（2017）甘1202民初716号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-11-06

案件名称

雷治金与王卫兴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

陇南市武都区人民法院

所属地区

陇南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

雷治金,王卫兴

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

甘肃省陇南市武都区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1202民初716号原告：雷治金，男，汉族，生于1975年3月4日，陇南市武都区桔柑乡行政村贾家坪社***号居民。委托代理人：李永贵，甘肃省陇南朝阳律师事务所律师，一般诉讼代理。被告：王卫兴，男，汉族，生于1964年8月19日，陇南市武都区公安局民警。原告雷治金诉王卫兴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷治金及其委托代理人李永贵，被告王卫兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雷治金向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还已付购房款142500元，并按照月利率2%支付资金占用期间的利息；2、判令被告赔偿原告房屋维修费80000元及房屋防水投入20000元；3、判令由被告承担房屋价款上浮而给原告造成的差价损失。事实与理由：2009年11月，我与被告达成合意，被告将其位于武都区东苑新村交通局家属院2单元6楼261室一套住房转让给我，约定转让价款190000元。2009年11月27日，我向被告交付定金3000元，12月17日，我随身携带现金187000元，要求被告收清余款并办理房屋过户登记手续。但被告仅收取了100000元，同时承诺在三天后去办理房屋过户登记手续。然而，被告一直没有履行其承诺。2010年1月5日至2010年12月12日期间，被告编造各种理由，先后六次从我处拿走购房款累计39500元。至此，我总向被告支付购房款142500元。2010年12月12日，我与被告补签了书面购房协议。后我多次向被告提出付清余款并办理过户登记手续，被告都一直无故拖延，不予配合。2013年8月，我向武都区人民法院提起诉讼，要求被告履行房屋转让协议并办理房屋过户登记手续。诉讼中，案外人王小青申请参加诉讼，王小青答辩称，其本人才是涉案房屋的所有权人，被告王卫兴是其兄长，因无房居住，暂借住在涉案房屋内。被告王卫兴在未经王小青的同意的情况下，私自将房屋转让给我，被告王卫兴转让房屋的行为系无权处分。武都区人民法院审理后作出（2013）武民初字第312号判决，认定原被告签订的房屋转让协议属于无效协议。被告王卫兴隐瞒真相，将其无权处分的房屋卖于我，房屋转让协议已被法院生效判决认定为无效协议，现我已无法取得转让房屋的所有权，房屋转让协议也无法继续履行。为此，被告的行为构成违约，应当将其所收购的购房款向我返还，并向我支付资金占用期间的利息。同时，我对转让房屋进行了装修和防水改造，被告应当赔偿原告房屋装修费用。因我无法取得转让房屋所有权，近年来房价上涨，我再次购房势必将支付高额的房屋差价，对此损失被告亦应予以承担。为此，我依据我国《民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判处。在庭审过程中，原告将诉讼请求2、判令被告赔偿原告房屋维修费80000元及房屋防水投入20000元，当庭变更为房屋维修费及防水投入共计118484元；原告围绕其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2、2010年12月12日的购房协议，证明被告王卫兴将武都区东苑新村交通局家属一套房屋住房出让给原告以及原、被告于2010年12月12日签订购房协议已生效，应受法律保护。3、2009年11月27日至2010年12月12日期间的收条8张，证明原告依据2012年12月12日的购房协议向被告支付了约定房款金额共计142500元。4、陇南市武都区人民法院（2013）民初字第312号《民事判决书》证明原、被告于2010年12月12日签订的房屋转让协议被依法确认无效，被告将他人房屋转让给原告，其行为存在过错，存在欺诈行为。5、原告对房屋装修和做防水、加固的付出费用票据（共41张）证明原告对转让房屋已经进行投资、装修并加固的费用，被告对原告的加固、装修等费用负有赔偿义务。6、房屋造价评估报告书，证明自2010年12月12日原、被告依据协议转让房屋至今房价波动而产生的差价损失。7、房屋评估费用票据一份，证明对房屋评估支出的费用。经庭审质证，被告王卫兴对原告雷治金所举的1、2、3、4号号证据均无异议，对5号证据，其质证意见为：不认可。对6、7号证据，其认为：与本案无关。被告王卫兴辩称，1、因原告一而再、再而三的没有按照协议如期付清转让房款，故原告雷冶金严重违约；2、原告雷冶金在未取得房屋所有权的情况下，私自将房屋装修改造，属个人私自行为，与我无任何关系。2009年10月，原告雷冶金通过中介人冯斌（武都区公安局民警，电话138XX****XX）介绍，要购买我东苑新村交通局家属楼2单元261住房。经过协商，我将110㎡的住房以190000元价格转让给原告雷冶金。但由于雷冶金当时凑不齐190000元房款，经中介人冯斌担保，暂付100000元，剩余90000元于2010年1月31日前付清。如有违约，每月按房屋余款3%的违约金赔偿我损失。并商定，一手交清余款，一手交办房产证，一切过户费由雷冶金承担。同时商定，手续未办清之前，雷冶金不能搬入转让房屋居住。2010年春节前夕，我多次向雷冶金讨要余款，原告雷冶金答复意思为再等些时间。2010年春节过后，我又讨要几次，都未果。更让人气愤的是，2010年3月，原告雷冶金在未征得我意见的情况下，私自搬进房屋居住，并在未取得房产所有权的情况下，私自将房屋原装修拆除，改变原房屋构造进行装修。多年来，我磨破了嘴皮，跑断了腿，多次索要余款，不是今天给五千，就是明天给一万（有收据为凭）。三年多时间只讨要余款四万余元。综上所述，原告雷冶金民事起诉状恶意歪曲事实，颠倒黑白，倒打一耙，不但不能如期按照双方商定协议履行，而且要求我先交办房产过户手续再付清余款。由于原告的恶意拖欠，致使我蒙受巨大损失。并且在手续没有办全的情况下，强行霸住转让房屋八年有余（原房屋内还有被告装修家具、电视、灶具等设施）。我特向法院请求事项如下：1、恳请法院驳回原告的全部诉讼请求；2、判决原告无条件退还王小青房屋，被告全额退还原告房屋转让预付款；3、判决原告强行居住转让房屋八年租金，共计十一万七千元整；4、判决原告赔偿被告转让房屋内原有装修家具，电视、抽油烟机、灶具等设施八万元。被告王卫兴为支持其抗辩理由，向本院提交下列证据：1、被告的身份证复印件，证明被告的身份信息及诉讼主体资格。2、8张收据，共计金额142500元，证明原告雷治金分8次交付的房款。3、2013武民初字312号民事判决书，证明原、被告之间的购房协议无效。原告雷治金对被告王卫兴所举的1、2、3号证据均无异议。原、被告出示的证据，经当庭举证、质证、辩论，本院综合分析认定如下：原告雷治金所举的1、2、3、4号证据，因被告王卫兴均无异议，本院予以确认。对原告雷治金所举的5号证据，因未提交正式票据，不符合证据的合法性，本院不予认定。6号证据，能够证明自2010年12月12日原、被告依据协议转让房屋至今房价波动产生的差价损失。7号证据评估费正式票据，证明评估实际产生的费用，故对原告雷治金所举的6、7号证据，本院予以确认。对被告王卫兴所举的3组证据，原告雷治金均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月，因被告王卫兴无房居住，经与家人商议，暂住于其妹妹王小青所有的武都区城关镇东苑新村交通局家属院2单元6楼601室。2009年11月，被告王卫兴未经王小青授权许可，与原告雷治金口头达成房屋转让协议，约定：被告王卫兴将位于武都区城关镇东苑新村交通局家属院2单元6楼601室一套住房作价19万元转让给原告雷治金。2009年11月27日，雷治金向王卫兴交付定金3000元，12月17日，原告雷治金交付被告王卫兴转让款现金10万元，后被告王卫兴将房屋钥匙交于原告雷治金。原告对房屋实施装修后居住至今。自2010年1月5日至2010年12月12日，原告先后六次又支付被告房屋转让款共计39500元。原告总共支付被告购房款142500元，尚有47500元房款未付清。2010年12月12日，雷治金与王卫兴补签书面购房协议一份，约定：”王卫兴将位于武都区东苑新村交通局家属院一套二手房转让给雷治金，约定转让价格为190000元，雷治金已向王卫兴支付房款的75%，剩余25%等房屋过户时一次付清（注：付款以收条为准）”。协议签订后，因被告未配合原告办理房产过户手续，原告于2013年诉至本院要求被告完全履行房屋买卖合同，并协同其办理房产过户登记手续，诉讼期间，王小青以第三人身份参加诉讼，王小青述称，其本人才是涉案房屋的所有权人，被告王卫兴是其兄长，因无房居住，暂借住在涉案房屋内且被告王卫兴在未经其同意的情况下，私自将房屋转让给原告。本院于2013年9月29日以被告王卫兴的行为属于无权处分，雷治金与王卫兴签订的房屋转让协议属于无效协议，以（2103）武民初字第312号民事判决书判决，驳回原告雷治金的诉讼请求。现原告雷治金诉至本院请求：1、依法判令被告向原告返还已付购房款142500元，并按照月利率2%支付资金占用期间的利息；2、判令被告赔偿原告房屋维修费80000元及房屋防水投入20000元；3、判令由被告承担房屋价款上浮而给原告造成的差价损失。本案在审理过程中,原告向本院申请对因房屋价款上浮给其造成的房屋差价损失予以评估,本院依法委托陇南恒达房地产评估有限公司对涉案房屋价款进行评估,该公司于2017年6月21日以陇恒房评字〔2017〕048号房地产评估报告书:房地产评估价值为大写人民币肆拾万柒仟柒佰零玖元整(RMB407709元),评估单价4470元/平方米。另查明，位于武都区城关镇东苑新村交通局家属院2单元6楼601室房屋，建筑面积91.21平米。所有权人为被告王卫兴妹妹王小青，房屋所有权证”武民证字第008372号”因被告王卫兴向陇南市九天小额贷款公司借款，已作抵押。本院认为，被告王卫兴隐瞒事实真相，将所有权人为王小青的位于武都区城关镇东苑新村交通局家属院2单元6楼601号房屋一套，擅自作价19万元转让给原告雷治金且原、被告达成的房屋转让协议已被本院（2013）武民初字第312号生效判决认定为无效协议，因此原告无法取得转让房屋的所有权，故对原告要求被告返还已付购房款142500元诉讼请求,依法应予支持，对原告要求被告按照月利率2%支付资金占用期间的利息的诉讼请求，应参照中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.9%计算资金占用期间的利息自2010年12月12日至原告起诉之日2017年4月11日至即142500元×6年4个月×4.9%=44222.5元。被告王卫兴将所有权不属于自己的房屋擅自处分,其无权处分的行为与原告再次购房面临高额的房屋差价具有一定的因果关系,故对于原告要求判令由被告承担房屋价款上浮而给原告造成的差价损失的诉讼请求,依法应予支持,但被告雷治金作为完全民事行为能力人在买房过程中，明知道涉案房屋是二手房，却对房屋的产权是否明晰，被告王卫兴对该房是否享有处分权，疏于审查，未尽到该有的注意义务，其本身也存在一定过错，故本院酌定原、被告承担因房屋价款上浮而给原告造成的差价损失的比例为5：5为宜，损失参照陇南恒达房地产评估有限公司于2017年6月21日出具的〔2017〕048号房地产评估报告书:房地产评估价值为大写人民币肆拾万柒仟柒佰零玖元整(RMB407709元),评估单价4470元/平方米，与原、被告达成的涉案房屋成交价19万元之差确定房屋升值的损失即407709元－190000元＝217709元，被告王卫兴承担217709元×50%=108854.5元。对于原告要求判令被告赔偿其房屋维修费及房屋防水投入118484元的诉讼请求,因未提供正式票据,有无其他证据相佐证，本院不予支持。对于被告王卫兴要求原告雷治金支付强行居住转让房屋八年租金，共计117000元整及赔偿被告转让房屋内原有装修家具，电视、抽油烟机、灶具等设施8万元的主张，因被告王卫兴并未提出反诉，本案不作处理。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、限本判决书生效之日起二十日内由被告王卫兴返还原告雷治金已付购房款142500元并参照中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.9%计付资金占用期间的利息44222.5元；二、限本判决书生效之日起二十日内由被告王卫兴给付原告雷治金房屋升值的损失108854.5元；三、驳回原告雷治金的其他诉讼请求。案件受理费5150元，原告雷治金负担2575元、被告王卫兴负担2575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判员　　胡燕萍二〇一七年十月二十日书记员　　陈文军 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