（2017）粤13民终2835号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-04
案件名称
广州康田环保有限公司、曾福海房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州康田环保有限公司,曾福海,博罗县罗阳镇新角村曾屋村村民小组
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2835号上诉人（原审被告）：广州康田环保有限公司，住所地：广州市越秀区建设大马路8号之一2809房。法定代表人:张意如，总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓琳，广东四端律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾福海，男，汉族，1944年9月21日出生，身份证住址：广东省博罗县，委托诉讼代理人：李国伟，广东宏兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：博罗县罗阳镇新角村曾屋村村民小组，住所地：广东省博罗县罗阳镇新角村委会曾屋小组。法定代表人曾青，组长。上诉人广州康田环保有限公司因与曾福海、博罗县罗阳镇新角村曾屋村村民小组房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市博罗县人民法院(2016）粤1322民初4339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：2005年被告一到被告二所在村租赁土地从事生态农业，双方协商一致后，达成有关协议。因被告一公司员工需住宿，需租赁房屋。于是被告二出面与原告商量，将原告闲置的空房一栋出租给被告一。双方口头商定租金为每年3000元，十年共3万元人民币。2005年2月，由被告二一次性将3万元人民币交给原告。原告也将房屋交给被告一员工居住。2015年6月，双方商定的租赁期满，原告要求二被告将房屋退还给原告。可被告一叫原告找被告二，被告二叫原告找被告一，相互推诿，均不理会原告。原告实在无奈！为了维护原告的权益，根据《民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请求：1、判令二被告将原告的房屋返还给原告；2、判令被告一赔偿原告的租金损失5000元人民币；3、判令本案诉讼费由二被告承担。被告一广州康田环保有限公司辩称，2005年5月，在镇政府及博罗县罗阳镇法律服务所的指导和见证下，在征得包含原告在内的曾屋村村民小组的村民同意后出租地块，被告一与被告二签订了《土地租赁合同》及《补充协议》，该《土地租赁合同》及《补充协议》合法有效，应受法律保护。合同签订后，被告一与被告二已按《土地租赁合同》及《补充协议》的约定，双方就租赁土地及房产等物业的实际数量进行丈量，然后，被告一足额向被告二支付了全部应付的补偿费、定金、租金等费用。多年来，被告一一直严格按照双方签订的合同履行合同义务，每年按时交纳租金。被告一承租的地块范围见《土地租赁合同》附图，被告一承租的地块已包含涉案房屋，且原告也已签名同意，以被告二名义对外出租，并由被告二收取租金。被告一已依约足额向被告二支付补偿费、定金、租金等费用，被告一在合同期内无需另外单独向原告支付租金。原告要求被告一返还涉案房屋及赔偿原告租金损失时没有事实和法律依据的。至于原告与被告二之间如何分配收益是原告与被告二之间的事宜，与被告一无关。以被告二名义整体出租给被告一的土地面积约780亩，而涉案房屋面积仅0.1608亩，村民的集体利益明显更大，且继续履行合同，并不损害原告的个人利益。原告要求返还房屋，会导致被告二违约，如此被告二将要付出巨大的违约成本，如被告二违约，损害了集体利益，同时也将损害原告的个人利益。涉案房屋是经原告同意下以被告二名义整体出租给被告一使用，如原告要求返还房屋，势必影响上述租赁合同的履行，影响该土地的使用价值，损害包括原告在内的所有村民的收益，且履行租赁合同，原告对涉案房屋仍享有收益权利。基于尊重合同、公平合理、诚实信用原则，对于原告要求返还房屋的诉求，应不予支持。被告一与被告二签订《土地租赁合同》的时间是在2005年5月12日，于2005年5月20日签订《补充协议》，双方确认金额后被告一向被告二支付补偿费、定金、租金等费用。如按原告所述，2005年2月，由被告二一次性将3万元人民币交给原告。在被告二还没有收到被告一所支付的费用前，被告二作为一个集体组织，从何支出万元给原告？原告所述既不符合财务操作制度也不符合常理。如原告与被告二货曾村村民关于涉案房屋存在争议或纠纷的，应在原告与被告二或曾村村民之间解决，与被告一无关，被告一作为合法承租方，被告一的合法权益应受到法律保护，不应将被告一列为被告，原告的行为损害了被告一的合法权益。综上所述，被告一不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告一的合法权益。被告二博罗县罗阳镇新角村曾屋村村民小组辩称，对原告的请求有异议，应当按照合同约定来履行，30年期满后才可以解除合同。原审法院查明的事实经审理查明，原告曾福海是博罗县罗阳镇义和新角曾屋村的面积为107平方米的宅基地使用权人。因原土地证[证号为（1992）第22020067号]遗失，原告于2016年10月21日重新申领了不动产权证[证号为:粤（2016）博罗县不动产权第0000217号]。2005年5月11日，原告所在的村民小组即被告二博罗县罗阳镇新角村委会曾屋村村民小组的村民均签名同意将“沙湖头”的土地租赁给被告一。次日即2005年5月12日，被告二与被告一广州康田环保有限公司签订《土地租赁合同》，约定：被告二上述土地（具体以双方丈量确认的数量为准，有附图）租赁给被告一进行土壤改良、新型废料及其他农业科技项目的研究开发及生产；租赁期限为30年，自2005年6月1日起至2036年5月31日止；山地的租金为10元/亩/年，平地（含旱地、农田、鱼塘、菜地等）的租金为500元/亩/年，租金按年支付；合同签订之日起5日内，合同双方就租赁土地及房产等物业的实际数量进行丈量，并在丈量确认后30日内，由被告二参照政府指导价的补偿标准，一次性支付土地租赁补偿费给被告二，支付上述土地租赁补偿费后，被告一无需就租赁、使用该租赁地块支付其他任何补偿费用。2005年5月20日，被告一与被告二另行签订《补充协议》，确认租赁土地面积为山地500亩，平地280亩，土地租赁价格为145000元/年。上述合同签订之后，被告一依约向被告二支付了相关果树青苗补偿款，并向被告二支付了租赁原告位于案涉宅基地上房屋的补偿费4万元。原告主张被告二在2005年出面与原告商量将原告的案涉房屋出租给被告一使用，当时与被告二口头约定租期为10年，租金为每年3000元，被告二在2005年2月一次性将十年的租金3万元交给原告，原告便将房屋交给被告一的原告使用，现租期已届满，遂起诉请求被告方返还案涉租赁房屋。庭审中，被告一主张其与被告二签订的《土地租赁合同》已包含原告的案涉房屋，原告已签名同意以被告二的名义对外出租，并由被告二收取租金，其依约足额向被告二支付补偿费、定金、租金等费用，在合同期内无需另外单独向原告支付租金，原告要求返还房屋，会导致被告二违约，损害集体利益。原、被告双方均确认案涉房屋现由被告一在使用。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案原告主张通过被告二将房屋出租给被告一，口头约定租期为十年，被告一主张其与被告二签订的《土地租赁合同》已包含承租原告案涉房屋的内容，原告与被告一对双方之间的存在房屋租赁合同关系均予以确认。本案的争议焦点是原告与被告一之间的房屋租赁合同期限为多长的问题。被告一与被告二签订的《土地租赁合同》中仅约定土地的租赁期限为三十年，但对案涉房屋的租赁期限未作明确约定，原告主张与被告二口头约定租期为十年，亦未提供相应证据证实，被告方对此亦不予确认，根据我国《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案原告与被告一之间的房屋租赁合同属不定期租赁合同，原告可随时要求解除合同，故现原告要求被告一返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。原告主张被告一赔偿原告的租金损失没有法律依据，本院不予支持。原告与被告一解除房屋租赁合同关系，不影响被告一与被告二之间的土地租赁合同的继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告一广州康田环保有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离原告曾福海位于博罗县罗阳镇义和新角曾屋村的房屋，并将该房屋返还给原告曾福海。二、驳回原告曾福海的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告一广州康田环保有限公司负担。当事人二审的意见广州康田环保有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初4339号民事判决书，依法改判驳回被上诉人曾福海的全部诉讼请求；三、由被上诉人曾福海承担本案全部诉讼费用。事实和理由是：一、原审法院认定事实错误。1、《土地租赁合同》及《补充协议》合法有效，康田公司承租的地块范围已含案涉房屋。2005年5月，在镇政府及博罗县罗阳镇法律服务所的指导和见证下，在征得包含被上诉人曾福海在内的曾屋村村民小组的村民同意后出租地块，康田公司与村民小组签订了《土地租赁合同》及《补充协议》，该《土地租赁合同》及《补充协议》合法有效，应受法律保护。康田公司承租的地块范围见《土地租赁合同》附图及《无证土地（承包、出租、转让公证）权属说明书》列明的用地地点、面积及四至范围，康田公司承租的地块范围已包含案涉房屋，且被上诉人曾福海也已签名同意，以村民小组名义对外出租，并由村民小组收取租金。根据《土地租赁合同》第三条的约定，康田公司向被上诉人支付补偿费后，可在租赁期限内使用租赁土地及房产。《土地租赁合同》里已明确定约定：租赁期限自2005年6月1日起至2036年5月31日，也即康田公司可使用案涉房屋至2036年5月31日，但原审法院却认为“当事人对租赁期限没有约定，属不定期租赁合同，被上诉人曾福海可随时要求解除合同”，该认定与事实不符。2、案涉房屋是以村民小组名义出租的地块范围内“唯一的”房产，是《土地租赁合同》里第三条第3点约定的“房产”。在《土地租赁合同》里约定的承租地块范围内只有案涉房屋这一地上建筑物，是该地块上存在的“唯一的”房产，如案涉房屋非《土地租赁合同》里的“房产”，那试问《土地租赁合同》里所述的“房产”何在，如无该“房产”存在，康田公司为何要支付房屋补偿款？既然在《土地租赁合同》的基础上支付了房屋补偿款，为何该房屋不是《土地租赁合同》里约定的租赁期限？原审法院忽视本案的关键点，对承租地块范围内“唯一的”房产及该房产包含在《土地租赁合同》内的事实视而不见。3、被上诉人曾福海知悉康田公司与村民小组签订的《土地租赁合同》及《补充协议》内容，并收取房屋补偿款及十多年来每年的租金。在一审庭审过程中，被上诉人曾福海表示在《土地租赁合同》签订后村民小组向其支付租金，由此可见，被上诉人曾福海是知悉《土地租赁合同》及《补充协议》内容的，并收取了房屋补偿款。十多年来，被上诉人曾福海每年都收取村民小组发放的租金收益，而且从未提出异议。4、村民小组及相关负责人已确认案涉房屋包含在《土地租赁合同》范围内。村民小组作为《土地租赁合同》及《补充协议》的签约主体，其在庭审中已明确表示《土地租赁合同》及《补充协议》已包含案涉房屋，应按合同约定，按合同约定的30年期限执行。且《土地租赁合同》签订时的村民小组的负责人曾桂连本人也到庭陈述当年的签约情况，承认案涉房屋在《土地租赁合同》范围内，村民小组也已向被上诉人曾福海支付了房屋补偿款。但原审法院对本案关键的证人的证言却只字未提。5、原审法院认为《土地租赁合同》仅仅是约定了土地租赁，对案涉房屋的租赁期限未作明确约定，将《土地租赁合同》割裂来看，是错误的。《土地租赁合同》里对合同的租赁期限及合同期限内涉及的“土地及房产补偿问题”已作明确约定，原审法院既认可了《土地租赁合同》合法有效，但又否认《土地租赁合同》里的关于“房产”的租赁期限，是自相矛盾的认定。原审法院认为案涉房屋应另外签订房屋租赁合同是没有事实和法律依据的，案涉房屋的所有人有权决定以何种方式对房屋进行处分，被上诉人曾福海同意以村民小组的名义与康田公司签订《土地租赁合同》统一打包出租房屋，是合法处分房屋的一种方式，法律并没有强制禁止土地租赁合同里不能包含房屋的租赁。上诉人曾福海仅是坐落于博罗县罗阳镇义和新角曾屋村的面积为107平方米的宅基地使用权人，也即案涉房屋并没有取得“房屋产权证”或“房屋不动产权证”。参照《土地管理法》第四十七条的规定，在补偿了土地上的附着物后，康田公司可使用该宅基地及宅基地上附着物（案涉房屋），康田公司可根据生产需要对承租地块内的地上附着物、青苗等进行拆迁、平整。原审法院认为案涉房屋不能与土地共同约定在《土地租赁合同》内,房屋应单独签订房屋租赁合同是错误的，如按原审法院的思路，康田公司在《土地租赁合同》签订后，根据合同的约定对承租地块进行拆迁、平整，拆除案涉房屋该地上附着物，该107平方米的宅基地就包含在《土地租赁合同》范围内，也就不存在被上诉人曾福海的要求返还房屋的诉求。6、原审法院认定“原告（被上诉人曾福海）可随时要求解除合同”，对房屋补偿款却未作处理。康田公司已就案涉房屋支付了补偿款，康田公司可依约使用案涉房屋至2036年5月31日，也即康田公司支付的房屋补偿款包含着30年的房屋使用费，但原审法院在认定“原告（被上诉人曾福海）可随时要求解除合同”后，对被上诉人曾福海收取的康田公司支付的房屋补偿款只字未提，严重损害了康田公司的权益，如康田公司要返还案涉房屋，被上诉人曾福海也应返还其已收取的房屋补偿款的2/3给康田公司。7、原审法院认为康田公司返还房屋，不影响《土地租赁合同》的继续履行，是极其不负责的妄断，严重损害康田公司的合法权益。以村民小组的名义整体出租给康田公司的土地面积约780亩，而在780亩的地块范围内只存在案涉房屋唯一的房产，如康田公司返还房屋，康田公司的管理人员将面临无居所，康田公司的生产工具无处安放的尴尬境地，导致康田公司无法有效的开展生产经营活动，难以管理该780亩土地，严重影响《土地租赁合同》的履行。明显增加了康田公司的经营成本，严重损害了康田公司的合法权益，但原审法院却草率地认为“不影响《土地租赁合同》的继续履行”，置康田公司的合法利益于不顾，是极其不负责的妄断。8、原审法院对本案事实作不利于康田公司的选择性认定，明显对康田公司不公。被上诉人曾福海诉称其与村民小组口头约定，将案涉房屋出租，租金为3000元/年，租期10年。2005年2月，由村民小组一次性将3万元人民币交给被上诉人曾福海。但被上诉人曾福海无任何证据证明其主张，而根据康田公司提供的《收款收据》可见，被上诉人曾福海是于2005年5月22日领取的房屋赔偿款4万元，被上诉人曾福海所述与事实不符。且在村民小组还没有收到康田公司支付的费用前，村民小组作为一个集体组织，从何支出3万元给被上诉人曾福海？显然被上诉人曾福海所述与事实不符，也不符合财务操作制度。原审法院在康田公司提供了有被上诉人曾福海签名及村民小组盖章的房屋赔偿款的《收款收据》后仍认为案涉房屋不在《土地租赁合同》内，反而采信了被上诉人曾福海毫无证据证实且自相矛盾的说法。按照审判中立原则，人民法院在审理案件过程中应当秉承“事实清楚、依据充分”的原则，但原审法院将认定案件的关键事实建立在毫无证据证明的基础上，目的就是牵强认定“案涉房屋不在《土地租赁合同》范围内”，以达到保护“弱者”的目的，对康田公司的主张及提供的证据却不予采信，显失公平。这种做法是非常错误的，严重损害了康田公司的权益。二、原审法院适用法律错误。就案涉房屋已在《土地租赁合同》里有明确的书面约定并已依约履行了十多年，原审法院不能根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条来认定案涉房屋租赁期限没有约定。三、原审法院严重违反法定程序。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。原审法院对本案的关键证据未开庭质证，而直接作为认定案件事实的根据，严重违反法定程序。康田公司提供了《收款收据》等证据来证明被上诉人曾福海知悉《土地租赁合同》的内容及据此《土地租赁合同》收取了康田公司支付的房屋补偿款。《收款收据》上有被上诉人曾福海的签名及村民小组的盖章确认收款，但原审法院对此关键证据未开庭质证，只认定康田公司向村民小组支付了案涉房屋的补偿费4万元,却不认定被上诉人曾福海签收该4万元的事实。综上，原审法院判决认定事实错误、适用法律错误、严重违反法定程序,导致判决有误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人曾福海的全部诉讼请求，维护康田公司的合法权益。被上诉人曾福海答辩称：一、一审判决事实清楚，证据充分，理由阐述详细，结论客观合法，请求二审法院依法予以支持；二、上诉人的上诉理由和请求在一审开庭时、开庭后，上诉人的上诉状里以及今天在庭上的陈述，都是反复讲述的，而这些理由在一审判决中已经着了充分、详尽、合法的解释、考虑和反驳，因为上诉人再次重复，我方认为没有任何意义，请求二审法庭依法予以驳回。被上诉人博罗县罗阳镇新角村曾屋村村民小组答辩称：没意见。上诉人二审提交新证据：：收款收据两份，电汇凭证六份，专用收据。证明1、上诉人已向村民小组支付案涉土地上的房屋，鱼塘、果树、青苗等补偿款及租金；2、被上诉人已收取房屋补偿款。被上诉人曾福海质证：一、我方对这些证据的三性有异议，因为在一审庭后上诉人在提交给一审法院之前，我方是没有见到这些全部的证据；二、一审法院反复考量，上诉人反复说的2005年有一个曾福海的签名是其本人签的，但这是两个人的签名，很显然，这两个人的收款收据是一个人签的，是拿到村里面的记账凭证，所有事实都查明，被上诉人一收的钱从来都是通过被上诉人二收的，因此该证据与我方无关联性。被上诉人博罗县罗阳镇新角村曾屋村村民小组质证：：这证据我们村里面是没有移交给我的，我从来都没有看过。其它没意见。被上诉人二审均未提交新证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，广州康田环保有限公司为证明博罗县罗阳镇新角村委会曾屋村村民小组的村民均签名同意将“沙湖头”的土地租赁给广州康田环保有限公司提交了《关于租用沙湖头土地各农户签名》，该村民签名中包括本案被上诉曾福海。还查明，罗阳镇新角村曾屋村村民小组向康田公司出收款收据，收到房屋赔偿40000元，而曾福海自认村小组仅向其支付30000元。本院判决理由及结果本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：曾福海宅基地上的房屋是否包含在广州康田公司与曾屋村村民小组签订的《土地租赁合同》、《补充协议》约定的租赁范围，以及曾福请求广州康田公司返还该房屋是否应当支持的问题。具体判析如下：首先，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，曾福海主张其与广州康田公司之间存在口头的租赁合同关系，并约定租赁其房屋的期限为10年，曾福海应当提供相应的证据予以证明，曾福海未能提供相应的证据证明其与广州康田公司之间存在租赁合同关系，应当承担举证不能的诉讼后果。相反，广州康田公司在与罗阳镇新角村曾屋村村民小组存在租赁合同，且支付4万元房屋赔偿款的提前下，对于同一租赁范围另行又与曾福海口头约定租赁合同，显然与常理不符。据此，原审法院在未有证据证明双方之间存在口头租赁合同关系，便认定双方之间的租赁合同为不定期租赁，可以随时解除，属认定事实不清。其次，依据上诉人广州康田公司提交的证据《土地租赁合同》、《补充协议》、《关于租用沙湖头土地各农户签名》、《收款收据》等，本院可以确认，广州康田公司租用罗阳镇新角村曾屋村村民小组的“沙湖头”的土地，范围包括曾福海的宅基地，宅基地上的房屋广州康田公司支付的4万元的赔偿对价（曾福海自认收取村小组支付了3万元）。据此，广州康田公司继续租用涉案的土地、房屋具有合同及相关事实依据。再次，曾福海在《关于租用沙湖头土地各农户签名》签字确认同意村小组统一对外出租村集体土地，同时亦收取了其自认的3万元房屋租金，而曾福海既又同意广州康田公司租用该土地，但又请求该宅基地上的建筑房屋已经到期请求返还，该主张行为违反了“房地一体”原则。此外，目前村小组与广州康田公司之间的780亩土地租赁合同关系尚未到期，而涉案的宅基地及地上建筑仅为该租赁土地的一小部分，曾福海请求返还房屋将损害广州康田公司的合同利益。最后，广州康田公司与罗阳镇新角村曾屋村村民小组系租赁合同的当事人，而曾福海与罗阳镇新角村曾屋村村民小组系村组织与成员的关系，村民小组统一对外出租集体土地，过程中是否损害村民组织成员的利益，村民的请求对象是村小组。曾福海在未能证明其与广州康田公司之间存在租赁合同关系的情况下，请求广州康田公司返还房屋，依据合同的相对性原理，属请求对象的主体不适格。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定的规定，判决如下：一、撤销惠州市博罗县人民法院(2016）粤1322民初4339号民事判决；二、驳回曾福海的全部诉讼请求。本案一、二审受理费合计75元，由曾福海负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 寇 倩审 判 员 黄宇乐二〇一七年十月二十日法官助理 黄晓娜书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”