（2017）粤14民终936号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-12
案件名称
李梅、梅州市梅江区民兴建材有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省梅州市中级人民法院
所属地区
广东省梅州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李梅,梅州市梅江区民兴建材有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终936号上诉人（原审原告）：李梅，女，汉族，1974年3月9日出生，住所地：梅州市梅江区。委托诉讼代理人：邓广、邓颖，广东客中梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅州市梅江区民兴建材有限公司。住所地：梅州市梅江区。法定代表人：叶新民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国元，广东法强律师事务所律师。上诉人李梅因与被上诉人梅州市梅江区民兴建材有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李梅及其委托诉讼代理人邓颖，被上诉人梅州市梅江区民兴建材有限公司的委托诉讼代理人李国元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李梅上诉请求：一、依法撤销（2017）粤1402民初410号民事判决；二、改判支持上诉人一审的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的合同编号：20131000028xxx《广东省商品房买卖合同》第二页“商品房买卖合同说明”第5点：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定，对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打×，以示删除”。因此，可以看出如果在【】中以打×的方式选定，那么该条款表明买卖双方不做约定。本案《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理。”买卖双方以打×的方式选定选项，说明买卖双方对合同第十五条不作约定，或者意味着第十五条项下的1、2、3项未被选择适用，且不再生效。而一审法院将明显已经删除的合同第十五条第3点：收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）74000元认定为双方对合同的明确约定，明显是对案件事实的认定错误。上诉人认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，在合同没有对办证费用承担方式进行约定或在约定不明的情况下，应当按照法律、行政法规规定，确定各项税费的纳税义务人。二、一审判决举证责任分配不公。关于办证费用74000元中税费和规费由谁承担、承担比例的问题，一审法院将被上诉人提交的“梅州市房地产开发行业地方税收纳税申报表，需缴交的税种营业税、城建税、教育附加税、堤围税、印花税、测绘费、交易手续费”均认定为应由上诉人承担是错误判决，上述税费发票除契税外，所记载的纳税人都是被上诉人，足以说明被上诉人才是纳税义务人，而且上诉人作为房屋买受人，根本不需要承担营业税、企业所得税之类的税种。上诉人认为，在双方未约定办证费用承担方式或约定不明确的情况下，被上诉人是办证义务人，应当提供相应的证据证明相关费用由谁承担，进而跟上诉人进行结算，而被上诉人所提交的税票，无法证明这些税收是必须由上诉人承担的，因此，对于除契税的缴交义务人为上诉人，被上诉人在没有提交证据证明上诉人必须承担除契税以外的费用的情况下，被上诉人应当返还剩余办证费用。综上所述，一审法院将未选择适用或者已经删除的合同条款认定为双方的约定，并且将本应由被上诉人承担的举证义务强加给上诉人，是对案件事实的认定错误，损害了上诉人的权益。梅州市梅江区民兴建材有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确，李梅的上诉请求理由不足，应予驳回。一、关于上诉人认为一审法院认定事实不清的问题。上诉人认为：上诉人与被上诉人在《广东省商品房买卖合同》第十五条：关于产权登记的约定中：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理”，这里的第几项打“×”上诉人认为，这是对合同第十五条不作约定，上诉人认为是错误或曲解了第十五条款内容。该条款选项是针对第1点、第2点，其原意是对卖方没有在规定的期限内办好房地产证书，买方有权退房或不退房由卖方支付违约金，并没有涉及第十五条第3点收取房地产权办证费用的约定。所以，第3点没有打“×”表示买卖双方同意按第十五条第3点履行。执行中，上诉人也是按合同第十五条第3点履行义务，向被上诉方交付了办证费用74000元。从实际履行中可以确定，上诉人是认定该约定的。由此说明，上诉人认为一审认定事实不清，对事实认定错误的说法，是站不住脚的。二、关于上诉人认为一审判决举证责任分配不公的问题。上诉人认为：“对于除契税以外的税收的举证责任在于被上诉人，上诉人已经举证证明了契税的缴交义务人为上诉人，被上诉人在没有提交证据证明上诉人必须承担除契税以外的费用情况下，被上诉人应当返还剩余办证费用”。本案争议的焦点是：买卖双方有没有明确约定办证税收费用承担的问题。上诉人需交多少办证费用，双方的合同已约定清楚，被上诉人已完成了举证责任。上诉人如果认为合同约定无效，除了契税以外，其他的税费应由被上诉人承担。那么，上诉人就应按《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，谁主张，谁举证。举证说明不能按合同履行，除契税以外，其他税费由被上诉人承担。而一审审理中，上诉人并没有这方面的证据提交，所以一审认为上诉人举证不能是完全正确。实际上，双方合同约定十分明确，是包干式的固定税费，并没有什么预收费或多还少补的问题。综上，上诉人与被上诉人在办证税费的问题上已在合同中明确约定，上诉人应交多少税费证据确实充分，不存在还要举证应交多少税费的问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护”。一审法院依法判决驳回上诉人诉讼请求是正确的，请二审法院予以维持。李梅向一审法院起诉请求：1.判令被告返还剩余办证费用51800元给原告，并从2016年12月2日起至本金还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告；2.案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李梅向被告梅州市梅江区民兴建材有限公司购买了位于梅江区××××店铺一间，面积为61㎡。双方签订了编号：20131000028424《广东省商品房买卖合同》，原告根据合同约定付清了购房款74万元，2016年12月1日被告为原告办理了粤（2016）不动产权第××号《房地产权证书》。原告认为根据合同约定第十五条第3点支付的房地产权证办证费用（含税费、服务费等）74000元是预交费用，而被告在办理《房地产权证书》过程中，为原告支付契税22000元，需与被告结算办证费用，剩余51800元被告应当归还给原告。被告认为原告支付的74000元属包干费用，不进行结算，亦不多还少补。双方协商不成，原告起诉至一审法院。一审庭审中，原告李梅认为根据合同第十五条中，并未选定适用1、2、3项中的任何一项，在第一款中，选择项目用x表示。办证义务和办证费用是商品房买卖合同的附随义务，被告未对收取服务费的合法性举证证明。原告只认可缴费人为原告的完税证明。被告认为，合同是双方自愿签订的，74000元是固定交费，除需代缴的契税外，服务费包含从买房到交房过程中需开发商为买家办理代缴的所有服务项目的费用；以原告名义缴交的22000元的契税完税证明，只是税费中的其中一种；开发商是对已售商品房、店铺整体申报进行的缴税。原、被告双方签订的合同编号：20131000028xxx广东省商品房买卖合同第二页“商品房买卖合同说明”第5点：对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打x，以示删除。该合同第十五条关于产权登记的约定第3点横线上注明：收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）74000元。其中，被告认为应由原告缴交税种有营业税、城建税、教育附加税、堤围费、印花税、土地增值税、企业所得税、契税及印花税，房屋所有权登记费、印花税、测绘费、交易手续费共计123225.64元，收取的74000元是包干费用，原告提供的完税证明22000元只是其中一部分税费，与原告不再结算。原告认为74000元是预交的费用，只认可缴款义务人为原告的缴税和规费。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。争议焦点在于原告缴交的74000元中包含的服务费是否合理，是否是包干费用的问题。关于原告缴交的74000元（含服务费）是否合理的问题。根据原、被告双方签订的合同编号：20131000028424广东省商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定第3点横线上注明：收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）74000元，并没有划“x”，原告认为该项是未作约定，纵观合同全文，该点“收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）74000元”是双方合同的明确约定，双方并未删除或者否认该约定。该合同是双方自愿签订的，对双方均有约束，原告按合同约定支付了该办证费用74000元，被告亦在办理好房地产权证后交付给原告，该项权利义务原、被告均已履行。因此，原告主张该项费用是预交费用，无事实依据，不予采纳。关于办证费用74000元是否包干的问题。结合被告提交的梅州市房地产开发行业地方税收纳税申报表，需缴交的税种有营业税、城建税、教育附加税、堤围费、印花税、土地增值税、企业所得税、契税及印花税，房屋所有权登记费、印花税、测绘费、交易手续费共计123225.64元，已超过原告缴交的办证费用74000元。在实际办证过程中，业主需缴交的规费不仅只有契税22000元，而原告作为业主未能对其应承担的税费、其他费用及服务费等举证，属举证不能。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，原告的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告李梅的诉讼请求。案件受理费1095元，由原告李梅承担。二审中，李梅提交一份李增城、许秋欢与梅州市梅江区民兴建材有限公司签订的买卖丽映尚城xx号店铺合同，证明李增城、许秋欢与梅州市梅江区民兴建材有限公司约定房地产权证办证税费由买卖双方各负担一半。梅州市梅江区民兴建材有限公司对该合同表示无异议。梅州市梅江区民兴建材有限公司提交如下证据：1、梅州市梅江区民兴建材有限公司与钟伟粦、廖进宜签订的丽映尚城xx号店铺买卖合同、与张锦辉、叶碧云签订的丽映尚城xx号店铺买卖合同；2、梅州市梅江区民兴建材有限公司与李劲松、陈欢买卖丽映尚城xx号店铺、与钟伟粦、廖进宜买卖丽映尚城xx号店铺、与张红珍买卖丽映尚城xx号店铺、与张锦辉、叶碧云买卖丽映尚城xx号店铺款项明细表（四份）。李梅对梅州市梅江区民兴建材有限公司提交的上述证据质证认为：一、对上述两份《商品房买卖合同》的真实性、合法性由法院审查，对关联性有异议，认为李梅的房屋买卖合同与丽映尚城xx号店铺的合同第十五条第3款约定的内容是不一致的，梅州市梅江区民兴建材有限公司提交的买卖合同写明了办证费用的承担方式与承担比例，而李梅的房屋买卖合同第十五条第3款并未约定任何办证费用负担的数额，李梅的办证费用承担条款属于约定不明确。李梅在合同附件四之中补充约定条款，约定与梅州市梅江区民兴建材有限公司进行办证费用结算。因此，李梅的房屋买卖合同附件四补充合同与主合同具有同等的法律效力。二、梅州市梅江区民兴建材有限公司提交的上述四份办证费用明细表与本案不存在关联性，因为上述的业主与李梅对办证费用的承担方式是不一样的。李梅的办证费用约定是不明确的。因此，李梅的房屋买卖合同具有独立性，应当按照合同的约定进行办证费用的结算。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查：双方签订的合同附件四“合同补充协议”第五条约定：买受人需在出卖人通知领取房地产权证3日内前来办理结算手续，如买受人不按期前来办理结算手续，所造成的一切损失概由买受人负责，如有欠费甲方保留按合同第七条规定向买受人追缴违约金。梅州市梅江区民兴建材有限公司与钟伟粦、廖进宜签订的丽映尚城xx号店铺买卖合同第十五条第3款约定房地产权证办证税费由买卖双方各承担一半。梅州市梅江区民兴建材有限公司与张锦辉、叶碧云签订的丽映尚城xx号店铺买卖合同第十五条第3款约定房地产权证办证税费由买卖双方各承担一半，预收办证费用72000元。梅州市梅江区民兴建材有限公司与李劲松、陈欢买卖丽映尚城xx号店铺款项明细表显示，店铺款2600000元，业主负担办证税费的一半为238940元，加上房屋所有权登记费550元、利用档案服务费80元、交易手续费558元，合计240128元（占购房款的9.24%），预收260000元，应退回业主19872元。梅州市梅江区民兴建材有限公司与钟伟粦、廖进宜买卖丽映尚城xx号店铺款项明细表显示，店铺款1500000元，业主负担办证税费的一半为137850元，加上房屋所有权登记费550元、利用档案服务费80元、交易手续费431元，合计138911元（占购房款的9.26%），预收100000元，业主应补交38911元。梅州市梅江区民兴建材有限公司与张红珍买卖丽映尚城xx号店铺款项明细表显示，店铺款2130000元，业主负担办证税费的一半为195747元，加上房屋所有权登记费550元、利用档案服务费80元、交易手续费444元，合计196821元（占购房款的9.24%），预收199000元，应退回业主2179元。梅州市梅江区民兴建材有限公司与张锦辉、叶碧云买卖丽映尚城xx号店铺款项明细表显示，店铺款720000元，业主负担办证税费的一半为59556.96元，加上房屋所有权登记费550元、印花税5元、测绘费120元、交易手续费128元，合计60360元（占购房款的8.38%），预收72000元，应退回业主11640元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点及其处理意见如下：一、本案合同第十五条第3项载明的“收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）74000元”是否为双方对办证税费负担的约定问题。本案合同第十五条是关于办理产权登记的时间及因出卖人原因造成买受人不能在规定期限内取得房地产权证而出卖人应承担的违约责任的约定，该条第一款及第1、2项的空格处均打“×”，据此可以认定双方对出卖人逾期办证的违约责任没有约定。但该条第3项在空格处以不同字体打印“收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）74000元”，该约定明显与出卖人逾期办证的违约责任无关，不能因双方在合同第十五条第一款及第1、2项的空格处均打“×”即双方对出卖人逾期办证的违约责任没有约定而认定双方对办证税费负担没有约定，而应结合上诉人已支付办证税费74000元的事实，认定该条第3项载明的内容“收取房地产权证办证费用（含税费、服务费等）74000元”就是双方对办证税费负担的专门约定。二、收取的74000元办证税费应认定为上诉人负担还是认定为上诉人主张的除契税22200元外其余51800元退还给上诉人问题。根据本案合同及同一楼盘其他商品房买卖合同的签订履行的事实，本院认为，应认定本案收取的74000元办证税费由上诉人负担。理由如下：1、根据查明的事实，本案所涉楼盘丽映尚城的商品房买卖合同中双方实际进行了办证税费结算及多还少补的是双方在合同中对办证税费负担明确约定了预收多少办证税费、各负担一半的情形，根据该约定和履行事实及通常的语言表达方式，可以认定要对办证税费进行结算多还少补的基础是合同中约定了预收办证税费、负担比例，即约定了预收办证税费、负担比例的才需结算。但本案合同未约定预收办证税费及税费负担比例而是收取固定税费，则本案合同附件四的结算条款缺乏适用的约定基础或者说缺乏需对本案办证税费进行结算的约定基础。2、上诉人没有证据证明类似本案合同既约定收取固定税费又有附件四结算条款的其他合同存在对办证税费进行了结算多还少补的事实，且本案附件四的结算条款亦未明确约定在既约定收取固定税费又有附件四结算条款的情形下应对税费进行结算多还少补。据此，上诉人认为本案税费应进行结算多还少补缺乏事实依据。3、本案所涉楼盘丽映尚城的商品房买卖合同买方承担的办证税费均为购房款的10%左右，本案上诉人支付的办证税费亦为其购房款的10%。如按上诉人主张的其仅应承担22200元税费的话，仅为其购房款的3%左右，则明显对其他购房者不公平，违背了公平原则。4、虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担办证税费的，并不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。综上，上诉人李梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1095元（已由上诉人李梅预交），由上诉人李梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳代理审判员 黄基烽二〇一七年十月二十日书 记 员 陈宏群 来自