（2017）苏0113民初4153号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告南京新鸿运物业管理股份有限公司与被告王鲁斐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京新鸿运物业管理股份有限公司,王鲁斐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0113民初4153号原告：南京新鸿运物业管理股份有限公司，统一社会信用代码913201002500005645，住所地南京市秦淮区汉中路185号。法定代表人：王中宁，该公司董事长。委托代理人：甘际，男，该公司工作人员。被告：王鲁斐，男，1978年3月9日出生，汉族，住所地南京市栖霞区。原告南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告王鲁斐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司的委托代理人甘际、被告王鲁斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新鸿运公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交纳2013年1月1日至2016年10月7日的物业服务管理费3480元、公摊水电费737元、滞纳金642元，合计4859元。事实和理由：原告是国家一级资质的物业管理公司，于2008年9月2日正式托管涉案小区，于2012年11月27日与被告签订服务合约。约定：物业管理公共服务费0.85元/m2/月，公摊水电费按0.18元/m2/月，每半年交纳一次。被告仅于2011年11月27日至2013年5月31日交纳了物管公共服务费及公摊水电费后拒交，经原告多次催交并书面送达催款通知仍拒交。故诉之法院，请求依法判决。审理中，原告申请撤回了向被告主张公摊水电费、滞纳金的诉请。被告王鲁斐辩称，一、对原告主张的物业费的收取标准没有异议，但对欠交期限有异议，其大约2014或2015年交过一次。二、合同上没有其签字，说明未看过合同，对于条款的履行也不知情。三、其所居住的单元群租问题一直未能解决，天井的卫生必须打电话才来清理，家门口的水塘护栏是木头的腐烂了，直至新物业公司才维修。请求法院依法判决。本院认为，原告新鸿运公司与南京仙林房地产开发有限公司自愿签订的《前期物业服务合同》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对原告新鸿运公司、被告王鲁斐均具有约束力。在该合同约定的期限届满后，原告新鸿运公司虽未续签合同，但在业主委员会与新物业服务企业签订合同前，仍继续为小区提供物业服务，从而双方形成了事实上的物业服务合同关系。被告王鲁斐对原告新鸿运公司主张的收费标准没有异议，虽辩称曾交过费用，但未能提供证据证明，本院不予采信。至于被告王鲁斐提出原告新鸿运公司存在未解决群租问题，天井卫生不主动打扫，水塘护栏不更换等服务质量问题，未提供证据证明，本院无法采信，且即使属实，尚不足以认定原告新鸿运公司存在根本违约行为，不能成为拒交物业服务费的理由。物业服务系一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的服务，亦是一种动态性、过程性服务；服务过程中难免存在一定的不足之处，导致业主对物业公司的服务不满意，如果业主据此拒交物业费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按约交纳物业费的业主不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，原告新鸿运公司作为物业服务企业应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高服务质量，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上所述，对新鸿运公司要求王鲁斐支付2013年1月1日至2016年10月7日期间的物业费3480元的请求本院予以支持。对原告新鸿运公司申请撤回公摊水电费、滞纳金的诉讼请求，是自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告王鲁斐自本判决生效之日起十日内支付原告南京新鸿运物业管理股份有限公司物业服务费3480元。如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王鲁斐负担（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。本判决为终审判决。审判员 蒋 文二〇一七年十月二十日书记员 殷佳佳 微信公众号“”