（2017）苏0681民初5785号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-16
案件名称
启东通誉置业有限公司与唐辉英、张某商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
启东市人民法院
所属地区
启东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
启东通誉置业有限公司,唐辉英,张某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0681民初5785号原告：启东通誉置业有限公司，住所地启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心三楼西。法定代表人：陈凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王程、罗熹，该公司员工。被告：唐辉英，女，1971年12月17日生，汉族，住上海市南汇区。被告：张某。法定代理人：唐辉英（系被告母亲），女，1971年12月17日生。两被告共同委托诉讼代理人：戴静、杨文权，江苏盐海中亚律师事务所律师。原告启东通誉置业有限公司与被告唐辉英、张某商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王程，两被告委托诉讼代理人戴静、杨文权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启东通誉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款684235元及逾期付款违约金54191元（违约金截至2017年6月30日），本金及违约金共计738426元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2015年1月31日，原被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定被告在原告处购买第636幢3单元306号房，房屋总价912313元。房款采用分期付款的方式，于2015年2月7日前支付首期房款228078元，于2015年4月30日前支付楼款228078元，于2015年7月31日前支付楼款228078元，余款228079元于2015年10月20日前付清。合同签订之后，被告于2015年1月31日支付首期房款228078元后，剩余房款至今未付。经原告多次催要未果，故而将被告诉至法院。被告唐辉英、张某辩称，对原告诉请的要求其支付购房款684235元无异议，但对逾期付款违约金不予认可，诉讼费根据责任由法院酌定。被告系因原告擅自将被告认购的另外一套房屋出售而未履行本案案涉房屋的剩余购房款。此外，原告未能履行催告通知义务，视为其认可被告的违约行为，且扩大了被告的违约损失。本院经审理认定事实如下：2015年1月31日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：T0013263）。合同约定被告在原告处购买第636幢3单元306号房，房屋总价912313元。该合同第六条约定，房款采用分期付款的方式，于2015年2月7日前支付首期房款228078元，于2015年4月30日前支付楼款228078元，于2015年7月31日前支付楼款228078元，余款228079元于2015年10月20日前付清。该合同第七条对逾期付款责任约定：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同的补充协议第四条对主合同第七条补充约定为：如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。另查明，被告唐辉英、张某于2015年1月31日已向原告支付了228078元购房款，案涉房屋剩余购房款至今未付。还查明，启东通誉置业有限公司于2012年6月8日取得预售案涉636幢房屋的行政许可，预售许可证号为：启房预售证第2012014号。本院认为，依法成立的合同对各签订方均有约束力，各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自身义务。原告启东通誉置业有限公司与被告唐辉英、张某于2015年1月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：T0013263，坐落于启东市寅阳镇恒大海上威尼斯636幢3单元306号房，房屋总价912313元）系双方真实意思表示，对双方均有约束力。被告（买方）唐辉英、张某应按照合同约定向卖方履行分期付款义务，原告（卖方）启东通誉置业有限公司应按期向买方交房。被告唐辉英、张某在支付首期购房款228078元后，剩余购房款项至今未按照合同约定继续履行。庭审中，被告对原告诉请的继续支付剩余购房款684235无异议，双方争议焦点在于：逾期付款违约金54191元是否有依据？启东通誉置业有限公司称与唐辉英、张某所签订的《房屋买卖合同》补充协议中约定，如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。但原告未能在诉讼中提供直接证据证明其存在以未付款总金额为基数，按照每天万分之一计算的损失数额。被告唐辉英、张某抗辩称没有履行本案购房合同的原因系原告将其认购的另外一套房屋出售。本院认为，如被告认为原告针对另一买卖标的存在违约情形，可另案起诉，不构成本案逾期付款的抗辩事由。被告唐辉英、张某另抗辩称原告出售案涉房屋未提供许可证，本案合同效力无法确定，但被告庭后向本院提供了相应预售许可证，本院对该抗辩亦不予采纳。被告唐辉英、张某还抗辩称原告未尽到催告义务，邮寄回执签名系电脑打印，非本案被告所签，应视为原告认可被告违约行为，且故意扩大了被告违约损失，其违约金不应得到支持。本院认为，原被告所签订的案涉《商品房买卖合同》对付款方式及期限有着明确的约定，对逾期付款的违约责任亦有相应规定，从诚信守约的角度出发，买受人应当自觉按照分期付款时间及金额约定，按期付款，原告通知与否并不能构成被告违约行为合法化的理由，且原告庭后提供的邮寄回执中的签名系被告唐辉英前夫张燕频（亦为被告张某父亲）所签，原告邮寄填写的收件地址亦系本案原被告所签合同及补充协议中被告留下的地址，而被告房屋出售在本案合同签订之前，但其并未告知原告新的地址，故而本院认为原告已尽到一定的通知义务，对被告的该项抗辩不予支持。至于被告称原告所邮寄的催款通知书落款时间一致，但逾期天数计算不同，本院认为系被告存有误解。原告系在同一日对分别逾期的三笔应分期付款金额分别计算逾期天数，逾期天数故而不一致。据此，本院认定被告存在逾期付款违约行为。结合目前启东房地产市场行情、本案格式合同的特殊情形以及分期付款分批次逾期的实际情况，本院认为，原告诉请违约金计算标准较为合理，但原告所诉请的违约金计算方式有误，本院仅支持原告从每期付款逾期之日起至该期付款付清之日止（原告诉请至2017年6月30日），以该期逾期款项数额（非未付款总金额）为基数，按照日万分之一计算违约金数额，经核算，违约金合计48147元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告启东通誉置业有限公司与被告唐辉英、张某继续履行双方签订的买卖恒大海上威尼斯636幢3单元306号房屋的《商品房买卖合同》(合同编号：T0013263)。二、被告唐辉英、张某于本判决生效之日起三十日内向原告启东通誉置业有限公司支付684235元剩余购房款。三、被告唐辉英、张某于本判决生效之日起十五日内向原告启东通誉置业有限公司支付48147元违约金。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11184元，减半收取计5592元（原告已预交），由被告唐辉英、张某负担4000元，原告启东通誉置业有限公司负担1592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11184元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）代理审判员 王同武二〇一七年十月二十日书 记 员 张 明 更多数据：