（2017）粤06民终6637号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-04-17
案件名称
佛山市联诚投资发展集团有限公司、郭庄年商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市联诚投资发展集团有限公司,郭庄年
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6637号上诉人（原审被告）：佛山市联诚投资发展集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区盐步广佛路横江路段。统一社会信用代码914406057192654138。法定代表人：罗耀华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭庄年，男，汉族，1985年9月27日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅聪，男，汉族，1992年3月14日出生，住广东省广州市海珠区。上诉人佛山市南海区联诚投资发展有限公司（以下简称联诚公司）因与被上诉人郭庄年商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人联诚公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由郭庄年负担。事实与理由：联诚公司于2015年6月1日即已完成对案涉房屋的施工，并将案涉房屋交付给佛山市南海区华丽物业管理有限公司（以下简称华丽公司）用于拆改。郭庄年委托华丽公司接收案涉房屋并进行拆改施工，故案涉房屋交付给华丽公司即等同于交付给郭庄年。即使交付案涉房屋时未完成竣工验收备案，则联诚公司仅迟延取得竣工验收备案，而完成竣工验收备案时间为2015年10月9日。一审认定2015年11月1日为交付案涉房屋的时间，明显错误。联诚公司迟延取得竣工验收备案，但未造成郭庄年实际损失，一审判决认定的违约金过高，应予调整。被上诉人郭庄年未作答辩。一审法院认定事实：2013年9月27日，郭庄年与联诚公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼买卖合同），约定郭庄年以705080元向联诚公司购买涉讼房屋，首期款215080元自预售合同网上签订之日起1日内支付；剩余房款490000元应于2013年9月29日申请办理银行按揭手续；联诚公司应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付郭庄年使用；逾期交房超过60日后，郭庄年愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，联诚公司按日向郭庄年支付已交付房价款万分之六的违约金。该合同于2013年12月3日经佛山市南海区房产交易所登记备案。2013年9月27日，郭庄年与案外人华丽公司签订《拆改委托合同》，约定郭庄年委托华丽公司对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由华丽公司免费施工，不另向郭庄年收取其他费用。2014年1月27日，联诚公司开具发票确认已经收取郭庄年交付涉讼房屋的全部购房款。2015年10月9日，涉讼房屋办理竣工验收备案手续。同年10月15日，联诚公司向郭庄年送达《商品房交付通知书》，通知郭庄年在同年11月1日办理涉讼房屋验收手续。该邮件于同年10月24日妥投。2015年11月17日，郭庄年与联诚公司办理了涉讼房屋收楼手续。郭庄年于2016年9月26日向一审法院起诉请求：1.判令联诚公司向郭庄年支付延迟交楼违约金（按每日万分之六的标准，以总房款705080元为本金，支付从2015年6月2日起至联诚公司具备合同约定的交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给郭庄年之日止，暂计为64726元）；2.由联诚公司承担本案诉讼费。一审法院认为，郭庄年与联诚公司签订的涉讼买卖合同及补充协议是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。根据合同约定，联诚公司应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，联诚公司根据《拆改委托合同》主张涉讼房屋交付时间可作相应顺延，但《拆改委托合同》并未对涉讼房屋交付时间顺延作出明确约定，且该《拆改委托合同》签约主体为郭庄年与华丽公司，并不构成郭庄年与联诚公司对涉讼买卖合同的变更或影响买卖合同履行，故联诚公司该抗辩理据不足，一审法院不予采纳。联诚公司在2015年10月15日通知郭庄年接收涉讼房屋时，该房屋已通过竣工合格，至于竣工验收之后的拆改是否会对该房产造成影响，则属于郭庄年与华丽公司履行《拆改委托合同》范畴。郭庄年未举证证明其至今未接收涉讼房屋有正当理由，故《商品房交付通知书》确定的时间，即2015年11月1日应视为联诚公司交付涉讼房屋的时间，联诚公司逾期交付涉讼房屋的期间为2015年6月2日至同年11月1日，共153天。郭庄年主张违约金应计至联诚公司通过2017年变更后的规划验收后交付涉讼房屋予郭庄年止理据不足，一审法院不予采纳。综上，根据涉讼买卖合同的约定，联诚公司应以郭庄年已付购房款705080元为本金，按日万分之六的标准计付上述逾期交付期间的违约金64726.34元（705080×0.0006×153）予郭庄年，郭庄年诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金64726.34元予郭庄年；二、驳回郭庄年的其他诉讼请求。如果联诚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取709.08元，由联诚公司负担，并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予郭庄年，一审法院不另收退。二审期间，上诉人联诚公司围绕上诉请求提交华丽公司的证明及联诚公司的工商登记资料。本院对当事人在二审中提交的证据经审查认定：因联诚公司提交的证据属证人证言，证人未到庭作证，不应作为本案定案依据；联诚公司的工商登记资料为相关行政机关出具的文书，本院确认其证明效力，可作为本案的定案依据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，佛山市南海区联诚投资发展有限公司于2016年6月24日变更为现名称。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。郭庄年与联诚公司签订的涉讼买卖合同及补充协议合法有效。针对联诚公司的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：联诚公司是否逾期交付涉讼房屋，以及一审判决确定的违约金是否适当。关于联诚公司是否逾期交付涉讼房屋的问题。在本案中，双方签订的买卖合同约定，联诚公司应于2015年6月1日前将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付郭庄年，但涉讼房屋于2015年10月9日才办理竣工验收备案手续，即联诚公司于此日才能够交付符合合同约定交付条件的房屋，且联诚公司虽辩称于2015年6月1日已将涉讼房屋交付给拆改单位华丽公司，但没有提供相应的收楼手续予以证明。故一审法院据此认定联诚公司逾期交付涉讼房屋正确，本院予以维持。联诚公司逾期交付涉讼房屋，应当承担支付违约金的违约责任。关于一审判决确定的违约金是否适当的问题。首先是违约金的计算截止日期的问题。郭庄年委托华丽公司对涉讼房屋进行拆改，故华丽公司进场拆改的时间，应认定为郭庄年接收涉讼房屋的时间。郭庄年与华丽公司签订的合同虽约定拆改工期从涉讼买卖合同约定的收楼时间起计算，但联诚公司为了涉讼房屋的规划验收，显然不可能由华丽公司在涉讼房屋通过竣工验收备案前进场拆改。因此，本院认定华丽公司应于涉讼房屋办理竣工验收备案之日进场拆改，此时郭庄年接收了涉讼房屋。故联诚公司支付违约金的时间应计算至2015年10月9日。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。其次是违约金的计算标准问题。联诚公司在一审中未提出违约金计算标准过高的抗辩，其在二审中提出该抗辩，但未说明具体依据，且双方在合同中约定的违约责任是对等的，一审确定的违约金计算标准与郭庄年因逾期交房造成帮利息等损失相比较，兼顾预期利益等综合因素，本院认定其不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定的应予调整的情形。故联诚公司应依合同约定按日向郭庄年支付已付房价款万分之六计算的违约金。据此，联诚公司应向郭庄年支付逾期交楼违约金54996.24元。综上所述，上诉人联诚公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决适用法律正确，认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15755号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15755号民事判决第一项为上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金54996.24元给被上诉人郭庄年；三、驳回被上诉人郭庄年的其他诉讼请求。如果联诚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费709.08元，由上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司负担567.26元，由被上诉人郭庄年负担141.82元。二审案件受理费1418.15元，由上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司负担1134.52元，由被上诉人郭庄年负担283.63元。上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司应负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给被上诉人郭庄年。本判决为终审判决。审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年十月二十日书记员 陆灏珺 微信公众号“”