（2017）湘0102民初8146号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-13
案件名称
原告李某与被告湖南大成国际大酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某,湖南大成国际大酒店有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0102民初8146号原告：李某，女，1971年2月21日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘兢，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道某某大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，湖南大成国际大酒店有限公司法律顾问。原告李某与被告湖南大成国际大酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日受理后，依法适用简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人刘兢，被告湖南大成国际大酒店有限公司的委托诉讼代理人周当二到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理长沙市某某大厦第1幢的初始登记、取得栋产权证后立即协助原告办理该幢27层2710号房屋的土地使用权变更及房屋所有权登记手续（即不动产权证书）；2.判令被告向原告支付前期违约金172400.8元（计算到2017年8月28日），并按原告已付房价款（572000元）日万分之一的比例向原告支付违约金至被告为原告办理好上述手续并取得相关权属证书之日止；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年6月2日，原告从被告处购得位于长沙市五一大道某某大厦2710号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告在房屋交付后360日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理原告的房屋所有权证，90日内申请办理原告的土地使用权证，但被告至今未履行办证义务。被告湖南大成国际大酒店有限公司辩称：合同没有约定办理栋产权证的具体时间，未办栋产权证没有违约；办理原告所购房屋不动产权证书的前提条件是原告要缴纳契税和维修基金，但原告没有缴纳，违约在先；本案栋产权证未办理的客观原因是政府未将整个地块拆迁完毕，无法办证；原告购房的目的是投资，该房屋必须回购，故办理权证不是原告的初始追求，故其未缴纳契税和维修基金；违约金约定过高。请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：一、2008年6月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以572000元的总价款购买湖南大成国际大酒店有限公司开发的长沙市五一大道某某大厦第27层2710号房。合同第十条约定：出卖人应当在2008年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，自买受人付清全部购房款之日视同出卖人将房屋交付给买受人。合同第十七条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人在交付商品房后360日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，90日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金；2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。因买受人原因不能按时办理房屋权属证书的，出卖人不承担上述违约责任。二、签约当日，原告的房款支付义务和被告的房屋交付义务均告履行完毕。三、被告未向原告开具购房款发票，且至今未申请办理长沙市五一大道某某大厦第1幢的初始登记和原告所购房屋的房屋权属证书。四、原告尚未缴纳所购房屋的契税和维修基金。此外，被告提交了2008年6月2日原告作为转让方与受让方湖南大成华天大酒店有限公司、担保方湖南大成国际大酒店有限公司签订的《房屋转让协议》复印件以及原告作为出租方与承租方湖南大成华天大酒店有限公司、担保方湖南大成国际大酒店有限公司签订的《租赁合同》复印件，拟证明原告所购房屋已出租，且须回购；原告认为上述《房屋转让协议》的受让人以及《租赁合同》的承租人均为案外人湖南大成华天大酒店有限公司，与本案没有关联。本院审查认为原告意见成立，上述《房屋转让协议》以及《租赁合同》不能作为本案认定事实的根据。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方均应严格履行。现被告在房屋交付后360日内没有将该栋商品房向产权登记机关申请初始登记，已构成违约，依法应以继续履行办证义务和支付违约金的方式对原告承担违约责任；因国家房屋权属登记政策变动原因，合同中约定的房屋所有权证和国土使用权证已经合并为不动产权证，故被告在取得涉案房屋所在的栋产权证后，应按约定协助原告办理该幢2710号房屋不动产权属登记。因该栋商品房的初始登记不以缴纳契税和维修基金为必备条件，故被告关于原告未缴纳契税和房屋维修基金违约在先的抗辩理由不成立，本院不予采信。被告关于该房屋栋产权证未办理的客观原因是政府未完成拆迁的抗辩非法定或约定的免责事由，本院不予采信。原告主张按已付房款日万分之一的标准支付违约金，虽有合同依据，但被告提出了违约金约定过高的抗辩，且原告未提交证据证明其因被告迟延申请办理初始登记所遭受的实际损失，本院酌情确定由被告按原告已付房款的1%的标准支付，超出部分，本院不予支持。基于原告作为转让方与受让方湖南大成华天大酒店有限公司、担保方湖南大成国际大酒店有限公司签订的《房屋转让协议》以及原告作为出租方与承租方湖南大成华天大酒店有限公司、担保方湖南大成国际大酒店有限公司签订的《租赁合同》而产生的法律关系与本案法律关系分别独立，本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、湖南大成国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内，将办理长沙市五一大道某某大厦第1幢初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理初始登记；取得栋产权证后二百七十日内协助原告李某办理该幢27层2710号房屋不动产权属登记；二、湖南大成国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三日内，支付原告李某逾期办证违约金5720元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3748元，减半收取1874元，由湖南大成国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 谢文二〇一七年十月二十日书记员 姚萍 关注公众号“”