（2017）沪02民终8574号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-03
案件名称
马永梅与徐金昌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马永梅,徐金昌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8574号上诉人(原审被告)：马永梅，女，汉族，1971年3月12日出生，户籍所在地江苏省扬州市。被上诉人(原审原告)：徐金昌，男，汉族，1946年9月18日出生，户籍所在地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王赵康。委托诉讼代理人：王雨春。上诉人马永梅因与被上诉人徐金昌房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马永梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐金昌的一审诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方所签订的租赁合同及补充条款中均未对逾期支付其他费用的责任作出明确约定。1、租赁合同中第七条第二款并未约定拖欠超过的天数，故对逾期支付的约定不具体，不产生法律效力。一审法院认定马永梅未按时支付租金及其他费用，徐金昌可收回房屋是错误的。2、补充条款第2条仅约定逾期支付房租应承担滞纳金，并未涉及逾期支付其他费用的责任。并且租金尚有十天的宽限期，对其他费用的支付更应有合理的时间。一审法院直接将对逾期支付租金的约定套用在其他费用上，缺乏事实及法律依据。3、马永梅未收到缴费单是客观原因所致，并无拖欠的故意。由于所租房屋为无专门信箱的老旧房屋，缴费单经常被随意放置，时有丢失。马永梅已经缴纳了滞纳金，徐金昌不存在任何损失，但其以此为由解除合同对从事个体理发的马永梅方而言会造成很大的经济损失。另外就在合同中的分量与比重而言，其他费用的缴纳远远小于租金的支付。一审判决有失公平、公正。被上诉人徐金昌辩称，不同意马永梅的上诉请求。租赁合同和补充协议约定了解除合同的条件，在马永梅未缴纳相关费用的情况下，徐金昌有权解除合同。马永梅多次晚交公用事业费，给徐金昌带来名誉损失及解决此事所造成的车费等损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。徐金昌向一审法院起诉请求：一、判令解除双方就上海市黄浦区牯岭路XXX号底层前间及底层后间房屋(以下简称“系争房屋”)所签订的租赁合同；二、马永梅携个人物品迁出系争房屋，并将系争房屋返还。一审法院认定事实：徐金昌是系争房屋承租人。2013年11月1日，徐金昌(出租方，甲方)、马永梅(承租方，乙方)签订《上海市租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)一份，约定，(1)甲方将系争房屋出租予乙方作为个体经营使用，租期自2013年12月1日起至2019年11月31日止；(2)月租金为人民币(以下币种均为人民币)4,500元，租金每3个月支付一次，乙方提前7日支付下次租金，另乙方须支付押金4,500元；(3)租赁期间，乙方实际使用之水电煤、电话、清洁、治安、有线电视费均由乙方承担；(4)乙方应按合同约定按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，房屋内设施应按无主处理。2013年11月12日，双方另行签订《补充条款》一份，约定乙方逾期支付租金，须每日按千分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过10日视为乙方自动退房，甲方有权收回房屋。签约后，徐金昌、马永梅履行各自合同义务。租赁期间，马永梅未能按期支付2015年下半年燃气费。2016年2月16日，马永梅清结上述燃气欠费及相关滞纳金。2016年10月，马永梅未能按时支付2016年9月系争房屋燃气费发票联所记载之燃气费用60元。截至2016年10月31日，该笔燃气费产生之逾期付款违约金为1.90元。2016年11月15日，马永梅支付该笔燃气费及相关违约金。现徐金昌称马永梅欠费行为已构成《租赁合同》约定之解约事由，徐金昌并以此为由以(2016)沪0101诉前调9925号案件将马永梅诉至一审法院，要求解除双方所签《租赁合同》。徐金昌起诉状副本于2016年11月16日送达至马永梅。一审另查明：2016年3月21日，徐金昌以(2016)沪0101民初7601号案件起诉马永梅，称马永梅在租赁期间多次欠付燃气费，要求与其解除租赁合同关系。同日，双方达成调解协议，徐金昌放弃解约诉请，双方继续履行《租赁合同》。一审法院认为，所涉《租赁合同》及《补充条款》系徐金昌、马永梅根据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方作为签约方均应恪守约定之义务。对于马永梅欠费情节，包括，(1)2016年2月16日之前未能按期支付多期燃气费；(2)未能按期支付2016年9月燃气费发票联所记载之燃气费。针对(1)，鉴于徐金昌曾就该项欠付情节于2016年3月21日提起诉讼，之后于当日达成调解协议明确《租赁合同》继续履行，鉴此，2016年2月16日之前欠费行为不可再次作为一审诉讼之解约理由。针对(2)，徐金昌一审庭审中陈述马永梅实际于2016年11月15日支付该笔燃气费，马永梅对此未表示异议。《租赁合同》约定马永梅未按时支付租金及其他费用，徐金昌可收回房屋。根据该项合同约定，马永梅一旦发生欠费行为，徐金昌即可据此取得合同解除权。《补充条款》约定马永梅如逾期支付租金超过10日，徐金昌有权收回系争房屋。根据该项条款约定，徐金昌在马永梅逾期付租超过10日情形下即可取得合同解除权。结合上述两项约定内容，在马永梅逾期支付燃气费超过10日情形下，徐金昌应可取得合同解除权。虽然较与欠租行为，欠付燃气费之违约程度明显较低，但由于该项约定系租赁双方真实意思表示，且并未违反法律强制性规定，故马永梅延迟支付燃气费即使并未构成根本违约且并未导致徐金昌遭受实际损失，徐金昌依据约定内容亦应取得合同解除权。鉴于徐金昌系通过诉讼方式行使该项合同解除权，故依据法律规定，徐金昌、马永梅所签《租赁合同》应于起诉状副本送达马永梅之日予以解除，马永梅在合同解除后应予返还系争房屋。对于马永梅所付押金，鉴于双方之间尚有租赁费用未予清结，故法院对该项押金暂不作处理。至于马永梅辩称延迟支付燃气费系因未予收讫付费单据一节，鉴于徐金昌之前曾以马永梅欠付燃气费为由要求解约，之后租赁双方虽调解解决，但马永梅对于及时支付公用事业费应当予以极大重视，鉴此，法院对马永梅该项辩称意见依法不予采纳。一审法院判决：一、徐金昌与马永梅于2013年11月1日所签《上海市租赁合同》于2016年11月16日予以解除；二、马永梅于判决生效之日起十日内携自有物品迁离上海市黄浦区牯岭路XXX号底层前间及底层后间房屋。二审中，徐金昌提供上海大众燃气公司发票联及东方有线网络有限公司客户账单各一份，以证明马永梅拖欠44天才补缴了2016年9月的燃气费，滞纳金共计2.6元，马永梅还拖欠2016年下半年的有线电视费至2017年6月才予以补缴。马永梅对上述证据的真实性予以认可，认为上述费用在一审期间均已缴纳，可能是因为疏忽才导致未能按时缴纳。本院另查明：涉案的《租赁合同》第七条第2项载明，乙方应按照合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过＿天，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，双方在《租赁合同》中并未就拖欠水、电、煤气等公共事业费用达到何种程度时出租方有权解除合同做出明确约定。支付租金系合同主要义务，欠付燃气、有线电视费等其他费用违约程度较低，且未直接导致出租方遭受实际损失，故不能直接适用双方关于逾期支付租金情况下合同解除权的约定。马永梅虽存在逾期支付燃气费及有线电视费的行为，但情节并不严重，徐金昌仅以此为由要求解除合同，缺乏合同及法律依据，应予驳回。需要指出的是，本案双方当事人已因公共事业费的缴付问题产生两次诉讼，马永梅应对此予以重视，及时支付相关费用，全面履行合同义务；徐金昌应在拖欠行为发生时予以提醒、催告，避免滥用诉讼权利。综上所述，马永梅的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初2030号民事判决；二、驳回徐金昌的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计人民币25元，由徐金昌负担；二审案件受理费人民币50元，由徐金昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年十月二十日书 记 员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……