（2017）湘0581民初1443号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-07-23

案件名称

马翠兰与肖祥寿商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武冈市人民法院

所属地区

武冈市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何高永,马翠兰,武冈市同泰房地产开发有限责任公司,杨仁勇,肖祥寿,邓腾

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十四条，第二百五十三条

全文

湖南省武冈市人民法院民事判决书（2017）湘0581民初1443号原告何高永，男，汉族，1975年8月28日出生。原告马翠兰，女，汉族，1983年l1月24日出生。一般授权委托代理人杨飞晖，男，湖南恒银律师事务所律师。被告武冈市同泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：肖小毛，男，公司经理。特别授权委托代理人胡超，女，汉族，该公司员工。被告杨仁勇，男，汉族，1967年8月18日出生。被告肖祥寿，男，汉族，1962年4月18日出生。特别授权委托代理人杨仁勇，男，汉族，1967年8月18日出生。被告邓腾，男，汉族，1980年9月10日出生。原告何高永、马翠兰与被告武冈市同泰房地产开发有限责任公司(下简称同泰公司)、杨仁勇、肖祥寿、邓腾商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何高永、马翠兰及其委托代理人杨飞晖，被告邓腾，被告杨仁勇，被告肖祥寿的特别授权委托代理人杨仁勇出庭参加诉讼，被告同泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何高永、马翠兰向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告履行协助办理房屋不动产权证书的义务;2、判令被告支付原告自2013年2月1日至2016年12月30日期间，因被告延迟交付不动产权证的法定违约金：已付房款179776元×逾期利息的标准每日0.006%×违约天数1430天=违约金15425元；3、判令被告支付原告自2017年1月1日至2017年6月30日期间，因被告延迟交付不动产权证书的约定违约金18000元，并判令被告自2017年7月1日起至交付不动产权证日期间按每日100元支付逾期违约金给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告同泰公司于2011年8月30日签署了《武冈市温馨港湾商品房买卖合同书》，由原告购买被告同泰公司开发的位于武冈市迎春亭办事处新建材城后（庆丰加油站旁）的温馨港湾x区x栋x单元x号商品房，约定房屋建筑面积155㎡。原告按合同约定如期支付了首付款179776元并办理了银行按揭，严格履行了义务。合同第8条明确约定，被告应当在2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用。被告将未经竣工验收的房屋交付后，因资金管理不善等多种原因，迟迟不能办理房屋产权证书，至今已五年有余。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，在届满期限内未取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。在原告小区推选的业主代表多次催促下，被告杨仁勇和被告肖祥寿于2016年10月6日书面承诺在2016年l2月30日前办好房屋不动产产权证书，逾期则向原告承担每天100元违约金。而被告没有按承诺如期办理好房屋的不动产产权证书至今。被告杨仁勇、被告肖祥寿、被告邓腾于2011年3月11日签订合伙开发协议书，被告杨仁勇与被告同泰公司于2011年5月12日签订开发合同书，三被告系温馨港湾商品房合伙开发人。由于上列被告未能依约诚信履行合同，已严重损害了原告的合法权益，应依法全面履行合同义务并承担违约的法律责任。被告同泰公司递交书面答辩状辩称：1、被告公司根据法律规定和《开发合同书》的约定，愿意履行协助办理不动产权证的义务；但前提条件是，由杨仁勇、肖祥寿、邓腾等三方处理好该项目的税费等相关事项和准备好办证的相关资料。2、被告公司不承担逾期办证的法定和约定违约责任。公司与杨仁勇签订的开发合同书合法有效，被告公司已履行合同约定的主要义务，即负责项目报建与销售手续。项目房产的销售，资金及各项税费等事项由杨仁勇全权负责，本案的涉诉事项均系合作方怠于履行职责所致；原告的违约诉请已超出诉讼时效，自项目交房至今五年左右的时间，原告从未向公司主张过办证事项的权利，其签订合同、交纳房款等整个交易过程均是与杨仁勇等发生关系；杨仁勇等承诺办证的违约责任系个人行为，公司对此并不知情，与公司无关，对公司亦无约束力；原告接收尚未竣工验收的商品房屋，对此存在一定过错。3、公司虽是商品房销售合同的相对方，但合同的权利义务均是由开发合作人实际享受和行使，公司仅收取2万元管理费。根据公平原则和《开发合同约定》以及减少讼累的便民原则，请求依法酌情判处由实际开发人承担责任。被告杨仁勇、肖祥寿口头辩称：在接收本案的土地时，才知道是别墅地，并不清楚手续难办；修建的过程中，由于受大环境的影响，国税局突然下通知勒令停工，要把国税手续都办理了才能开工，因而耽误了10来个月工期，而以前是不用办理的；在2016年6月左右办不动产证时，因为不动产登记中心和房产局的交接问题停止办房产证，耽搁了办证时间；同时，由于施工方建筑商丢失了大部分资料，造成补资料拖延了时间；办事机构对每项工程的验收差不多要3个多月，拖延了时间；另外，转移手续因邓腾不愿意签字造成了迟迟不能办理。被告邓腾口头辩称：因为杨仁勇买这块地的时候账目没有结清楚，被告邓腾不签字是因为自己没有收到购地款，这笔款项大，被告邓腾必须要收到这笔钱才愿意签字。被告邓腾认为杨仁勇说的话都没有实际意义，只要把购地款项结清楚，被告邓腾可以立即去签字。原告在举证期限内向本院提供了以下证据：证据1、商品买卖合同书，拟证明原告与被告同泰公司签订了房屋买卖合同的事实；证据2、收款收据及地方税务局手写发票，拟证明原告按约支付了首付款及办理了银行按揭的事实；证据3、交房通知书，拟证明被告同泰公司单方面通知交房及违约的事实；证据4、承诺书，拟证明被告杨仁勇、肖祥寿承诺2016年12月30前没办好房产证愿意承担每天100元违约金的事实；证据5、结婚证，拟证明两原告系夫妻关系。被告杨仁勇、肖祥寿对原告提供的证据没有异议。被告邓腾对原告提供的证据表示不清楚。被告同泰公司在举证期限内向本院提供了以下证据：证据1、开发合同书，拟证明温馨港湾项目由被告公司与杨仁勇方合作开发，并由杨仁勇全权负责项目房屋销售、税费、资金等事项；证据2、合伙开发协议书，拟证明涉诉项目系杨仁勇、肖祥寿、邓腾三人合伙开发；证据3、委托书，拟证明项目土地使用权证事项由邓腾委托杨仁勇、肖祥寿办理；证据4、武发改发（2011）x号项目核准批复文件，拟证明涉诉项目已由同泰公司报批，同泰公司完成了合同约定的义务；证据5、商品房预售许可证，拟证明温馨港湾x区x、x栋已获得销售许可证及同泰公司完成了约定的义务；证据6、武国用（2011）第x号土地使用权证，拟证明涉诉项目的土地使用权证，现登记在合伙人邓腾个人名下；证据7、营业执照，拟证明被告同泰公司有合法房地产开发资质。原告对被告同泰公司提供的证据真实性没有异议，但认为证据1属于内部合同，对外不具有法律效力；证据4、5认为被告没有完成中的全部合同义务。被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾对被告同泰公司提供的证据没有异议。被告杨仁勇、肖祥寿在庭审中提供了司法鉴定检验报告，拟证明房屋已经验收。被告邓腾对司法鉴定检验报告的真实性没有异议。依原告的申请，本院向武冈市不动产登记中心调取温馨港湾B区1栋、2栋的房屋登记资料，武冈市不动产中心登记向本院作出答复，称因开发商欠缺相关资料，武冈市不动产登记中心没有受理温馨港湾B区1栋、2栋商品房的首次登记申请。原、被告均对武冈市不动产登记中心的回复没有异议。本院审查认为，原告、被告方提供的证据及武冈市不动产登记中心的回复具有真实性，与本案有关联，来源合法，能作为本案的证据予以采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明以下法律事实：被告邓腾于2007年9月6日取得武冈市迎春亭办事处武邵公路旁一块国有出让的综合用地一块，面积为9679.91㎡，并办理了土地使用权证。2011年3月11日被告邓腾作为甲方与作为乙方的被告杨仁勇、肖祥寿签订《合伙开发协议书》，约定：“甲方提供庆丰加油站旁两块土地作为投资，由乙方开发；甲方包括土地款加最低固定分红为7008000元，利润在3000000元以上，占剩余利润的20%，其它归乙方，但乙方负责此土地开发的所有税费，等等”。2011年5月12日被告同泰公司与被告杨仁勇签订《开发合同书》，决定共同在城北开发区土地范围内进行温馨港湾商住房开发；被告同泰公司与被告杨仁勇约定：项目所拥有的房地产由乙方即被告杨仁勇负责处理，项目所需的工程建设投资及各项税费全部由乙方组织，项目扣除所有成本及税费外，其收益均归乙方所有，甲方即被告同泰公司收取开发管理费20000元，等等。2011年7月11日，被告同泰公司获得了武发改发（2011）x号《关于温馨港湾商品住宅楼建设项目的核准批复》，同意建设实施“温馨港湾”商品住宅楼建设项目；2013年7月4日，被告同泰公司对温馨港湾x区x栋、x栋的商品房取得商品房预售许可证。被告同泰公司的温馨港湾项目部由被告杨仁勇、肖祥寿负责管理。原告马翠兰、何高永系夫妻。2011年8月30日，原告何高永与被告同泰公司签订《武冈市温馨港湾商品房买卖合同书》，购买被告同泰公司在温馨港湾x区x栋x单元住宅x号房；双方约定：“商品房建筑面积共155平方米、杂房x区x号（合同约定）面积为22.6㎡、商品房单价每平方米2123.48元，总金额329140元；首付款179776元于2011年8月30日一次性支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政的有关规定，将经验收合格的商品房及符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人在产权办理过程中应按照出卖人要求提供相应资料，并按出卖人通知的时间和地点及时交纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延税费、维修基金等导致权证不能及时办理，买受人需承担违约责任，逾期缴纳税费、维修基金导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成根本违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，责任由出卖人承担。”签订合同后，原告何高永向被告武冈同泰公司交清了购房首付款179776元，之后按照要求在武冈建设银行办理了按揭贷款手续。2013年3月4日，被告同泰公司向原告何高永代收契税10448元、维修基金4920元、房产证及国土证工本费1000元。2012年10月30日，被告同泰公司向温馨港湾业主交房。在庭审中，被告方认可原告马翠兰、何高永已经交清了购房款；原、被告认可双方交房的时间是2013年3月4日。被告同泰公司交房后，原告一直未能取得房产证等相关产权手续。2016年10月6日，被告杨仁勇、肖祥寿向温馨港湾B区业主代表作出如下承诺：温馨港湾B区老板杨仁勇、肖祥寿承诺在2016年12月30日（公历）前办理好房产证（注：所有相关手续办好）；如未办好，则房产老板杨仁勇、肖祥寿承担每户业主每天100元的违约金（违约金从2017年1月1日开始承担）。由于欠缺相关资料，武冈市不动产登记中心到2017年8月11日止还没有受理开发商关于温馨港湾x区x栋、x栋商品房的首次登记申请。被告杨仁勇在庭审中认可，房产证由被告代办，业主予以配合。本院认为：被告同泰公司作为房地产开发企业在原告起诉前已经取得了温馨港湾x区x栋、x栋的商品房预售许可证，同时被告同泰公司与原告签订的《武冈市温馨港湾商品房买卖合同书》是双方真实意思的表示，该合同内容不违反法律规定，因此，该合同合法有效。原告与被告同泰公司应按照合同全面履行各自的义务。被告杨仁勇、肖祥寿作为被告同泰公司温馨港湾项目的负责人，在温馨港湾商品房销售过程中与买受人达成的相关协议对被告同泰公司具有约束力。被告同泰公司与原告在合同中约定，买受人在产权办理过程中应按照出卖人要求提供相应资料，并按出卖人通知的时间和地点及时交纳各项税费、维修基金等；同时，被告杨仁勇作为被告同泰公司温馨港湾项目的负责人在庭审中认可，房产证由被告代办，业主予以配合；因此，可以认定，被告同泰公司有为业主代办房屋权属证书的协助义务，被告同泰公司应当履行代办房屋权属证书的协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”；本案中，原告已经按照合同的约定交清了购房款，交纳了契税、维修基金，履行了义务，并于2013年3月4日与被告同泰公司办理了商品房的交房手续。由于被告同泰公司与原告在合同中没有约定办理产权证的期限，因此，被告同泰公司应当在交房之日起90日内即在2013年6月4日前协助买受人办理好产权证等相关手续。武冈市不动产登记中心证实，由于欠缺相关资料，武冈市不动产登记中心到2017年8月11日止还没有受理开发商关于温馨港湾B区1栋、2栋商品房的首次登记申请；而商品房的首次登记是买受人办理商品房产权手续的前提条件；因此，可以认定，是出卖人即被告同泰公司的责任，导致原告不能取得商品房的房屋权属证书；被告同泰公司应承担违约责任并履行协助办理房屋权属证书的义务。原告要求被告同泰公司履行协助办理房屋权属证书的义务的主张不适用诉讼时效的规定，但原告要求被告同泰公司承担违约金的主张应适用诉讼时效的规定，因没有证据证明原告曾向被告主张过违约金，因此，原告可以主张起诉前两年的违约金，即可以主张2015年7月1日至2017年6月30日期间的违约金。被告同泰公司与原告签订的《武冈市温馨港湾商品房买卖合同书》中没有约定违约金，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。原告主张以179776元为基准计算违约金，符合法律规定，原告主张利息的计算标准每日0.006%即年利息2.19%低于中国人民银行公布的贷款年利息，系原告自主处分自己民事权益的行为，本院予以准许，因此，从2015年7月1日至2016年12月30日的违约金为179776元×2.19%×1.5年=5905.6元。被告杨仁勇、肖祥寿是被告同泰公司温馨港湾项目的负责人，因此，被告杨仁勇、肖祥寿于2016年10月6日向温馨港湾x区业主代表作出的承诺对被告同泰公司具有约束力；同时，该承诺是当事人真实意思的表示，具有法律效力；被告同泰公司应当按照承诺从2017年1月1日开始承担每天100元的违约金。故从2017年1月1日至2017年6月30日的违约金为18000元。本案中原告与被告同泰公司订立的合同是商品房买卖合同，是房地产开发企业与买受人订立的合同，合同的当事人是原告与被告同泰公司；被告杨仁勇与被告同泰公司订立的合同、被告邓腾与被告杨仁勇、肖祥寿订立的合同，系被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾、同泰公司之间的内部合同，表明了三被告之间的内部合作关系，被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾不是商品房买卖合同的当事人，原告不能向被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾主张违约责任，原告要求被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾承担违约责任及履行协助办证义务的诉讼请求，本院不予支持。被告同泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定判决如下：一、责令被告武冈市同泰房地产开发有限责任公司立即履行代原告何高永、马翠兰办理房屋权属证书的义务；二、被告武冈市同泰房地产开发有限责任公司在本判决书生效后10日内向原告何高永、马翠兰给付自2015年7月1日至2017年6月30日的违约金23905.6元，并支付2017年7月1日后的违约金（按每天100元的标准计算至不动产登记中心为原告何高永、马翠兰发放产权证之日止）；三、驳回原告何高永、马翠兰对被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾提出的诉讼请求及原告何高永、马翠兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费300元，由被告武冈市同泰房地产开发有限责任公司负担250元，由原告何高永、马翠兰负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审　判　员　　罗　斌二〇一七年十月二十日代理书记员　　李雄丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”