（2017）粤0306民初6311号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-05-24
案件名称
苏烨与深圳市富源房地产开发有限公司深圳市天虹投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏烨,深圳市富源房地产开发有限公司,深圳市天虹投资发展有限公司,天虹商场股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国物权法》：第七条，第七十一条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初6311号原告苏烨，女，汉族，1972年7月19日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人黄国华，广东度人律师事务所律师。委托诉讼代理人黄炎兴，广东度人律师事务所律师。被告深圳市富源房地产开发有限公司，地址广东省深圳市宝安区45区富源大厦301—402，统一社会信用代码9144030019240798XT。法定代表人李晓东。委托诉讼代理人敖亮，广东深宝律师事务所律师。被告深圳市天虹投资发展有限公司，地址广东省深圳市福田区华富街道振华路中航苑鼎诚大厦裙楼101第3层3001室，统一社会信用代码91440300279442921B。法定代表人高书林。被告天虹商场股份有限公司，地址广东省深圳市南山区中心路（深圳湾段）3019号天虹大厦9—14楼、17—20楼，统一社会信用代码91440300618842912J。法定代表人高书林。两被告共同委托诉讼代理人俱雯，系被告天虹商场股份有限公司职员。两被告共同委托诉讼代理人徐琳琳，系被告天虹商场股份有限公司职员。原告苏烨与被告深圳市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、深圳市天虹投资发展有限公司（以下简称天虹投资公司）、天虹商场股份有限公司（以下简称天虹商场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏烨及其委托诉讼代理人黄国华、黄炎兴，被告富源公司的委托诉讼代理人敖亮，被告天虹投资公司与天虹商场公司共同委托的诉讼代理人徐琳琳到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告苏烨诉称，2001年9月8日，被告富源公司与被告天虹投资公司签订《房屋租赁合同》，约定由富源公司将位于深圳市宝安区新安创业路44区的富源商贸中心大厦一至四层房屋出租给天虹投资公司作商场及相关项目用途使用，租期为15年，自2001年9月8日起至2016年9月8日止。2012年8月17日，温达明将富源商贸中心大厦1栋裙楼一层的104号商铺（房产证号：深房地字第××号，建筑面积91.71平方米，以下简称商铺）转让给原告。2016年9月8日原《房屋租赁合同》到期后，原告不同意被告按原合同价支付租金，多次要求被告返还商铺，并退还了富源公司已支付的租金。但被告仍旧占用原告的商铺拒不交还，既未得到原告的书面同意，也没有合同的约定或者法律依据，被告理应尽快将上述商铺恢复原状后退还原告，并按照市场租金价格向原告支付场地占用费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告富源公司将富源商贸大厦1栋裙楼一层的104号商铺恢复原状后交还给原告；2、被告天虹商场公司支付商铺占用费141,669.9元（自2016年9月9日暂计至2017年3月9日共6个月；2017年3月9日之后商铺占用费为每月23,611.65元，计至商铺恢复原状交还原告之日止）；3、被告连带承担支付商铺占用费的责任；4、三被告承担本案的受理费、评估费等诉讼费用。被告富源公司答辩称，一、原告所有的商铺位于富源商贸大厦裙楼，该裙楼的商铺没有分割，是产权式商铺，不同于独立商铺。原告的商铺与裙楼其他商铺形成统一的整体，不具有可分割性，否则会损害裙楼其他商铺业主的合法权益。二、富源公司在销售裙楼商铺时，对商铺所有权的行使作了一定的限制，即买方同意履行富源公司与天虹商场所签订的《房屋租赁合同》，该合同中途终止或合同期满后，则由商场业主按各自所占面积表决，以少数服从多数的原则，决定商场的统一招租的条款。原告购买的二手商铺，故其权利不得超出原业主权利的范围，该商铺所有权行使的限制性条款适用于原告。三、裙楼商铺的原租赁合同租期届满之前，富源公司已逐一向各商铺业主征求续租意见，并于2016年9月6日召开了商铺业主大会。经表决，在全部243户商铺业主中，有215户业主明确同意将商铺续租给天虹商场，同意续租的面积占总面积的86.47%，而明确反对的仅占5.68%。仅就一楼而言，反对续租的面积也仅占24.22%。因此，富源公司依照业主大会决议与天虹商场签订《续租合同》，将包括原告的商铺在内的全部商铺出租给天虹商场符合商铺业主的整体利益，不属于侵权行为。四、关于商铺租金标准问题。原告提出应当以洪福雅苑租金标准来确定涉案商铺的租金标准，答辩人认为该两类商铺不具有可比性。洪福雅苑的铺位是按照独立商铺销售的，临街铺位和不临街铺位的价格存在较大差异。而涉案的商铺是按照产权式商铺销售的，销售之初就考虑是统一招租，同一楼层的商铺不会因是否临街而设置不同的价格。另外需要说明的是，涉案商铺在建筑规划上不存在临街的独立门户，除非有2/3以上的业主同意变更规划，否则也无法作街铺使用。而实际情况是，2/3以上的业主希望按照原销售合同统一招租，故变更规划是不可能的。五、答辩人是接受大部分业主的委托而签订续租合同的，从委托合同的角度看，委托事务的法律后果应由委托人承担而非由受托人承担。原告在明知答辩人只是受托人的法律地位仍起诉答辩人，显然是错误的。综上，富源公司认为：由于涉案商铺在销售之初就约定了是统一招租的，富源公司作为开发商也未就临近创业路或翻身路的商铺专门设置更高的售价。如果无视房地产买卖合同对商铺所有权行使的限制性条款，实行租金差异化，那么对其他靠里面商铺的业主是极大的不公平，甚至引发群体性事件。因此，答辩人请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告天虹投资公司和天虹商场公司答辩称，一、同意被告富源公司的意见。二、天虹投资公司主体不适格，涉案房屋的承租人不是深圳市天虹投资发展有限公司；自2016年9月8日续租之前的2002年，承租人就是天虹商场股份有限公司，且已经进行了房屋租赁的备案，续租后，承租方仍为天虹商场股份有限公司。可见，原告作为房屋的产权人从未实际了解过自身房产的承租方。三、根据续租合同约定，实际承租人天虹商场公司已经支付了全额租金，富源公司作为大业主和被授权人依约全部开具了租金发票。四、实际承租人已经审核了租赁房屋及出租人的合法性，租赁合同当属有效。天虹商场公司在承租整个房屋时，审查了出租人及租赁房屋开发商的全部建设资质，符合法律法规规定。富源公司作为租赁房屋的大业主，占有最多的面积，同时该大业主为了方便租赁房屋的统一经营管理，体现租赁房屋整体利益的最大化，提升租赁房屋周边的商业经营水平，组织召开了租赁房屋所有业主的会议，并取得了其他业主的出租经营授权，将涉案房屋所在的四层物业统一谈判、统一出租给天虹商场股份有限公司，收取全部租金并开具了全部的发票。因此，富源公司是本着租赁房屋的整体价值及承担的企业社会责任，将涉案房屋所在物业的一至四层统一出租给天虹商场股份有限公司的，无论从法律角度还是社会责任的角度，都是完全有理有据的。综上所述，天虹商场公司有权按照续租合同继续使用涉案房屋，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告富源公司取得位于深圳市××××路东南侧，宗地编号为006-0149，土地面积10398.3平方米的土地使用权，土地使用期限自1992年3月28日至2062年3月27日止。经批准被告富源公司在上述土地上兴建商品房，定名为富源商贸大厦，后经深圳市规划国土局批准销售。2001年9月8日，被告富源公司作为出租方（甲方），被告天虹投资公司作为承租方（乙方），签署了《房屋租赁合同》，双方约定如下：甲方将坐落于深圳市宝安区创业路44区的富源商贸中心大厦一至四层房屋出租给乙方作商场及相关项目用途使用，建筑面积共计19128.57平方米（实际建筑面积以双方共同委托的测绘单位测量为准），租期自2001年9月8日起至2016年9月8日止。合同签订后，被告天虹投资公司在该物业开办了天虹商场。2002年10月28日，被告天虹投资公司作为甲方与作为乙方的被告天虹商场公司（该公司于2007年6月25日将企业名称由天虹商场有限公司变更为天虹商场股份有限公司）签订《合同转让协议书》，约定甲方与被告富源公司签订的《房屋租赁合同》转让给乙方，乙方承继《房屋租赁合同》相应的权利义务。因被告富源公司将富源商贸大厦1栋裙楼，总建筑面积为19438.35㎡，分割成243个产权式商铺分别销售。2003年4月10日，案外人温达明作为买方，与作为卖方的被告富源公司签署了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，由买方向卖方购买涉案的104号商铺，合同附表四中约定：乙方同意履行甲方已与天虹商场所签订的《房屋租赁合同》，如该合同中途终止合同或合同期满之后，则由首层商场业主按各自所占面积表决，以少数服从多数的原则，决定商场的统一招租的合同条款。2012年8月17日，温达明将涉案的104号商铺转让给本案原告苏烨。富源公司主张原告的前手业主在转让涉案商铺的时候系将权利义务一并转让，原告作为继受的买受人应与前手业主一样受到权利限制；原告对此不予认可，认为合同附表的限制条款仅仅约束前手业主及被告富源公司，前手业主转让商铺时并未注明该限制性条款，对原告不具有约束力。2016年4月至9月期间，涉案的富源商贸大厦一至四层的商铺中，除富源公司所有的商铺外，有102个商铺业主分别作为甲方（委托方）与作为乙方（受托方）的富源公司签署了《租赁委托协议书》，约定各业主将其位于富源商贸中心的商铺委托给乙方出租、管理。双方对2016年9月9日起至2024年9月8日止租金按不同楼层及租赁时间分别进行了约定，其中2016年9月9日至2017年9月8日富源商贸大厦1栋裙楼一层物业的租金按110元/月标准计付。甲方同意由商场全体业主按各自所占面积比例行使表决权，按少数服从多数原则决定商场统一招租事宜及租赁合同的具体条款，乙方应于收到租金后5个工作日内，将代扣代缴税费、手续费或其他费用后的租金余额，支付到甲方指定账户。2016年9月6日，富源公司组织召开了富源商贸大厦裙楼商场业主大会，讨论富源商贸大厦裙楼商场统一招租事宜，并制作《富源商贸大厦裙楼业主大会决议》，内容为：根据富源商贸大厦《商品房买卖合同》附件四关于按“少数服从多数原则”决定商场的统一招租事宜的有关约定，到会业主充分发表意见，经举手表决，决定裙楼整体出租给天虹商场公司，续租合同的租赁期限为8年，自2016年9月9日至2024年9月8日止，租金按照《商铺委托经营授权书》的租金条件，具体租赁事宜委托富源公司办理。部分业主到场或委托他人参会，同意决议事项的业主在《富源商贸大厦裙楼业主大会决议》上签名确认。经统计，同意续租给天虹的商铺215个，建筑面积合计16808.49平方米，占总面积的86.47%；反对续租给天虹的商铺11个，建筑面积合计1104.2平方米，占总面积的5.68%；对是否续租未明确表态的商铺17个，建筑面积合计1525.66平方米，占总面积的7.85%。其中一楼业主同意继续委托富源公司出租管理的有30户，占一楼面积比例为64.63%；反对续租给天虹的商铺11个，占一楼面积比例为24.22%；对是否续租未明确表态的商铺4个，占一楼面积比例为11.15%。原告虽有委托代表出席业主大会，但未明确表示同意授权，事后对于表决结果的真实性、合法性也不予确认。2016年9月7日，被告富源公司作为甲方，被告天虹商场公司作为乙方，双方签署了《续租合同》，约定如下：1、鉴于甲、乙双方于2001年9月14日签订了《房屋租赁合同》，以及后续相关的补充协议（以下统称“原合同”），且原合同将于2016年9月8日到期，现甲方继续出租深圳市宝安区创业路44区富源商贸大厦一层至四层之房屋给乙方用于开设商场，租赁房屋建筑面积共计19103.57平方米。租赁期限为8年，自2016年9月9日至2024年9月8日止。双方对租金按不同楼层及租赁时间分别进行了约定（与《租赁委托协议书》中的约定一致），还对合同履行的其他事宜进行了约定。其中2016年9月9日至2017年9月8日富源商贸大厦1栋裙楼一层物业的租金按110元/月标准计付。2016年9月7日和2016年11月11日，原告委托律师先后向被告天虹投资公司和富源公司寄送《律师函》，主张原告系通过购买方式并办理合法过户手续取得标的商铺的所有权，原租赁期间届满后，被告无权继续占有涉案商铺，故要求被告按照现行商铺租赁市场行情与之签订租赁合同，否则原告将依法收回商铺，并按照每平方米500元的标准要求被告支付从2016年9月9日起的场地占有使用费。被告对于律师函的内容不予认可，双方未能就涉案商铺的返还及续租等事宜达成一致，原告遂诉至本院。另查：1、涉案的富源商贸大厦位于宝安区××街道××路东南侧，是高层商业建筑。原告提交了街道对面洪福雅苑一楼商铺的租赁合同作为证据，拟证明相同地段的一楼商铺租金为每平方米两百多元，远高于被告富源公司与天虹商场公司所确定的租金标准。被告对此不予认可，主张涉案商铺属于统一招租、不可分割的产权式商铺，与对面的独立商铺不具有可比性。为此，被告还提交了案外人张转的商铺购买合同作为证据，拟证明涉案商铺作为产权式商铺在销售之初就已考虑到统一招租，同一楼层的商铺不会因为是否临街而设置不同的价格，位于里面的商铺价格还可能高于靠近路面的商铺价格。原告则认为销售价格波动属于正常的市场行为，不认可被告的证明目的。另，深圳市房屋租赁管理办公室发布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金表》显示，富源商贸大厦所在44区的一楼商铺租金指导价为人民币44元—56元/平方米/月之间。2、当事人确认，天虹商场公司已向富源公司足额支付2016年9月之后的租金，富源公司在扣除相关税费后已将剩余款项支付给原告。但原告为表明不接受事实租赁合同关系，已将2016年9月至提起诉讼之前的租金均予以退回富源公司。但此后富源公司仍有继续按照《续租合同》的标准向原告支付租金。3、原告经本院释明后，曾表示将该案案由变更为物权纠纷，即请求被告返还占有物并赔偿损失。然而，在其庭后提交的书面代理词中，原告代理人又以庭审时未表达清楚为由，坚持以“房屋租赁合同纠纷”作为本案案由。上述事实，有《房地产权证》、《房屋租赁合同》、转账记录、律师函、深圳市二手房买卖合同、深圳市房地产买卖合同、富源商贸大厦分户汇总表、不动产权资料电脑查询结果表、租赁委托协议书、商铺委托经营授权书、富源商贸大厦裙楼商场业主大会签到表、富源商贸大厦裙楼业主大会决议及授权委托书、续租合同、合同转让协议书及商事主体登记及备案查询单、富源商贸大厦商场业主表决结果统计表、《续租合同》、房屋租赁合同及合同转让协议书、电子银行业务回单、深圳增值税专用发票、宝安区2017年房屋租赁指导租金表等相关书证、庭审笔录、代理词以及当事人的陈述等予以证实。本院认为，原告以租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，故其对被告请求权的基础应为租赁合同关系。根据前述审理查明的事实，被告天虹商场公司及之前的天虹投资公司均是与被告富源公司签订的《房屋租赁合同》及《续租合同》，与原告之间并不存在租赁合同关系。根据合同的相对性，原告无权依据租赁合同关系向被告天虹商场公司及天虹投资公司主张权利。另一方面，天虹商场公司作为涉案物业的承租人，已经按照《房屋租赁合同》及《续租合同》的约定向出租人富源公司足额支付了租金，履行了合同义务，不存在违约的情形。因此，原告在本案租赁纠纷中诉请被告天虹商场公司及天虹投资公司返还商铺及支付场地占用费的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告富源公司基于与涉案商铺原买受人温达明之间关于“乙方（买受人）同意履行甲方（出卖人）已与天虹商场所签订的《房屋租赁合同》”的约定，以及原告苏烨在取得涉案商铺所有权后自愿遵守该约定的事实，与原告之间形成事实上的委托经营或转租涉案商铺的法律关系。被告富源公司与天虹商场公司签订的原《房屋租赁合同》到期后，原告是否有权要求被告富源公司返还其所有的104号商铺？对此，本院结合该案的具体案情分析如下：首先，富源公司将富源商贸大厦一至四层分割成243个产权式商铺销售，原告虽不是直接从富源公司处购买一手房产，但其知道该商铺由天虹商场统一承租。因此，原告的商铺虽办理了独立的房地产证，但其在购买商铺时应当知道该商铺与富源商贸大厦的其他商铺具有不可分割性、形成统一的整体。其次，根据涉案商铺原买受人与富源公司之间《房地产买卖合同》附表中的补充约定：如原《房屋租赁合同》中途中止或合同期满以后，则由首层商场业主按各自所占面积表决，以少数服从多数的原则，决定商场的统一招租合同条款。该合同条款未违反法律的强制性规定，符合产权式商铺与物业整体不可分割，需统一经营、统一管理的特征，因而是合法有效的约定，对涉案物业的产权式商铺所有人均具有约束力。根据当事人提供的相关证据材料，富源商贸大厦一至四层共243个商铺中，有113个商铺为富源公司所有，另有102个商铺业主与富源公司签署了《租赁委托协议书》，将其所有的商铺委托给富源公司出租、管理，上述共计215个商铺业主在富源公司召开的业主大会中亦对商铺统一由富源公司代为出租、管理的决议明确表示同意，面积占比超过80%，其中首层商铺权利人同意委托富源公司继续出租的面积占比也超过了60%。原告虽对被告提交的有关业主大会决议、签到表等证据不予认可，但也未能提交证据予以反驳。而且，即使富源公司提供的相关统计数据存在一定出入，但就现有证据及《续租合同》目前的履行情况来看，本院认为被告所主张的富源公司将涉案物业继续整体出租给天虹商场的行为已征得多数权利人（以面积计算）同意的事实具有高度盖然性，依法可予采信。而且，《续租合同》中约定的租金标准高于相同地段商铺的租赁指导价格，故该续租行为也不违背原告的根本利益。最后，原告虽为涉案商铺的所有权人，依法享有的权利。但原告所有的商铺面积仅占富源商贸大厦一至四层裙楼商铺总面积的极小比例，就首层商铺面积而言，也仅占一小部分。在富源公司已将涉案物业整体续租给天虹商场且目前正常经营的情况下，原告要求天虹商场公司返还涉案商铺势必会影响商场整体功能和效益的发挥，使天虹商场公司无法正常经营，进而损害占富源商贸大厦一至四层大部分面积的其他业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和其他人合法权益。因此，原告对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。综上分析，在大多数业主同意委托富源公司继续出租商铺给天虹商场公司的情况下，原告要求收回商铺的理由不能成立，本院对其该项诉请不予支持。关于原告提出的商铺占用费的诉讼请求。如前分析，被告天虹商场公司和天虹投资公司均与原告之间不存在合同上的权利义务关系，原告以租赁合同纠纷为由要求该两被告支付商铺占用费缺乏法律依据，本院予以驳回。而且，商铺的实际承租人天虹商场公司已经按照合同约定足额支付了租金给出租人富源公司，原告要求其再行支付商铺占用费显然有违公平原则，不具有合理性。至于富源公司，其已经按月将收取天虹商场公司的租金在扣除相应税费后支付给了包括原告在内的商铺业主，应视为已经履行了向原告支付商铺占用费的义务，故原告亦不得另行主张。原告自行退回了起诉之前富源公司已支付的部分租金，双方由此产生的债权债务属于另一法律关系，当事人可另循途径解决，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告苏烨的全部诉讼请求。本案案件受理费1,567元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄 海 涛二〇一七年十月二十日书记员 梁格（兼）书记员 王 琼附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 搜索“”