（2017）湘05民终1434号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-05-07
案件名称
何彩连与邵阳市京都伟业房地产开发有限公司及北京城建五建设集团有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何彩连,邵阳京都伟业房地产开发有限公司,北京城建五建设集团有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终1434号上诉人（原审原告）:何彩连，女，汉族，1971年1月25日出生。委托诉讼代理人：邓琼泉，湖南楚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾卫民，邵阳市民通法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：邵阳京都伟业房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区邵阳大道与屏峰路交界处。法定代表人：刘炳光，该公司董事长。委托诉讼代理人：许婷，湖南东放明律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭东钫，湖南东放明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京城建五建设集团有限公司，住所地北京市朝阳区安苑东里三区十号楼。法定代表人：廖安国，该公司董事长。上诉人何彩连因与上诉人邵阳市京都伟业房地产开发有限公司（以下简称京都公司），以及被上诉人北京城建五建设集团有限公司（以下简称城建公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省双清区人民法院作出的（2016）湘0502民初1022号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何彩连上诉请求：撤销原判，改判由京都公司双倍返还何彩连定金60万元，城建公司对本案承担连带赔偿责任。事实与理由：何彩连与京都公司签订订房单并交纳了30万元定金后，京都公司没有按原规划设计图和宣传资料承诺施工，擅自扩大别墅建筑面积，每户增加约40至50平方米不等，缩减了绿化面积，缩窄别墅间公共道路宽度，并被行政机关予以处罚，属于违约行为，应当承担双倍返还定金的责任。京都公司上诉请求：撤销原判第三项，改判京都公司无须向何彩连支付资金占用利息。事实与理由：京都公司通知何彩连签订《商品房买卖合同》，但何彩连拒绝签订，故京都公司无须向其支付资金占用利息。城建公司未予答辩。一审法院认定：2011年，京都公司在邵阳市双清区邵阳大道与屏峰路交界处开发、建设京都世纪城住宅小区。2011年4月30日，何彩连出资20万元在京都公司购买了京都世纪城VIP钻研卡一张，作为参与抽签购买京都世纪城别墅的选房资格和优惠凭证。2011年12月25日，京都公司经过抽签，确定何彩连认购的别墅为京都世纪城28栋，京都公司与何彩连签订了一份《京都世纪城—订房单》（以下简称《订房单》），约定别墅面积为379.5平方米，套内单价为7988元/平方米，总房款为303.15万元，定金50万元，原VIP内的20万元也自动转为购房定金。2011年12月25日，京都公司向何彩连出具了定金30万元的收款收据。京都公司于2011年12月30日时要求何彩连签订《商品房买卖合同》，但何彩连拒绝签订。期间，何彩连发现京都公司更改规划设计图，多次找京都公司协商未果。2013年3月29日，本案诉争别墅取得《商品房预售许可证》。2016年10月31日，何彩连委托律师向京都公司送达律师函，提出解除订房单，后酿成此讼。另查明，2013年12月26日，邵阳市规划局在《邵阳日报》上刊登《邵阳京都伟业房地产公司邵阳京都世纪城修建性详细规划调整方案批前公示》，后对该规划调整方案通过了审批。京都公司与城城公司均系独立法人，财务独立。一审法院认为，本案系定金合同纠纷。何彩连要求解除与京都公司签订的《订房单》，京都公司亦同意解除，故对该请求予以支持。本案争议焦点为：一、京都公司是否应承担双倍返还何彩连定金的责任。虽然京都公司在修建诉争别墅时没有完全按照宣传的设计方案进行施工，但是京都公司向何彩连发出的宣传资料中明确载明“本资料仅供参考，一切以政府最终批准文件为准，最终解释权为开发商所有”。并且，京都公司修建的别墅方案是通过邵阳市规划局审批批准的，邵阳市规划局京在通过审批前，于2013年12月26日的《邵阳日报》上对京都公司的规划调研方案进行了公示，该公示上明确载明“如利害关系人（小区业主）对该项目的规划调整有异议，请于公示期内向邵阳市规划局书面反映，我局将根据公示情况并综合各方面意见依法依规则审批。”但是在公示期间，何彩连对京都公司的规划调整方案并未提出任何书面异议。京都公司在修建诉争别墅时没有完全按宣传的设计方案施工的行为不构成违约，不需承担双倍返还定金的责任。由于规划变更导致京都公司修建的诉争别墅已不能达到何彩连最初购买别墅的目的，导致何彩连因不能归责于自身的原因未与京都公司签订商品房买卖合同的行为不构成违约。何彩连提出解除与京都公司签订的《订房单》，京都公司对此无异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，京都公司应当将30万元定金返还给何彩连。京都公司共收取何彩连定金30万元，在房屋规划变更后，何彩连提出异议，京都公司虽与何彩连协商但未返还定金，应支付资金占用利息，即由京都公司按年利率6.8%标准支付何彩连资金占用费11.05万元（自2011年12月26日起算至2017年5月25日，顺延照计）。何彩连要求城建公司承担本案的连带赔偿责任，因京都公司与城建公司均系独立法人，对该请求不予支持。二、京都公司是否应向何彩连赔偿损失及误工费、精神损害抚慰金。由于何彩连与京都公司均未构成违约，且何彩连是以合同纠纷提起诉讼，而提出赔偿损失及误工费、精神损害抚慰金无相关的合同约定，系侵权责任纠纷的审理范围，对该诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：（一）解除何��连与京都公司签订的《订房单》；（二）京都公司返还何彩连定金30万元；（三）京都公司支付何彩连资金占用利息11.05万元（本金30万元，利息按年利率6.8%计算，自2011年12月26日起算至2017年5月25日，顺延照计）；（四）驳回何彩连的其他诉讼请求。案件受理费13305元，由何彩连负担7700元，邵阳京都伟业房地产开发有限公司负担5605元。二审期间，双方当事人围绕上诉请求及理由提交了证据并进行质证，对上诉人何彩连提交的京都世纪城的初始规划图、总图、规划部门的行政处罚决定书，京都公司的委托诉讼代理人对其真实性不持异议，本院予以采信。结合当事人的陈述以及提交的证据，本院除对一审确认的事实认定以外，还认定以下事实：根据2010年京都世纪城初始规划图显示，何彩连向京都公司购买的28栋别墅的面积为225.1平方米，2013年经规划部门重新批准设计的该28栋别墅总建筑面积为399.35平方米。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。双方当事人争议焦点：1、京都公司与何彩连签订订房单后，是否存在违约行为；2、何彩连是否有权向京都公司主张双倍返还定金，京都公司返还定金时，是否需要承担资金占用期间的损失。关于第一个焦点问题，何彩连主张双方签订《订房单》后，京都公司擅自变更规划设计，缩小绿化面积，缩短别墅之间的间距，存在明显的违约的行为。但何彩连与京都公司签订的订房单中的主要内容是约定了预购房屋面积、价款以及定金金额，对绿化面积以及公共道路距离未作约定。本案所涉28栋别墅在2010年京都世纪城的初始规划图上显示的面积仅为225.1平方米，而双方于2011年签订订房单时约定的房屋面积为379.5平方米，28栋实际建成后的建筑面积为400.46平方米。足以证明，双方签订《订房单》时，京都公司已经对预约的房屋进行了相应规划变更，可排除京都公司在与何彩连签订《订房单》后，京都公司才将原有建筑面积只有225.1平方米的预售房屋，擅自增大为400.46平方米，以求实现缩小公共面积，增加销售面积，欺诈预约购房人的可能性。尽管28栋别墅的实际建筑面积为400.46平方米，套内建筑面积为381.21平方米，与双方签订订房单时约定的379.5平方米存在差距，但双方签订《订房单》时明确约定“签订商品房买卖合同时以邵阳市房地局预测绘面积为准”，实际销售面积与订房单约定的建筑面积存在差异，尚不足以证实京都公司与何彩连签订订房单后，存在故意增大购房销售面积的欺诈行为。故何彩连提出“京都公司在签订《订房单》后，擅自变更规划，增大预约房屋的销售面积，违约在先”的上诉理由，本院不予支持。关于第二个焦点���题，京都公司虽然存在更改规划设计的行为，且被规划部门予以行政处罚，只要该行为不违反合同约定，京都公司被行政处罚的事实不能当然的认定京都公司在本案中构成了违约，何彩连主张京都公司违约并要求双倍返还定金的请求，本院不予支持。双方对本案的纠纷一直进行协商，现双方一致同意解除订房单，京都公司亦同意向何彩连退还定金，因何彩连的定金被京都公司占用，导致了何彩连资金被占用的利息损失，应当由京都公司在返还定金时一并予以支付，京都公司上诉提出“不应支付占用资金利息”的上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，何彩连与京都公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳���上诉，维持原判。本案二审诉讼费6600元，由上诉人何彩连负担4090元，上诉人邵阳京都伟业房地产开发有限公司负担2510元。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 彭莎娜审 判 员 刘新军审 判 员 朱一泓二〇一七年十月二十日法官 助理 陈莉娟代理书记员 刘 文附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；…… 微信公众号“”