（2017）豫0105民初16403号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-12-14

案件名称

胡丹丹与李淑梅、郑州中环房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市金水区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡丹丹,李淑梅,郑州中环房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初16403号原告（反诉被告）胡丹丹，女，汉族，1987年3月15日出生，住河南省周口市川汇区。委托代理人黄凯，河南国银律师事务所律师。委托代理人丁幸兴，河南国银律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李淑梅，女，汉族，1968年9月22日出生，住郑州市金水区。委托代理人马玉峰、尚军帅，河南华融律师事务所律师。被告郑州中环房地产经纪有限公司，住所郑州市郑东新区CBD商务内环路2号17层1704号。法定代表人张忠欣。委托代理人张少勋，男，汉族，1968年12月19日出生，住郑州市金水区，系该公司员工。原告（反诉被告）胡丹丹诉被告（反诉原告）李淑梅、郑州中环房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡丹丹（以下简称原告）及其委托代理人黄凯、丁幸兴，被告（反诉原告）李淑梅（以下简称被告李淑梅）委托代理人马玉峰、尚军帅，被告郑州中环房地产经纪有限公司（以下简称被告中环房地产）委托代理人张少勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告李淑梅按照合同约定履行腾空并交付房屋的义务；2、判令被告李淑梅按照合同约定迁出房屋项下的所有户口；3、依法判令被告李淑梅承担违约金暂计20万元，之后的的违约金请求法院再行计算；4、二被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年8月3日原告胡丹丹与被告李淑梅、郑州中环房地产经纪有限公司签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同（编号：0000491），合同约定被告李淑梅将其所有的位于郑州市金水区xx路xx号院x号楼x层xx号的房屋通过郑州中环房地产经纪有限公司卖给原告胡丹丹，现房屋已经办理至原告胡丹丹名下，不动产权证书号：豫（2016）郑州市不动产权第0026xxx号。合同项下约定被告李淑梅应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起15日内向原告完整有效的交付本合同项下的房屋及其它相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起30日内将该房屋名下所有户口迁出。现原告已完全履行合同义务，房款全部结清，而被告李淑梅拒不迁出户口，根据原被告签订的郑州市存量房（二手房）买卖居间合同，被告李淑梅已构成违约。原告与被告李淑梅发生纠纷后，原告多次找二被告解决此事，二被告却以各种理由推脱不予解决。原告向被告发出律师函，旨在及时解决房屋腾房和房屋项下的所有户口迁出纠纷。但时至今日，二被告仍未给予合理的解决。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告李淑梅答辩称：同反诉状事实和理由，补充一点房子已经腾空；迁户口不属于法律审查范畴；被告李淑梅没有违约，违约金没有事实和法律依据。被告中环房地产答辩称：因为双方有2万元的经济纠纷，所以房屋一直没有交付，一直空置。已经达到交房的条件，户口当时双方约定被告李淑梅要把户口迁出，具体怎么约定被告中环房地产不太确定，后来具体什么原因没有迁出，被告中环房地产不清楚。现在被告李淑梅户口没有迁出。被告中环房地产不应该承担任何责任。被告李淑梅向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告向被告支付房屋补偿款2万元，驳回原告的诉讼请求；2、诉讼费、反诉费用由原告承担。事实与理由：2016年8月2日，双方经郑州市中环房地产经纪有限公司居间签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，约定交易房屋价款为158万元整，房屋建筑面积为164.61平方米。双方签订合同后，适逢房价上涨，涉案房屋可以卖到210多万元，双方经居间人适用情势变更原则，调解达成口头协议，被告李淑梅过户交房前，原告再向被告补偿房款2万元整，房屋交易先按照居间合同进行。另，由于被告女儿年幼，尚在涉案房屋所在的学区黄河路二小读二年级，卖房后户口迁出没有落入地，女儿上学不方便，双方又口头约定，被告完成过户交房前，被告和女儿户口先迁出，然后挂在涉案房屋处四年至女儿小学毕业，原告户口迁入。双方房屋完成过户登记后，被告也予以腾空房屋，双方在经八路派出所经户籍机关同意原告迁入户口，并同意被告户口挂入，但是双方按照户籍机关要求签个协议，双方签好协议并递交户籍室的时候，原告听到户籍警说如原房主有什么问题，原告得配合公安机关调查，原告一听这，就立即拿回协议，不愿意让被告母女户口挂在涉案房屋处。但是被告按照口头协议要求原告支付2万元房屋补偿款，原告以没有书面合同不承认、家里困难、××不予支付。被告认为，被告没有违约，是原告违约。被告按照经居间人达成的口头协议，应当是原告先于支付2万元款项再交房，现原告未予交付该笔款项，被告不存在违约或者根本违约之情形。原告要求被告承担20万元违约金没有事实、法律和合同依据，请求驳回原告的诉讼请求，并支持被告的反诉请求。原告针对被告反诉答辩称：被告李淑梅所说事情不存在，原告从未说过补偿的事情，也没有口头约定过补偿的事情。被告的反诉不应支持。被告中环房地产针对被告反诉答辩称：关于2万元，我方在中间协调过，后来就办理过户，但是2万元的事情就一直放在这儿，没有再说，双方就这2万元没有书面协议。原告为支持其诉讼请求和反诉答辩理由，向本院提交以下证据：1、郑州市存量房（二手房）买卖居间合同、收条、垫资还款协议、郑州市房屋专项维修资金交存凭证、河南增值税普通发票、不动产权证一组；2、短信截图、录音光盘一组。被告李淑梅为支持其答辩理由及反诉请求，向本院提交以下证据：证人证言两份。被告中环房地产未向本院提交证据。经审理查明：2016年8月，原告与二被告签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同一份,主要约定原告以158万元价格购买被告李淑梅位于金水区××院××楼××号房××套，原告以按揭贷款方式支付购房款；被告应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起15日内向原告完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套设施，并保证在立契过户之日起30日内将该房屋名下所有户口全部迁出；本合同签订后原告或被告未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金等。合同还对双方其他权利义务进行了详细的约定。2016年9月9日，被告李淑梅及郑某给原告出具收条一份，载明今收到胡丹丹首付房款现金28万元，已用于解押房贷。2016年12月9日，本案涉案房屋过户至原告名下。后原告以贷款支付了剩余房款。被告李淑梅至今未向原告交付房屋，亦未将房屋原有户口迁出，酿成本案诉讼。另查明：1、被告李淑梅主张原、被告达成口头协议，原告另行支付被告2万元款项，但原告至今未付款；原告对被告主张的2万元不予认可，主张双方未达成协议。2、被告主张本案涉案房屋已腾空。本院认为：原告与二被告签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。原告履行了支付房款义务，被告李淑梅应在约定期限内向原告交付符合合同约定的房屋，故原告要求被告向其交付符合合同约定房屋的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告李淑梅腾空房屋的诉讼请求包含在交付符合合同约定房屋的诉讼请求内，不再单独列明。原告主张迁出户口的诉讼请求不属民事案件处理范围，本案不予处理。被告李淑梅未按合同约定时间向原告交付房屋并迁出户口已构成违约，应承担违约责任;双方合同约定的违约金计算标准过高，本院酌定为按房屋约定总房款即158万元的同期同类银行贷款利率计算，自2017年1月11日计算至被告将合同义务履行完毕之日止。被告的证据不足以证明其与原告就2万元达成口头协议，故对被告的反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合法》第一百一零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李淑梅于判决生效后十日内向原告胡丹丹交付符合《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》约定的房屋；二、被告李淑梅于判决生效后十日内向原告胡丹丹支付违约金（违约金以158万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年1月11日计算至被告李淑梅将合同义务履行完毕之日止）；三、驳回原告胡丹丹的其他诉讼请求；四、驳回被告李淑梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告负担1655元、被告李淑梅负担495元；反诉受理费150元，由被告李淑梅负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员　刘　佳二〇一七年十月二十日书记员　高丽娟 关注公众号“”