（2017）渝0103���初5418号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-12
案件名称
陈健与重庆兰波房屋开发有限公司交通银行股份有限公司重庆市分行抵押合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈健,重庆兰波房屋开发有限公司,交通银行股份有限公司重庆市分行
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初5418号原告：陈健，男，汉族，1984年10月8日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：梁蓉平，四川博成律师事务所律师。被告：重庆兰波房屋开发有限公司，住所地重庆市渝中区朝千路7,99,101号，注册号500000000008192。法定代表人：余波，董事长。被告：交通银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区中山三路158号，统一社会信用代码：915000002028046991。负责人：杨宁，行长。委托诉讼代理人：杨琴，女，该公司员工。原告陈健与被告重庆兰波房屋开发有限公司（以下简称兰波公司）、被告交通银行股份有限公司重庆市分行（以下简称交行重庆分行）合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈健的委托诉讼代理人梁蓉平、被告交行重庆分行的委托诉讼代理人杨琴到庭参加了诉讼，被告兰波公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈健向本院提出诉讼请求：1、请求法院判��解除原告与被告兰波公司、被告交行重庆分行签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；2、请求判令被告兰波公司退还原告偿还的按揭贷款48700元及并支付以48700元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年5月13日起至付清之日止的利息；3、请求判令被告兰波公司赔偿原告向被告交行重庆分行支付的按揭保险费损失3690元及利息（以保险费3690元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2011年10月18日计算至付清之日）；4、请求判令被告兰波公司向原告支付因其违约未交房导致的租金损失，即从2012年12月起至2013年4月，每月按照2000元计算，共计8000元。事实及理由：2011年10月1日，原告与被告兰波公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于重庆市渝中区的房产，套内面积59.97平方米，总价527736元，合同约定被告兰波公司于2012年12月20日交房。合同签订当日原告向被告兰波公司支付首付款158736元。2011年10月12日原告与被告兰波公司、被告交行重庆分行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，原告向被告交行重庆分行贷款369000元，被告兰波公司作为担保人。2012年12月20日，被告兰波公司逾期未能交房。原告依双方之间的约定和法律规定，于2013年4月15日解除双方之间的《重庆市商品房买卖合同》。因原告与被告兰波公司之间的购房合同已经解除，与被告交行重庆分行之间的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》目的无法实现，原告请求解除与被告交行重庆分行之间的抵押贷款合同。由于被告兰波公司的违约逾期不能交房的行为，给原告造成的按揭贷款损失、保证金损失、房屋租金损失应由被告兰波公司承担。现原告诉至贵院，恳请法院支持原告的全部请求。被告兰波公司未作答辩。被���交行重庆分行辩称，因原告的诉讼请求仅第一项涉及我方，现就原告第一项诉讼请求进行答辩，原告、被告兰波公司及我方于2011年10月12日签订的重庆市商品房抵押贷款合同事实上已经解除，我方于2017年1月9日向渝中区法院执行庭出具了贷款结清证明，2016年3月3日贷款事实上已全部结清，事实上已以扣划被告兰波公司保证金的形式结清了全部贷款，该抵押贷款合同已全部履行完毕，不存在解除一说。请法院依法判决。经审理查明，2011年10月1日，陈健（合同中称“乙方、买方”）与兰波公司（合同中称“甲方、卖方”）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：本商品房项目名称为“兰波·红城丽景”，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝中区房屋一套，建筑面积74.48㎡，建筑面积单价7085.61元/平方米，房屋总成交金额为527736元，乙方付款方式为按揭付款。其中，第七条约定：“甲方应当在2012年12月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第九条约定：“甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。”双方还在《附件五：合同补充协议》第二条约定：“乙方采用向银行申请的个人购房抵押贷款，经银行审查同意后，由乙方向银行办理款项作为乙方应支付购房款的一部分，由银行直接拨付给甲方，其余房款由乙方直接支付给甲方，其具体方式如下：乙方在签定本合同时支付总房价款的30%，为158736元。”双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，陈健于2011年10月1日按约向兰波公司支付了首付款158736元和契税15832元。2011年10月12日，陈健（合同中称“乙方、借款方、抵押人”）、兰波公司（合同中称“丙方、担保方、开发商”）与交行重庆分行（合同中称“甲方、贷款方、抵押权人”）签订《个人房产抵押贷款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：贷款金额369000元整；甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存入丙方在甲方的存款帐户上；贷款期限360个月；贷款期限从2011年10月12日至2041年10月12日；乙方以分期付款的方式进行还本付息，首期还款日为2011年11月12日，计2735.3元，剩余款项分359期并于每月12日前偿还；2011年抵押物为重庆市渝中区房屋；乙方应按本合同规定的时间归还贷款本息及有关费用，���期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有权向丙方追偿乙方所欠全部债务并可申请处分抵押物。三方还对其他权利义务进行了约定。上述协议签订后，交行重庆分行于2011年12月13日按约将贷款369000元支付给兰波公司，陈健亦于2012年1月13日起开始按期偿还抵押贷款，截止2013年10月16日，陈健共计偿还贷款21期，合计56138.49元，其中本金5640.3元，利息50498.19元，但最后一笔贷款的还款日期应为2013年9月13日。2012年12月13日，兰波公司向包括陈健在内的业主发出《延期交房通知书》，载明：按照贵我双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条的约定，应于2012年12月20日交付房屋，现由于外墙保温防火规范、光纤入户规范新要求等原因，导致不能准时交付房屋，但目前所有工程施工已经完工，相关竣工验收备案登记材料已经上报给政府各部门并等待政府验收。为此，我们深表歉意，并通知您我们的交房时间向后推迟（具体时间我公司将另行通知）。2013年3月20日，兰波公司向包括陈健在内的业主发出《承诺书》，载明：1、“兰波·红城丽景”A2、A3栋具备交房条件，延期交房时间至2013年3月21日为止，在2013年3月29日至2013年4月3日为止未交房，则必须在2013年4月3日当日办理完所有业主退房手续，按建筑面积每平方15000元整退还业主，所有退房房款及违约金等款项需在15日内全部到账，办理退房手续期间的违约金按每日每户1000元整。即日以现金的方式结算支付给业主。……该《承诺书》落款处有兰波公司及其法定代表人的签章。2013年3月25日，兰波公司取得“兰波·红城丽景”二期工程A2栋（4-31层）、A3栋（2-33层）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年4月15日，兰波公司向陈健出具《收���》，确认收到陈健交来的退房申请，但《收条》上并未载明退房申请的提交时间及退房申请的内容。后陈健以兰波公司迟延交房为由，向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2013年4月15日解除，并要求兰波公司退还购房款、支付利息、赔偿违约金、银行贷款利息损失、退还契税等。本院经审理后于2013年12月17日作出（2013）中区民初字第06124号民事判决书，判决：一、原告陈健与被告兰波公司之间于2011年10月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2013年4月15日解除；二、被告兰波公司在本判决生效后立即退还原告陈健购房款164376.3元，并按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，其中首付款158736元从2011年10月1日起算、抵押贷款本金5640.3元从2013年10月16日起算，利随本清；三、被告兰波公司在本判决生效后立即向原告陈健支付违约金1643元；四、被告兰波公司在本判决生效后立即赔偿原告陈健抵押贷款利息损失50498.19元；五、被告兰波公司在本判决生效后立即退还原告陈健代收的契税15832元。另查明，陈健在2013年10月13日至2015年5月12日期间共计19期应向交行重庆分行偿还贷款本息为48808.36元，包括本金6276.61元，利息42531.75元，因陈健迟延还款产生罚息、复利，故陈健实际还款本息为49224.43元，实际结清日为2015年5月12日。从2013年5月13日起，则由兰波公司偿还上述抵押贷款，截止2016年3月3日，陈健关于重庆市渝中区长江二路39号附18号3幢6-2住宅房屋的贷款全部结清。2017年2月27日，陈健提起本案诉讼。审理中，陈健称其于2011年10月18日交纳了保险费3690元，并提供了“交通银行现金解款单（回单）”复印件一份，交行重庆分行认可其收到该笔费用后已交保险公司，但未举示相关���据。陈健还举示了2011年12月14日签订的房屋租赁协议一份（租期为2011年12月15日至2012年6月14日）、2013年12月30日签订的房屋租赁协议复印件一份，拟证明因兰波公司违约交房导致其产生的租金损失，但未提交支付租金的凭据。基于《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉剩余贷款金额已由交行重庆分行通过扣划兰波公司保证金的形式全部结清，该抵押贷款合同已实际全部履行完毕，庭审中，陈健撤回了“1、请求法院判令解除原告与被告兰波公司、被告交行重庆分行签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》”的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。同时，陈健根据庭审查明的事实，将诉讼请求明确为：“1、请求判令被告兰波公司退还原告偿还的按揭贷款49224.43元，并支付以49224.43元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年5月13日起至付清之日止���利息；2、请求判令被告兰波公司赔偿原告向被告交行重庆分行支付的按揭保险费损失3690元及利息（以保险费3690元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2011年10月18日计算至付清之日）；3、请求判令被告兰波公司向原告支付因其违约未交房导致的租金损失，即从2012年12月起至2013年4月，每月按照2000元计算，共计8000元”。上述事实，有重庆市预购商品房抵押贷款合同、交通银行客户交易清单、贷款基本信息查询表、还款明细表、还本付息计划表、还本付息明细表、（2013）中区民初字第06124号民事判决书、说明等证据及当事人的陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原告陈健与被告兰波公司、交行重庆分行之间签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。关于原告要求被告兰波公司退还原告偿还的按揭贷款49224.43元，并支付以49224.43元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年5月13日起至付清之日止的利息的请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告与被告兰波公司《重庆市商品房买卖合同》已于2013年4月15日解除，本院于2013年12月17日作出（2013）中区民初字第06124号民事判决书已生效，该判决书明确载明，原告向兰波公司支付的购房首付款158736元及向交行重庆分行的抵押贷款369000元，已全部作为原告的购房款支付给兰波公司。按照双方合同约定及上述法律规定，双方合同解除后，兰波公司应退还原告全部已付房款及按照银行贷款利率计算的利息，并按原告已付房价款1%支付违约金。因原告购房系按揭付款，故原告已付房款应由首付款和已支付的贷款本金两部分构成。原告已通过诉讼对首付款及截止2013年9月13日之前的贷款本金及利息、违约金等进行了主张，就本案而言，原告与兰波公司的《重庆市商品房买卖合同》解除后，原告与被告兰波公司、交行重庆分行之间的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》并未解除，故原告作为贷款合同的债务人，仍应按照合同的约定履行其偿还贷款的义务，并有权要求兰波公司偿还其支付的贷款本息。现查明，原告在2013年10月13日至2015年5月12日期间共计19期应向交行重庆分行偿还贷款本息为48808.36元（其中本金6276.61元，利息42531.75元），但因原告迟延还款产生罚息、复利，故原告实际还款本息为49224.43元，剩余贷��金额已由被告交行重庆分行通过扣划被告兰波公司保证金的形式于2016年3月3日全部结清，前述抵押贷款合同已实际全部履行完毕。由此，被告兰波还应向原告偿还其贷款本金6276.61元，并从原告所主张的2015年5月13日起至退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息损失。至于原告所主张的偿还按揭贷款的利息部分，在合同解除的情况下，该部分应属原告的损失，被告兰波公司应当赔偿原告，但因原告未按约履行合同，迟延还款产生了罚息、复利，属扩大损失，该部分损失不应由被告兰波公司承担，原告的应付利息42531.75元应由被告兰波公司承担，超出部分本院不予主张。原告就该部分利息所主张的利息损失，系就兰波公司违约给原告造成的损失基础上再次主张的损失，该请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求判令被告兰波公司赔偿原告向被告交行重庆分行支付的按揭保险费损失3690元及利息（以保险费3690元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2011年10月18日计算至付清之日）的请求。本案中，原告称其于2011年10月18日交纳了保险费3690元，并提供了“交通银行现金解款单（回单）”复印件一份，交行重庆分行认可其收到该笔费用后已交保险公司，但未举示相关依据。该保险费系因原告选择贷款方式购买房屋所产生的费用，收款人及受益人均非被告兰波公司，且并非与被告兰波公司发生房屋买卖关系所必然产生的费用，故原告的该请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求判令被告兰波公司向原告支付因其违约未交房导致的租金损失，即从2012年12月起至2013年4月，每月按照2000元计算，共计8000元的请求。本案中，原告举示了2011年12月14日签订的房屋租赁协议（租期为2011年12���15日至2012年6月14日）一份，因原告与被告兰波公司约定的交房时间为2012年12月20日前，故原告2011年12月14日签订的房屋租赁协议产生的租金并非被告兰波公司违约造成。而2013年12月30日签订的房屋租赁协议系复印件，不能作为证据采信。同时，原告亦未提交支付租金的相关凭据。因此，原告的该请求没有事实依据，依法不能主张。综上所述，原告陈健的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆兰波房屋开发有限公司在本判决之日起十日内偿还原告陈健贷款本息48808.36元，并支付以贷款本金6276.61元为基数，从2015年5月13日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回原���陈健的其他诉讼请求。如果被告重庆兰波房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取1310元，由原告陈健负担260元，被告重庆兰波房屋开发有限公司负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 吴 庆人民陪审员 朱学军人民陪审员 梁承碧二〇一七年十月二十日书 记 员 夏 龙 搜索“”