（2017）鄂05民终2087号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-07-18

案件名称

宜都市宏赋商贸有限公司、中共宜都市委党校房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省宜昌市中级人民法院

所属地区

湖北省宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宜都市宏赋商贸有限公司,中共宜都市委党校

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终2087号上诉人（原审原告）：宜都市宏赋商贸有限公司，住所地宜都市枝城文宫塔。法定代表人：周永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：段淑芬，湖北陈守邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中共宜都市委党校，住所地宜都市。法定代表人：郑蕾艳，该校常务副校长。委托诉讼代理人：黄春容，湖北夷洋律师事务所律师。上诉人宜都市宏赋商贸有限公司（以下简称宏赋商贸公司）因与被上诉人中共宜都市委党校（以下简称宜都党校）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2017）鄂0581民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏赋商贸公司上诉请求：撤销宜都市人民法院（2017）鄂0581民初429号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、被上诉人没有依照租赁合同的约定提供安全、能够正常使用的房屋，违反了出租方的基本义务，构成违约。2、上诉人与被上诉人没有对变更租赁合同达成一致的情况下，应按原租赁合同履行，被上诉人单方解除租赁合同构成违约。3、被上诉人虽协调采取补救措施，但双方未达成补救方案，不能因被上诉人进行过协调而免除其违约责任。4、一审认为上诉人更换经营地点不会导致经营收入减少是错误的，且上诉人在一审中申请对经营损失进行司法鉴定，一审法院未理会，且未向上诉人说明不同意鉴定的理由，适用法律程序不当。宜都党校辩称，1、租赁房屋（食堂）损坏是2016年夏季大暴雨导致，实属不可抗力，我校并无任何过错。2、上诉人租赁的房屋除了食堂，还有客房。在食堂发生损坏不能使用的情况下，按原合同履行已事实上不可能。我校及时采取了变更食堂地点、继续履行合同的措施，因上诉人拒绝变更食堂地点，导致合同不能继续履行，责任在上诉人。我校因不可抗力解除合同并不违约。3、上诉人拒绝更换食堂地点，认为更换的地点无法实现合同目的，但事实上新的租赁方在更换的地点经营一切正常。4、双方签订的合同约定了食堂只负责我校员工和培训人员进餐，客房也只对培训人员提供，并不对外经营，更换食堂地点根本不会导致经营收入减少。5、上诉人提供了2015年的营业收入，鉴定并无必要，且我校只有在可能存在违约，承担赔偿责任的前提下才需要计算经营损失，经过审理查明我校不存在违约，鉴定更无必要。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当。请求驳回上诉，维持原判。宏赋商贸公司向一审法院起诉请求：1、宜都党校赔偿其违约行为给宏赋商贸公司造成的直接经济损失38150元；2、由宜都党校赔偿其违约行为给宏赋商贸公司造成的经营损失561256.50元；3、由宜都党校承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：从2012年12月18日开始宏赋商贸公司与宜都党校签订了《宜都市党校培训中心承包合同》，由宏赋商贸公司承租宜都党校的房屋经营食堂和住宿，主要负责宜都党校举办的培训班学员的饮食、住宿及宜都党校内部职工的工作餐。2015年10月29日宏赋商贸公司与宜都党校签订了《房屋（场地）租赁合同》，约定甲方（即宜都党校）将宜都市陆城街办杨守敬大道纺织路186号包含1栋两层餐厅、67间客房、2间办公室、6个工作间及1个接待大厅的房屋租赁给乙方（即宏赋商贸公司）使用，用途为住宿和餐饮，租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日，由乙方预交履约金10000元，年租金120000元。合同第五部分约定了甲方责任，即甲方负责对房屋进行定期检查，租赁期内房屋漏水、房屋裂缝应由甲方负责维修，承担修缮费用，以保障承租人人身安全和正常使用，乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务；第六部分约定了乙方责任；第七部分约定了合同的变更、解除与终止的条件，其中第二项约定：“甲方未尽房屋维修义务，严重影响使用的，乙方有权解除合同。”该部分第三项约定了甲方有权解除合同的条件（本案出现的房屋地基下沉未在约定之列）；合同第九部分约定了甲方的违约责任：“怠于履行维修义务，乙方为避免或减少损失自行维修的，凭乙方提供的合理有效凭证，甲方应支付乙方维修费用”、“甲方无正当理由提前收回房屋的，应按本合同年度租金总额20%向乙方支付违约金”；合同第十部分约定了乙方的违约责任，包括乙方未按时交纳相关费用、擅自转租、中途退租、擅自变动房屋结构、租赁期满逾期归还租赁的房屋等方面的违约责任；第十一部分约定了免责条件：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”、“不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”等等。当天双方还签订了《关于经营性成本分割等事项的补充协议》。合同签订后，宏赋商贸公司聘请了易宗荣、黄光明、陈凤菊等八人作为食堂的工作人员。2016年夏季的大暴雨导致宏赋商贸公司承租的房屋严重受损，从2016年10月开始房屋地基出现严重下沉，墙体裂缝严重，2016年10月17日经宜都市房屋安全鉴定办公室作出《湖北省房屋安全鉴定报告》认定：主体房屋多处地基产生超过允许范围的严重不均匀沉降，导致上部墙体产生裂缝宽度达到20-50毫米，已对上部结构产生较大影响，且房屋出现严重倾斜，评定为一般损坏房屋。扩建部分（冷库）地基严重沉降，沉降量远大于国家标准允许值，墙体严重裂缝、倾斜，为严重损坏构件，评定为D级（整栋危险房屋）。处理意见：对主体房屋损坏部分进行修缮，对扩建部分应拆除。2016年10月27日宜都市安全生产委员会办公室给宜都党校发函，要求宜都党校立即停止食堂使用，并采取有效措施。2017年10月27日宜都党校通知宏赋商贸公司承包的食堂停止营业并告知原因，宏赋商贸公司得知后找宜都党校协商有关事宜，协商中宜都党校提出将食堂地点变更至宜都市职业教育中心食堂（经宜都党校与宜都市职业教育中心领导协商，宜都市职业教育中心领导同意宜都党校借用食堂），由宏赋商贸公司继续履行原合同，但宏赋商贸公司认为借用宜都市职业教育中心的食堂不便于管理，因此拒绝借用宜都市职业教育中心的食堂。经协商未果，宏赋商贸公司于2016年11月1日通知聘请的食堂工作人员放假，当日食堂正式停业。2016年11月19日宜都党校给宏赋商贸公司发出《关于邀请周鹏经理到培训中心协商相关事宜的函》，认为宏赋商贸公司承包的食堂停业给宜都党校的工作造成了影响，党校方已多次邀请宏赋商贸公司进行协商未果，现经校委会研究要求另行落实餐厅，立即恢复营业，并表达了宜都党校不主动要求提前解除租赁合同的原则立场，双方应进一步协商，尽快恢复营业或友好解除合同。在该函件中，宜都党校向宏赋商贸公司提出：1、请宏赋商贸公司接函后三日内到宜都党校处协商相关事宜；2、宜都党校已重新落实了餐厅，宏赋商贸公司应在一周内恢复营业；3、若宏赋商贸公司不愿继续租赁培训中心食堂，宜都党校同意提前解除合同。宏赋商贸公司在收到上述函件后，因不愿将食堂变更至宜都市职业教育中心食堂，因此未按宜都党校要求恢复营业，宜都党校遂于2016年12月1日向宏赋商贸公司发出了《关于解除党校培训中心租赁合同的通知》，正式解除了与宏赋商贸公司签订的《房屋（场地）租赁合同》，2016年12月2日宏赋商贸公司向宜都党校提交了赔偿损失的申请，其中包括解聘员工给予的经济补偿款、违约金、退还保证金和已交纳的两个月租金、结清销售款等等。2016年12月8日宜都党校针对宏赋商贸公司提出的赔偿损失的要求，向宏赋商贸公司发出《关于回复宏赋公司12月6日送交我校文书的函》答复：食堂停业后，双方多次协商，宜都党校已提出解决方案，但宏赋商贸公司未按宜都党校安排的地点恢复营业，也不办理解除合同的手续，因此宜都党校解除合同并无过错。在双方多次协商无果后，宏赋商贸公司遂向本院起诉。现宏赋商贸公司已解聘了聘请的八名员工。诉讼中，宏赋商贸公司向本院申请对其主张的经营损失进行司法鉴定。一审法院认为，宏赋商贸公司租赁宜都党校的房屋墙体严重裂缝、地基出现不均匀下沉是否属于不可抗力，是本案的争议焦点之一。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案中宏赋商贸公司租赁的房屋建成于2012年，但在2016年即出现了地基下沉、墙体严重裂缝的情况，显然是房屋自身的质量问题，因此宜都党校以“不可抗力”进行抗辩，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务。”合同第五部分也约定“甲方负责对房屋进行定期检查，租赁期内房屋漏水、房屋裂缝应由甲方负责维修，承担修缮费用，以保障承租人人身安全和正常使用”、“甲方未尽房屋维修义务，严重影响使用的，乙方有权解除合同”、“甲方怠于履行维修义务，乙方为避免或减少损失自行维修的，凭乙方提供的合理有效凭证，甲方应支付乙方维修费用”；从上述合同条款及法律条款可以看出，宏赋商贸公司承租的食堂房屋成为危房之后，对房屋进行维修是宜都党校应当履行的合同义务。在宏赋商贸公司承租的房屋出现质量问题，不能继续使用的情况下，宜都党校已积极想办法协调，将食堂地点变更至宜都市职业教育中心食堂，并多次通知宏赋商贸公司恢复营业，宜都党校以自己的行为积极履行合同，但宏赋商贸公司以宜都市职业教育中心的食堂不能满足要求为由拒绝继续履行合同，因此宜都党校有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定解除合同。宏赋商贸公司要求宜都党校赔偿因解聘员工的补偿款38150元及预期经营损失561256.50元，证据不足，且理由不充分，法院不予支持。宏赋商贸公司解聘八名员工，是宏赋商贸公司自己不愿继续履行合同造成的，其损失应由宏赋商贸公司自己承担。关于宏赋商贸公司要求宜都党校赔偿预期经营损失561256.50元的问题，双方签订的合同是为宜都党校提供定向服务，不对外经营，服务对象系培训班学员和宜都党校内部职工，人员相对固定，宏赋商贸公司的收入也相对稳定，在原食堂不能经营后，宜都党校提供了新的食堂供宏赋商贸公司经营，更换经营地点后并不会导致宏赋商贸公司的经营收入减少，但宏赋商贸公司拒绝，因此宏赋商贸公司不存在有经营损失的问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回宜都市宏赋商贸有限公司的诉讼请求。本案受理费9794元，因适用简易程序审理，减半收取4897元，由宜都市宏赋商贸有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《宜都市党校培训中心承包合同》第十一部分约定了免责条件：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”、“不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”。租赁标的（食堂）在2016年成为危房是双方签订合同之时不能预见的，食堂成为危房后无法在原食堂继续履行合同，应当属于双方合同约定的不可抗力，一审法院认为不属于不可抗力不当，本院予以纠正。且在食堂成为危房后，宜都党校采取了积极的补救措施，协调将食堂地点变更至宜都市职业教育中心食堂，希望双方继续履行合同，但宏赋商贸公司在双方未协商一致的情况下，于2016年11月1日单方通知其聘请的食堂工作人员放假，食堂停业。此后，经宜都党校催告仍不恢复营业，宏赋商贸公司停业行为属于以自己的行为表明不履行合同主要义务的情形，宜都党校据此通知宏赋商贸公司解除双方之间的合同符合法律规定。宜都党校不存在违约行为，宏赋商贸公司要求宜都党校赔偿经济损失无事实和法律依据，一审判决驳回宏赋商贸公司的诉讼请求并无不当。另外，鉴于前述原因，对预期经营损失进行鉴定并无必要。综上所述，宏赋商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9794元，由宜都市宏赋商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　刘乾华审判员　　黄孝平审判员　　罗　娟二〇一七年十月二十日书记员　　张　翌 来源：百度“”