（2017）桂0602民初962号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-12
案件名称
章诗云与蒋红、广西梁业富团投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章诗云,蒋红,广西梁业富团投资有限公司,广西富乐华房地产开发有限公司,北海龙海房地产投资有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《商品房销售管理办法》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初962号原告：章诗云，男，1972年10月12日，汉族，住江西省抚州市宜黄县，被告：蒋红，女，1977年8月20日出生，汉族，住四川省成都市新都区，以上两原告共同委托诉讼代理人：杨在新，广西百举鸣律师事务所律师。被告：广西梁业富团投资有限公司，住所：广西南宁市白沙大道35号南国花园商城D5栋1层D5-1号商铺。统一社会信用代码：9145010056400084XH。法定代表人：梁章卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：严小玲，该公司员工。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。法定代表人：谢龙，该公司总经理。被告：北海龙海房地产投资有限责任公司，住所：广西北海市茶亭路12号碧海云天A座A-10、A-11号。法定代表人：刘显军。原告章诗云与被告广西梁业富团投资有限公司（以下简称梁业富团公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、北海龙海房地产投资有限责任公司（以下简称龙海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章诗云及两原告的共同委托诉讼代理人杨在新，被告梁业富团公司的委托诉讼代理人严小玲到庭参加诉讼。被告富乐华公司、龙海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章诗云、蒋红向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁业富团公司签订的两份《防城港市荣顾•购物公园项目（10#）地块合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》）；2.被告梁业富团公司向原告返还购房款383891元并支付违约金139928.30元（违约金以日万分之三从2014年2月15日起暂计至2017年6月15日止，以后另计）；3.被告梁业富团公司按照《合作建房协议》第八条约定的内容支付总房款30%的违约金279202.80元；4.被告梁业富团公司向原告支付因本案诉讼产生的律师费15000元；5.被告富乐华公司、龙海公司对被告梁业富团公司的上述款项承担连带偿付责任。事实与理由：2014年1月24日，原告与被告梁业富团公司签订两份《合作建房协议》，约定原告购买由被告富乐华公司开发的中央商务区CBD荣顾购物公园温德姆酒店写字楼（暂定名）21层07号、08号房，合同对建筑面积、单价、总价款、交房时间、违约责任等作了具体约定。同日，原告交纳两套商品房的定金共10万元；于2014年2月15日转账支付给被告梁业富团公司283891元。后被告梁业富团公司出具两张盖有被告梁业富团公司公章的收据和一张盖有被告龙海公司的收据给原告。被告梁业富团公司未按合同约定的时间交房，且至今尚未动工，构成违约。被告梁业富团公司辩称，其与原告签订的《合作建房协议》合法有效，双方应当履行合同。原告要求返还已付建房款并支付利息、律师费的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告富乐华公司、龙海公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的当事人主体资格材料、《合作建房协议》、建行转款凭条及回款凭证、银行流水、《收据》（编号：2009163、2009164）、《关于章诗云、蒋红投诉事件处理回复》予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的《收据》（编号：08388568），该证据真实且与本案有直接的关联，本院予以采纳，作为定案的参考依据；对《置业计划表》、《委托代理合同》、律师服务费发票、《宣传单》，以上证据真实、合法与本案有一定的关联，本院予以采纳，作为定案的参考依据；对《信访事项受理告知单》、《关于章诗云和蒋红信访事项的答复》，该两份证据真实、合法且与被告梁业富团公司认可的《关于章诗云、蒋红投诉事件处理回复》有直接的关联，本院予以采纳，作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，两原告为乙方与被告梁业富团公司为甲方签订两份《合作建房协议》，约定原告自愿认购富乐华公司开发的中央商务区CBD荣顾购物公园温德姆酒店写字楼（暂定名）21层07号、08号房，并约定房屋面积、单价、总价款以及付款方式及期限；于2014年7月30日前工程建设进度到±0，预计于2014年12月1日前取得预售许可证，于2016年9月30日前竣工，2016年12月30日前交房；在本协议签订之日支付5万元，在2014年2月15日前付至总房款30%即再支付89916元、89287元，在工程建设进度到±0即2014年7月30日前付至总房款的50%即再支付93277元、92858元，剩余50%房款计233192元、232146元以银行按揭贷款或所获得的银行按揭贷款方式支付；乙方未能按本协议约定的方式、期限支付合作建房款的，每逾期一天按欠付金额的万分之三向甲方支付违约金，逾期超过5天的，甲方有权解除本协议，乙方承担违约责任；如乙方提出退房或因其原因被甲方解除本协议时，乙方应按总房款的30%向甲方支付违约金，对于乙方已交纳的房款由甲方在30天内将扣除乙方应承担违约金后的金额无息退回给乙方；如因甲方的原因而导致本协议解除的，甲方应按照总房款的30%向乙方支付违约金，对于乙方已交纳的房款由甲方在5天内全额无息退回给乙方；凡因本协议引起或本协议有关的争议，首先由双方协商解决，协商不成则通过诉讼解决，因诉讼而产生的诉讼费、律师费、公证费、评估费、差旅费等，由败诉方承担。《合作建房协议》还对甲方的逾期交房责任等作具体约定。原告章诗云分别于2014年1月24日、2014年2月15日将案涉两套商品房的定金10万元、合作建房款283891元。被告龙海公司于2014年2月21日向原告出具《收据》（编号：08388568），表示收到原告交来温德姆写字楼2107、2108号房投资金104688元。被告梁业富团公司于2014年2月22日向原告出具两张《收据》（编号：2009163、2009164），表示收到原告温德姆写字楼2107号、2108号房合作建房款分别为139916元、139287元。2017年6月1日，两原告与广西百举鸣律师事务所签订《委托代理合同》，广西百举鸣律师事务所在2017年6月8日向原告出具广西增值税普通发票，律师服务费价税合计15000元。2017年6月13日，原告向就解除合同及退款等事宜向本院提起诉讼。2017年6月16日，防城港市住房保障和房产管理局就两原告信访事项作出答复，其中经核实，被告富乐华公司对被告龙海公司收取的104688元投资金表示不知情。另查明，案涉商品房的开发商为被告富乐华公司，案涉商品房在被告梁业富团公司与原告签订《合作建房协议》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。被告富乐华公司与被告梁业富团公司合作开发建设案涉商品房项目并委托被告梁业富团公司代为销售案涉商品房。被告龙海公司出具《收据》金额与原告提交的两张《置业计划表》中收取800元/㎡的款项的数额一致（65.43㎡×800元/㎡=52344元，52344元+52344元=104688元）。本院认为，关于原告要求解除两份《合作建房协议》的问题。在谈及解除合同之前需审查合同的效力，原告与被告梁业富团公司签订的两份《合作建房协议》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被告梁业富团公司在未取得案涉商品房《商品房预售许可证》的情况下与原告签订两份《合作建房协议》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该两份《合作建房协议》应属无效。由于合同自始不发生法律效力，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求梁业富团公司、富乐华公司与龙海公司连带返还购房款383891元并支付违约金、15000元律师费的问题。经查，被告梁业富团公司共收取原告合作建房款383891元。一、关于购房款383891元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告梁业富团公司应返还其收取原告的购房款项279203元并赔偿利息损失。被告龙海公司收取原告投资金104688元无事实和法律依据，也应退还给原告并赔偿利息损失。被告富乐华公司辩称其对被告龙海公司收取的104688投资金不知情，亦不认可。经查，原告向被告梁业富团公司转款的数额为383891元，其中包含被告梁业富团公司开具《收据》的279203元合作建房款以及被告龙海公司开具《收据》的104688元投资金，被告梁业富团公司应对被告龙海公司收取的款项承担责任。二、关于原告主张分别按每日万分之三以及总房款30%计算的违约金。由于两份《合作建房协议》无效，则不能参照其中的违约金条款主张违约金，故对原告主张的该两项违约金不予支持，但应赔偿原告的利息损失。利息应以收款的具体金额以及时间按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际清偿之日止。三、对原告主张的律师费15000元。由于原告在签订合同时对案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况知情，其对合同无效存在一定的过错，故对原告主张的15000元律师费不予支持。四、三被告之间的责任承担问题。被告梁业富团公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系。被告富乐华虽不认可其与被告龙海公司之间存在关系，但从被告梁业富团公司收取原告的款项中包含被告龙海公司开具收据表示收到其中部分款项的现实情况看，虽被告梁业富团公司未明确表示其与被告龙海公司之间存在代理关系，却可以从双方收款的情况认定被告两者间确实存在事实的代理关系。依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任。”的规定，被告富乐华公司与被告梁业富团公司连带偿还合作建房款279203元及相应的利息损失，被告梁业富团公司与被告龙海公司连带偿还104688元及相应的利息损失。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告广西梁业富团投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告章诗云、蒋红购房款279203并赔偿利息损失（利息以279203元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2014年2月15日计算至实际付清之日止）；二、被告广西梁业富团投资有限公司与被告北海龙海房地产投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告章诗云、蒋红104688元并赔偿利息损失（利息以104688元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2014年2月15日计算至实际付清之日止）；三、驳回原告章诗云、蒋红其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11980.22元（原告章诗云、蒋红已预交），由原告章诗云、蒋红负担5187.22元，被告广西梁业富团投资有限公司负担2471元、广西富乐华房地产开发有限公司负担2470元、被告北海龙海房地产投资有限责任公司负担1852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费11980.22元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审 判 长 李明娟人民陪审员 陈肖芬人民陪审员 何水清二〇一七年十月二十日书 记 员 李佳芮附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《商品房销售管理办法》第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”