（2017）粤2071民初13325号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-11-10

案件名称

李俊霖与张庆华、方珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李俊霖,张庆华,方珍,中山市乐有家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2017）粤2071民初13325号原告：李俊霖，男，1991年5月10日出生，汉族，住广东省信宜市新村路新里开发区，委托诉讼代理人：邹银辉，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖浩瑶，广东维纳律师事务所律师。被告：张庆华，男，1982年8月26日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区，被告：方珍，女，1982年12月12日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区，上列两被告共同委托诉讼代理人：徐新如，广东ＸＸ海天律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：杨雪欣，广东ＸＸ海天律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司（原中山市家家顺房地产经纪有限公司），住所地广东省中山市东区中山五路61汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：傅煜，法务专员。委托诉讼代理人：陈奕纯，行政专员。原告李俊霖与被告张庆华、方珍，第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊霖及其委托诉讼代理人邹银辉，被告张庆华、方珍共同委托诉讼代理人徐新如到庭参加诉讼，第三人乐有家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊霖向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.两被告退回定金16万元。3.两被告支付违约金19万元；4.两被告支付原告可期待利益35万元；5.两被告支付利息，自2017年3月10日起按16万元以中国人民银行公布同期同类商业贷款利息计算至实际履行完毕止；6.两被告支付原告委托律师费5万元。事实和理由：原告与被告于2017年2月26日签订中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、信息告知书、声明书等相关合同文件，约定由原告购买两被告所有的位于中山市港口镇××信××房，该房屋总价为95万元、定金为16万元。后原告依约支付了定金16万元，但该定金应两被告要求应用于解除涉案房屋抵押。后原告向国土局办理住房证明，依约向银行申请同意贷款通知书，中国建设银行中山分行于2017年6月5日出具贷款通知书，该贷款通知书是以原告女朋友周子琪名义申请批准。贷款通知书出具后，原告已及时通知第三人乐有家公司，第三人乐有家公司于2017年6月6日及2017年6月29日发函催告两被告办理递件手续，但两被告未依约办理相关手续。两被告已构成违约，应当承担违约责任。诉讼中，原告李俊霖明确诉讼请求为：解除原、被告签署的中山市二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系。原告李俊霖对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.中山市二手房买卖及居间服务合同、房地产权证、信息告知书、声明书、收据、转账记录；2.价格确认书；3.资金托管协议、放弃办理资金监管声明书；4.住房证明、贷款通知书、周子琪身份证复印件；5.催告函；6.委托代理协议；7.房屋估价报告。被告张庆华、方珍共同辩称，1.同意解除双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同。2.本案系原告违约导致合同解除。原告征信存在问题致使按揭无法办理，而原告不能以现金方式支付购房款，经两被告多次催促未果。合同约定原告应在2017年3月7日前申请银行按揭贷款，原告住房证明的打印时间为2017年3月13日，表明其准备银行按揭材料时已超过合同约定申请按揭的时间。据了解，按揭材料齐全，银行最快可在1-2天、最慢不超过2周即可出具同意贷款通知书，原告于2017年6月5日才以案外人名义取得银行贷款通知书，也表明原告违约在先。3.被告一直愿意配合过户事宜，因原告征信问题没有依约办理贷款导致合同无法履行。4.合同有关违约责任的约定是公平对等的，原告要么依据定金罚则要求双倍返还定金，要么选择购房款20%的违约金。原告主张了违约金的情况下，不能要求可期待利益和利息。律师费应有相关发票，且律师费计算标准应参考法院支持的标的额或者广东省律师收费标准计算。被告张庆华、方珍对其辩解在举证期限内提交了中山市不动产登记资料证明表作为证据。第三人乐有家公司未到庭应诉，但于诉讼期间向本院提交了情况说明述称，原告与两被告于2017年2月26日在第三人居间服务下签订中山市二手房买卖及居间服务合同和有关补充协议，由被告出售位于中山市港口镇××信××房给原告。合同签署当日，原告在第三人乐有家公司处托管了2万元。原告于2017年3月13日前往工商银行办理按揭贷款，因原告个人原因无法取得银行同意贷款通知书，须增加其女友后才可重新申请按揭贷款，第三人将该消息通知被告后，原告及其女友在被告协助下于同年4月18日前往建设银行办理按揭贷款等手续。2017年5月底，被告联系第三人表示，因原告银行同意贷款通知书未出，原告须一次性付款或签署关于涉案房屋尾款发放时间的保证书。原告表示不同意前述方案，被告表示可退回已收取的定金另找买家，原告表示拒绝。2017年6月5日，建设银行向原告出具银行贷款同意通知书，第三人联系双方前往国土局过户，被告不同意配合。2017年6月6日、6月29日，原告在第三人协助下向被告发送催告函，催告被告及时配合原告办理过户手续，均未果。第三人乐有家公司对其陈述没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年2月26日，原告李俊霖（买方）与被告张庆华、方珍（卖方）及第三人乐有家公司签订中山市二手房买卖及居间服务合同（以下简称二手房买卖居间合同）资金监管协议、声明书、信息告知书、价格确认书、放弃办理资金监管声明书等合同文件。二手房买卖居间合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市港口镇××信××房；该房产转让总价款为95万元，该房产交易定金共计16万元，买方同意合同签订时向卖方支付定金2万元，在合同签订5个工作日内再向卖方支付定金14万元；买卖双方约定按揭付款方式支付房款（不含定金），卖方须无条件配合前述银行资金监管协议，办理资金监管手续；买方意向贷款金额为77万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年3月7日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关材料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方须于取得银行批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起七个工作日内支付首期款2万元至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准），且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；买卖双方须在递件过户载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门通知后的两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行批复函后（一次性付款的在办理完监管后）第25个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。二手房买卖居间合同还约定了其他内容。2017年2月26日、3月3日、3月10日，原告分别支付定金2万元、13万元、1万元，合共16万元。后原告以案外人周子琪的名义向建设银行中山分行就购买涉案房屋申请银行按揭贷款，建设银行中山分行于2017年6月5日出具贷款通知书，同意在周子琪落实办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的条件下，向周子琪购买涉案房屋发放金额为66万元的贷款。2017年6月6日、6月29日，第三人两次向两被告发送催告函，要求两被告履行办理递件过户手续等义务，两被告未予协助办理。因涉案房屋交易产生纠纷，原告遂于2017年7月17日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告提交了一份由案外人中山市科兴土地与资产评估有限公司就涉案房屋出具的房地产评估报告，载明涉案房屋于2017年8月5日的市场价值为148.69万元。两被告不认可该房屋的评估价值，认为应以起诉之日作为房屋评估的基准日，但明确表示就涉案房屋价值不另行申请评估。另查，原告委托广东维纳律师事务所进行本案诉讼，并签订委托代理协议，注明一审律师费为50000元。庭审中，原告明确该律师费尚未实际支付。诉讼中，原、被告双方申请3天调解时间，本院予以准许。但调解期限届满，双方未能达成调解协议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告李俊霖与被告张庆华、方珍及第三人乐有家公司签订的二手房买卖居间合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应当恪守履行。对于原告提出解除二手房买卖居间合同中形成的房屋买卖合同关系的诉讼请求，两被告对此亦无异议，本院对此予以确认。从第三人出具的情况说明可知，原告以其个人名义申请银行贷款未果后，两被告同意原告以案外人周子琪的名义就购买涉案房屋申请银行贷款，且就案外人周子琪申请银行贷款给予了协助，故对于两被告辩称原告未依约办妥银行按揭贷款的辩解意见，本院不予采信。原告已依约履行支付定金、办理涉案房屋交易有关银行按揭贷款手续的义务，两被告应履行相应协助办理递件过户手续的义务。经原告、第三人多次催促，两被告未予配合办理递件过户手续，两被告的行为已构成违约，应承担相应违约责任。现原告主张两被告返还定金16万元、支付购房总价款20%的违约金即支付违约金19万元（95万元×20%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告主张的可期待利益的问题。原告依据房地产评估报告主张涉案房屋价值为148.69万元，较约定成交价的差价为53.69万元，扣除可能支出的税费以及前述违约金19万元后，相应差额即原告主张的可期待利益约为35万元。两被告不确认前述房地产评估报告，也不同意就涉案房屋的市场价值另行委托评估，亦未能提交相应证据证明涉案房屋实际市场价值。考虑到尽管房地产评估报告书评估时间节点与起诉之日存在一定差异，但对涉案房屋价值仍具有一定的参考价值，且该房地产评估报告房屋市场价值也表明前述违约金19万元确实尚不足以弥补因错失涉案房屋交易机会产生的差价损失。基于公平原则及节约诉讼成本考虑，综合中山市房地产市场交易现状，本院酌定至起诉之日涉案房屋市场价值较合同约定成交价的差价为45万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告主张违约金、可期待利益、利息诉求应以其实际产生的损失为限，故本院仅支持两被告向原告支付可期待利益26万元（45万元-19万元），对于原告利息诉求则予以驳回。对于律师费的诉求，因该项损失尚未实际发生，故本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告李俊霖与被告张庆华、方珍于2017年2月26日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系；二、被告张庆华、方珍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李俊霖返还定金160000元、支付违约金190000元、支付可期待利益260000元；三、驳回原告李俊霖的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱计付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，减半收取为5650元，诉讼保全费2020元，合共7670元（原告已预交），由原告李俊霖负担1432元，被告张庆华、方珍负担6238元（两被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　张文辉二〇一七年十月二十日书记员　　梁楚英黄怡凤来源：百度搜索“”