（2017）鄂01民终5416号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-10-24

案件名称

徐荣军、邱红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐荣军,邱红,江娇娇,武汉合正昌房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终5416号上诉人（原审被告）：徐荣军，男，1965年10月31日出生，汉族，住武汉市武昌区，上诉人（原审被告）：邱红，女，1968年10月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，被上诉人（原审原告）：江娇娇，女，1988年9月24日出生，汉族，住武汉市洪山区，原审第三人：武汉合正昌房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区柴林头东区26栋3单元1层2号。法定代表人：黄蕾，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭朦，系该公司员工，女，1988年2月8日出生，汉族，住湖北省仙桃市，上诉人徐荣军、邱红因与被上诉人江娇娇、原审第三人武汉合正昌房地产经纪有限公司（以下简称合正昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。徐荣军、邱红上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求解除徐荣军、邱红与江娇娇、合正昌公司签订的房屋买卖合同，徐荣军、邱红不承担违约金；3、本案上诉费用由江娇娇和合正昌公司承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，江娇娇没有按照合同的约定将首付款23万元支付给徐荣军、邱红；2、江娇娇将4.5万元支付给合正昌公司，徐荣军、邱红并不知情；3、2017年2月27日办理过户手续时，江娇娇因没有到现场而构成违约，徐荣军、邱红有权解除合同。江娇娇辩称：1、2016年12月12日，徐荣军、邱红、江娇娇及合正昌公司签订《存量房居间买卖合同》，所有的程序都是按照合同在履行；2、江娇娇已经支付合正昌公司4.5万元；3、过户时江娇娇去了房管局，并未违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。合正昌公司述称：1、4.5万元在签合同当天我们就讲过，4.5万元包括佣金、办理贷款费用、过户费用等费用，不收这笔钱合正昌公司不可能去办理过户等事宜，去房地局办理了2次，徐荣军、邱红对此4.5万元是知情的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江娇娇向一审法院起诉请求：1、判令徐荣军、邱红履行房屋过户义务；2、判令徐荣军、邱红履行房屋及屋内物品交付义务；3、判令徐荣军、邱红支付江娇娇违约金（以总房价为基数，按每日千分之一计算，计算至房屋过户和交付至江娇娇名下为止；4、判令本案诉讼费由徐荣军、邱红承担。一审法院认定事实：2016年12月12日，江娇娇、徐荣军、邱红及合正昌公司签订《存量房居间买卖合同》，约定：徐荣军、邱红将名下位于武汉市武昌区柴林头东区十栋84单元5楼18号房屋出让给江娇娇，总楼价62万元；江娇娇2016年12月12日向徐荣军、邱红支付定金5万元，首期房款23万元，江娇娇应于过户递件受理成功之日支付给徐荣军、邱红，房价余款34万元徐荣军、邱红同意江娇娇通过贷款的形式支付，由贷款银行划入徐荣军、邱红在该贷款银行指定开设的账户内；为该交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费由徐荣军、邱红承担，徐荣军、邱红全包过户、银行贷款、中介费；在房款全额到位3天内徐荣军、邱红交房，并只带走电脑，空调、热水器、床、柜子、洗衣机、冰箱、净水器均留下；徐荣军、邱红保证在交楼后200日内迁出户口；徐荣军、邱红同意在签订合同当天向合正昌公司支付佣金15000元；双方一致同意从定金或首期款中预留2万元作为交楼保证金交由经纪方托管，以确保徐荣军、邱红在物业正式交付使用前已结清该物业名下的所有欠款、欠费等，该保证金在双方办理完该物业的交接手续后进行结算；徐荣军、邱红应依约及时收取所有售房款，依约准时支付佣金，按合同约定的时间、房屋质量标准交付物业及合同约定的附属物、有关设备，交楼后及时迁出户口，在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用，及时配合江娇娇和经纪方办理委托公证、提前还贷、按揭、交易过户等相关手续，依约及时交纳各项政府、银行及相关部门收取的应付税费、交易手续费等交易相关费用；江娇娇应依约按时支付售房款，按时到贷款银行办理按揭贷款手续，配合经纪方或卖方及时办理按揭、交易过户等交易相关手续；因江娇娇或徐荣军、邱红违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方需按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；合同未约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。2016年12月13日，徐荣军、邱红与合正昌公司签订《补充协议》，约定上述交易房屋徐荣军、邱红的净得价为57.5万元，另4.5万元费用支付合正昌公司全权办理后期手续，包括过户、贷款、中介佣金。2016年12月13日江娇娇向徐荣军、邱红支付定金5万元，2017年1月10日，合正昌公司收取江娇娇4.5万元，并向江娇娇出具收款用途为交易房屋“后期费用”的收款收据。当日，经江娇娇与徐荣军、邱红网签存量房买卖合同，武汉市武昌区地方税务局出具《武汉市房屋交易协税信息单》，通知房产交易的纳税金额。2017年1月13日，合正昌公司以江娇娇及徐荣军的名义向相关行政部门缴纳了交易手续费、土地受益金、契税；当日，江娇娇向邱红转账支付房款13.4万元，并向徐荣军出具欠房款5万元延期到2017年2月16日偿还的《欠条》；武汉市国土资源和规划局也向各方当事人出具了《不动产登记收件预约单》，通知各方2017年2月27日下午去办理不动产变更登记。2017年1月15日，徐荣军、邱红对江娇娇发送短信称：“一、我们交易合同在执行上有瑕疵。二、春节前这套房子如果不能按时过我要中止合同，需要你给中介联系”。2017年2月9日，合正昌公司的工作人员短信联系邱红，告知其江娇娇会按照《欠条》承诺的时间向其付款，下次房产局进件时间在2017年2月27日，请徐荣军、邱红带齐所有必备证件到场签字。邱红则回复：“1、买方江娇娇首期房款未按时支付，并不配合协商；2、中介方态度恶劣，不作为、乱作为。所以，我按合同约定，中止合同！！！故，后续相关事宜不予配合”。同时，邱红也向江娇娇发送信息，称：“昨日，从你迈出世纪宏图的门，表明你不再协商起，我就决定中止合同了，我等着应诉”、“我有权要求中止合同”。2017年2月13日，徐荣军、邱红将2月9日向合正昌公司发送信息的内容也向江娇娇发送。2017年2月16日，合正昌公司工作人员短信联系徐荣军、邱红，告知江娇娇连续两天前往银行按之前徐荣军、邱红提供账号打款，均未成功，请徐荣军、邱红回复所执银行账号用于收款；同时，再次通知徐荣军、邱红2017年2月27日带齐所需证件到房产部门签字。徐荣军、邱红则再次向合正昌公司工作人员发送2月9日的短信回复内容。2017年2月14日因徐荣军、邱红将曾经收取江娇娇房款的邱红银行卡注销，江娇娇通过贷款行查到徐荣军、邱红指定接收银行贷款的徐荣军账户后，于2017年2月17日及2月18日，分三次向该账户付款共计5万元。一审另查明，江娇娇贷款银行短信通知江娇娇：江娇娇的个人再交易住房贷款已于2017年2月14日发放，委托扣款账户将于2017年3月1日归还银行个人贷款。江娇娇目前已经开始向银行偿还贷款本息。因双方产权变更登记没有完成，银行无法就江娇娇房产办理房产抵押的他项权证，故将发放的贷款冻结，徐荣军、邱红目前无法使用。2017年2月27日下午，江娇娇及合正昌公司到房产交易大厅等待徐荣军、邱红前往办理交易变更手续，并见到邱红。徐荣军2017年2月27日下午15点55分也在房产交易大厅。一审庭审结束后，徐荣军、邱红要求调解，并提出调解方案为：我把几万块钱给她，房子我不卖了。我也同意卖房子给她，但她要补钱给我。我按大户型房价（每平方米）1.6万元来算卖给她，以前到手是（每平方米）1.3万元，现在要求每个平方涨3000元。江娇娇不同意徐荣军、邱红的调解方案。一审法院认为，江娇娇与徐荣军、邱红间的《武汉市存量房屋居间买卖合同》及徐荣军、邱红与合正昌公司间的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。徐荣军、邱红与合正昌公司签订的《补充协议》约定交易房屋徐荣军、邱红的净得价为57.5万元，江娇娇向徐荣军、邱红直接支付及贷款的总金额已经满足徐荣军、邱红净得价57.5万元的合同目的；江娇娇以合同及补充协议为依据将4.5万元支付给合正昌公司，合正昌公司也以之冲抵了徐荣军、邱红欠付的佣金及其应付的各项费用，该4.5万元系合正昌公司应得之债权；徐荣军、邱红以江娇娇将4.5万元房款给付合正昌公司为由拒绝对江娇娇履行合同违反诚实信用原则和合同约定，其该抗辩意见应不予采纳；江娇娇不认可徐荣军、邱红解除合同通知的效力，一审法院也认为徐荣军、邱红解除合同没有事实及法律依据，不应当予以支持。徐荣军、邱红在明确向江娇娇及合正昌公司提出解除合同后，在预约递件时间届满时到房产交易大厅拍照证明到达现场的行为，不能说明徐荣军、邱红有办理产权变更登记的诚意，徐荣军、邱红没有协助江娇娇办理产权变更登记的行为构成违约，江娇娇要求徐荣军、邱红协助办理产权变更登记手续，履行房屋及屋内物品交付义务，并支付违约金的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。合正昌公司工作人员2016年2月9日、2017年2月16日两次通知徐荣军、邱红2017年2月27日带齐必备证件到相关部门协助办理房产变更登记手续，徐荣军、邱红先是两次回复“中止合同”，后是2017年2月27日邱红一人到房产交易大厅与江娇娇及经纪方会面，并发生争执，导致当日没有完成约定的交易变更登记手续，徐荣军、邱红依约应当从该日次日起按总楼价的千分之一每日向守约方支付违约金。按照三方合同约定，徐荣军、邱红应当在江娇娇全部房款到位后三日内交房，由于徐荣军、邱红没有协助江娇娇办理产权变更登记的原因，导致江娇娇已经审批通过，且江娇娇已经开始支付贷款利息的银行贷款不能给付徐荣军、邱红，导致房屋尾款未结清的责任在于徐荣军、邱红，徐荣军、邱红应对江娇娇支付违约金的截止时间应到房屋实际按照合同约定交付给江娇娇之日止。按照三方合同及徐荣军、邱红与合正昌公司补充协议约定的时间及金额，徐荣军、邱红没有向合正昌公司支付佣金及相关费用4.5万元，影响三方合同的进一步履行，合正昌公司作为徐荣军、邱红的债权人要求江娇娇将应支付给徐荣军、邱红的房款中的一部分给付合正昌公司不违背诚实信用原则；从合正昌公司在收4.5万元当日协助江娇娇与徐荣军、邱红网签《存量房买卖合同》，武汉市武昌区地方税务局出具《武汉市房屋交易协税信息单》，通知房产交易的纳税金额；及2017年1月13日，合正昌公司以江娇娇及徐荣军的名义向相关行政部门缴纳了交易手续费、土地受益金、契税；当日，江娇娇向邱红转账支付房款13.4万元，并向徐荣军出具欠房款5万元延期到2017年2月16日偿还的《欠条》；武汉市国土资源和规划局也向各方当事人出具了《不动产登记收件预约单》，通知各方2017年2月27日下午去办理不动产变更登记的事实判断，徐荣军、邱红知道或应当知道江娇娇将4.5万元房款给付了合正昌公司；故徐荣军、邱红以江娇娇欠付房款4.5万元为由，要求解除与江娇娇的房屋买卖合同的抗辩意见，应不予采纳。即使江娇娇对徐荣军、邱红欠付房款4.5万元成立，该欠款行为也不构成根本违约，且情有可原，依法不构成发生合同解除的法律后果，徐荣军、邱红短信通知江娇娇及合正昌公司“中止合同”无效。依照《中华人们共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、徐荣军、邱红在本判决书生效之日起十日内，协助江娇娇将武昌区柴林头东区十栋84单元5楼18号房屋的权属变更登记到江娇娇名下；二、徐荣军、邱红在收到江娇娇银行贷款后三日内将除了电脑以外，包括空调、热水器、床、柜子、洗衣机、冰箱、净水器在内的武昌区柴林头东区十栋84单元5楼18号房屋交付给江娇娇；三、徐荣军、邱红在本判决书第二项执行之日起五日内，以总房价620000元为基数，按日千分之一的标准向江娇娇支付从2017年2月28日起至本判决第二项执行完毕之日止的违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费550元，减半收取275元，由徐荣军、邱红负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是本案诉争的《存量房居间买卖合同》是否已经解除及徐荣军、邱红是否应承担违约金。本案中，徐荣军、邱红与江娇娇、合正昌公司签订的《存量房居间买卖合同》及徐荣军、邱红与合正昌公司签订的《补充协议》均系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约全面履行自己的义务。关于《存量房居间买卖合同》是否已经解除的问题。江娇娇已向徐荣军、邱红支付57.5万元，此金额符合《补充协议》中约定的徐荣军、邱红净得价57.5万元，江娇娇依据合同及《补充协议》支付给合正昌公司4.5万元，合正昌公司已以此4.5万元冲抵徐荣军、邱红欠付的佣金等费用，徐荣军、邱红以江娇娇将4.5万元房款支付给合正昌公司为由而拒绝对江娇娇履行合同违反诚实信用原则，对于徐荣军、邱红向江娇娇发出的解除合同通知，江娇娇并未认可，且即使江娇娇对徐荣军、邱红欠付房款4.5万元，该欠付行为亦不构成根本违约，故徐荣军、邱红要求解除合同没有事实和法律依据。关于徐荣军、邱红是否应承担违约金的问题。根据合同约定，徐荣军、邱红应在江娇娇付清全部房款后三日内交房，因徐荣军、邱红没有依约协助江娇娇办理产权变更登记，导致江娇娇办理的银行贷款不能给付徐荣军、邱红，此责任在于徐荣军、邱红。徐荣军、邱红的行为已构成违约，故一审判决徐荣军、邱红应对江娇娇支付违约金并无不当。综上所述，徐荣军、邱红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由徐荣军、邱红负担。本判决为终审判决。审判长　张　红审判员　余小乔审判员　叶玉宝二〇一七年十月二十日书记员　李一凡关注微信公众号“”