（2017）渝01民终5883号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-14
案件名称
彭永玖与林海、高生等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭永玖,林海,高生,姚洪波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终5883号上诉人（原审原告）：彭永玖，男，1981年1月31日出生，汉族，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：龚建，重庆坤源恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文香末，重庆坤源恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林海，男，1974年12月31日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审被告）：高生，男，1981年1月5日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：杨丽娟，重庆厚善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚洪波，男，1975年3月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨丽娟，重庆厚善律师事务所律师。上诉人彭永玖因与被上诉人林海、高生、姚洪波房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人彭永玖的委托诉讼代理人龚建、文香末，被上诉人林海、高生及姚洪波的委托诉讼代理人杨丽娟到庭参加询问。本案现已审理终结。彭永玖上诉请求：依法撤销一审判决，改判确认林海、高生、姚洪波签订的《房屋租赁合同》无效，一审、二审诉讼费用由林海、高生、姚洪波承担。事实和理由：1.一审适用法律错误，是否构成恶意串通应适用推定，彭永玖已经尽到举证责任；2.一审认定事实错误，一审认定涉诉房屋存在的租赁影响物权行使是彭永玖购房行为不谨慎所致无事实依据；3.购买房屋时，卖房人并未告知租赁权的存在、租赁权也并未公示，买受人无从知晓权利负担却要受租赁权的限制不符合公平原则。林海辩称，希望维持原判。高生、姚洪波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭永玖向一审法院起诉请求：1、请求判令林海与高生、姚洪波于2016年5月31日签订的《房屋租赁合同》无效；2、本案诉讼费用由林海与高生、姚洪波承担。一审法院认定事实：涉讼房屋为林海及案外人叶容所有。2011年6月2日，林海和叶容在法院的主持下达成涉讼房屋归林海所有的调解协议，但双方并未办理产权过户手续。2016年5月31日，林海作为甲方（出租人）与高生、姚洪波作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其自有的涉讼房屋出租给乙方使用；租赁期限自2016年5月31日起至2036年5月31日，共计20年；年租金标准为2400元/年，租金总计48000元，押金2000元；租金支付方式为一次性支付总租期房租；甲方应于2016年6月30日前将房屋交付乙方使用；乙方在租赁期内享有转租的权利，转租收益归乙方所有。合同签订当日，高生、姚洪波向林海支付了50000元。林海也于2016年7月2日将涉讼房屋交付高生、姚洪波使用。2016年7月7日，高生作为甲方（出租人）与作为乙方的案外人李布（承租人）签订《房屋租赁（居间）合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；租赁期限自2016年7月7日起至2021年7月7日；租金为2500元每月。合同签订后，高生将房屋交付李布使用。另查明，涉讼房屋于2017年1月9日过户至彭永玖名下。彭永玖因对林海与高生、姚洪波之间的租赁合同效力有异，遂起诉来院。庭审中，彭永玖举示《重庆市房屋买卖合同》、《中国工商银行个人购房借款担保合同》、《重庆市房地产抵押合同》、税收完税证明、非税收入一般缴款书（收据）、中国工商银行账户历史明细清单、林海与高生、姚洪波签订的《房屋租赁合同》、房屋出租价格截图、重庆市主城区公租房租金标准截图、照片等，拟证明彭永玖与林海订立房屋买卖关系并支付了购房款，但林海与高生、姚洪波恶意串通、以极低的价格签订租赁合同的行为导致彭永玖使用房屋的价值丧失殆尽。林海质证认为，《重庆市房屋买卖合同》、《中国工商银行个人购房借款担保合同》、《重庆市房地产抵押合同》、税收完税证明、非税收入一般缴款书（收据）、中国工商银行账户历史明细清单均是我第一次见，合同上面的字也不是我签的，但对于房屋现在已经过户至彭永玖名下没有异议，出租房屋行为是我自愿的，租金也是我自愿的。高生、姚洪波质证认为，除《重庆市房屋买卖合同》外其余证据真实性无法核实，彭永玖举示的房屋出租价格证据与本案无关。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。彭永玖主张林海与高生、姚洪波存在恶意串通的行为，其应对此进行举证。结合彭永玖陈述的案件事实和举示的证据来看，能直接证明其主张的事实即为林海与高生、姚洪波议定的房屋租金价格远低于正常市场价格，且租期过长，若能证明前述事实系林海与高生、姚洪波恶意串通，则彭永玖诉求即能得到支持。对此，法院评析如下：一、房屋的所有权人依法对该房屋享有直接支配和排他的权利。林海作为涉讼房屋的原产权人，有权依其意愿对涉讼房屋进行自由处置，至于出租房屋的租金价格、出租期限等属租赁当事人意思自治范畴，只要不违反法律强制性规定的均有效。二、林海将涉讼房屋进行低价出租并交付高生及姚洪波使用的事实和高生及姚洪波取得涉讼房屋后转租他人的事实，均发生在彭永玖购买涉讼房屋之前；彭永玖作为房屋买受人，本应对涉讼房屋的具体情况进行完善了解、谨慎调查；林海与高生、姚洪波签订房屋租赁合同时，林海与彭永玖并不存在债权债务关系。故现涉讼房屋存在的租赁期限影响了物权行使应是彭永玖购房行为不谨慎所导致。综上，彭永玖并未举示证据证明三间存在恶意串通、损害其利益的行为，其诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告彭永玖的诉讼请求。二审审理中双方当事人未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，彭永玖在一审中提交的证据只能证明林海与高生、姚洪波之间租赁协议远低于市场价格及租期过长，而对于林海与高生、姚洪波之间是否存在恶意串通行为，一审已从不动产产权人的权利范围、意思自治，林海与高生、姚洪波签订租赁合同的时间和林海与彭永玖签订购房合同时间，以及林海与彭永玖之间是否存在债权债务关系等方面对此进行评析，本院不再赘述。故彭永玖关于其已尽到举证责任、一审认定事实无依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，彭永玖的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由彭永玖负担。本判决为终审判决。审 判 长 余彦龙审 判 员 师玉婷代理审判员 刘 希二〇一七年十月二十日书 记 员 刘思含 更多数据：搜索“”来源：