（2017）桂0102民初4803号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-06-07

案件名称

蔡爱莲与南宁市保障住房建设管理服务中心租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市兴宁区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡爱莲,南宁市保障住房建设管理服务中心

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初4803号原告：蔡爱莲，女，1961年3月5日出生，汉族，户籍地：江西省上饶市余干县，现住南宁市兴宁区。委托诉讼代理人：赵壮涛，广西作一律师事务所律师。被告：南宁市保障住房建设管理服务中心，住所地：南宁市新华街16号，统一社会信用代码：12450100498523342C。法定代表人：覃兰秋，主任。委托诉讼代理人：杜成贤，男，1984年5月13日出生，壮族，该单位职员，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：蒙旭军，广西谦行律师事务所律师。案由：租赁合同纠纷适用程序：简易程序（）普通程序（√）立案时间：2017年8月7日开庭时间：2017年10月20日当事人到庭情况：原告蔡爱莲（以下统称：原告）：委托诉讼代理人赵壮涛到庭被告南宁市保障住房建设管��服务中心（以下统称：被告）：委托诉讼代理人杜成贤、蒙旭军到庭原告起诉要点原告提出诉讼请求：1.解除原、被告2016年4月18日签订的《非住宅租赁合同》；2.被告返还原告履约担保金人民币23028元；3.被告返还原告水电押金人民币3655元；4.被告返还原告消防培训押金人民币1000元；5.被告返还原告2017年度5月、6月租金人民币15352元；6.被告向原告支付违约金人民币23028元；7.被告赔偿原告拆迁补偿金损失人民币55633.6元；8.被告赔偿原告2017年5月至2017年8月营业损失人民币14000元；9.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年4月18日，原告因经营需要与被告签订了《非住宅租赁合同》（以下简称：合同），合同约定：被告将位于南宁市兴宁区当阳街62-2号一层建筑面��为121.84M²的临街商铺出租给原告经营便利店,租期自2016年4月1日至2021年3月31日,2016年4月17日前免租,自2016年4月17日至2019年3月31日期间每月租金为7676元,租金缴纳方式为原告提供银行账户并由银行代扣代缴。同时，被告还向原告收取了履约担保金23028元、水电押金3655元、消防培训押金1000元。合同签订后，原告办理了经营便利店所需的证照及手续，并一直按期缴纳租金。2017年5月初，被告突然告知商铺已经被政府征收，要求原告于5月20日前办理好相关搬迁手续并归还商铺。2017年7月25日更是派出工作人员将原告店中的商品、冰柜清出商铺堆放在路边，并将商铺的卷闸门强力拆除，原告提出异议并报警，而在警察出警后，被告工作人员却又以可以协商解决为由劝退了民警，随后也就悄然离开。2017年7月27日，被告联合多部门一��来到商铺，直接对便利店进行封门。因为被告的行为，原告自2017年5月起就未能正常经营，为此给原告造成了巨大的经济损失。且经过原告上网查询对金狮巷三街两巷片区的房屋征收公告，并没有把原告承租的商铺当阳街62-2号划入房屋征收范围。原告认为，被告的行为已经对原告造成巨大的经济损失，依法应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告辩称：1.当阳街62-2号非住宅（商铺）已列入南宁市旧改项目征收拆迁范围。征收当阳街62号只是一个大门牌，62-2号是被告一方自行划分，当阳街62-2号纳入政府房屋征收范围。2.原告请求解除双方于2016年4月18日签订的合同没有事实和法律依据。该合同第七十八条至第八十二条约定了当事人可以解除合同的条件，但现不符合所约定的条件。而��据该合同第七十二条约定“租赁期间，因城市规划、建设的需要而发生房屋征收时，本租赁合同自行终止，……”根据《南宁市人民政府关于对南宁历史文化街区“老南宁·三街两巷”旧改项目（金狮巷片区一期）实施房屋征收决定的公告》南征[2017]10、11号内容，本案涉案的租赁房屋被列入征收范围。故双方签订的合同于2017年5月9日即南宁市政府发布征收公告之日自行解除。3.原告所请求的履约保证金、水电押金、消防培训押金，原告在结清相关费用后予以退回。4.原告请求返还2017年5月、6月租金15352元无事实及法律依据。双方签订的合同于2017年5月9日已自行终止，按合同约定，原告有腾空房屋的义务，但是原告一直不搬迁一直使用房屋至2017年8月10日。故期间原告应支付房��占有使用费，原告的上述请求无事实和法律依据。5.原告请求被告支付违约金23028元没有事实和法律依据。因城市规划、建设的需要而对租赁房屋进行征收致使合同自行终止，而并非被告单方终止合同，被告未存在违约情况，故无需支付违约金。6.原告请求被告支付赔偿拆迁补偿金损失55633.6元没有事实和法律依据。合同第七十三条约定“租赁房屋发生房屋征收时，有关征收的补偿补助费用按以下约定执行：房屋产权补偿、停产停业补助费、商铺临时过渡费用归甲方所有；搬迁补助费、房屋设施设备（如电话、有线电视、空调、三相电源等）迁移费归乙方所有；乙方投入的房屋装饰装修费用及乙方报装水用电设施的费用，甲方不予补偿。”7.原告请求被告赔偿2017年5月至2017年8月营业损失没有事实和法律依据。被告并不存在违约的情况，因此被告不应当承担赔偿损失的违约责任。原告主张是被告强行拆除原告商铺卷闸门及封门，造成了原告损失，但原告所提交的照片不能证实上面的人员是被告的工作人员，另外原告亦未能提供证据证实其所遭到具体的营业损失金额及构成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告方以对外公开招租的方式就当阳街62-2号房屋进行了招租。2016年3月25日，原、被告签订了《非住宅房屋招租成交确认书》，确认蔡爱莲参与该房的竞租活动，并于2016年3月24日取得该房屋的租赁经营权。2016年4月18日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《非住宅租赁合同》（包含附件一、附件二）主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于兴宁区当阳街62-2号，不配套，建筑面积121.84平方米，使用面积93.72平方米，房屋用途为非住宅（商铺），经营项目为便利店。租赁期限5年，从2016年4月1日起至2021年3月31日止。从2016年4月17日起开始计租。租金标准为：2016年4月17日至2019年3月31日期间每月租金为7676元；2019年4月1日至2020年3月31日期间每月租金为8060元；2020年4月1日至2021年3月31日期间每月租金为8463元。租金缴纳方式为银行代缴，乙方提供中国工商银行结算账户用于租金代扣，账户名：蔡爱莲，账号62×××75。租金按月结算，乙方应于每月20日前一次性将当月租金存入上述账户，否则，发生拖欠租金行为的，每跨一个月，乙方应按该月所欠租金额的10%向甲方支付违约金。乙方应于本合同签订之日一次性向甲方缴纳履约担保金和水电押金，履约担保���为23028元，水电押金为3655元。附件一第七十二条“租赁期间，因城市规划、建设的需要而发生房屋征收时（以南宁市政府发布的征收公告为依据），本租赁合同自行终止，乙方应在甲方通知的期限内及时搬迁，逾期不搬迁的，属于乙方违约，甲方有权扣除乙方的履约担保金。发生房屋征收时，乙方按实际使用房屋的天数计交租金。”第七十三条“租赁期间发生房屋征收时，有关征收的补偿补助费用按以下约定执行：房屋产权补偿、停产停业补助费、商铺临时过渡费用归甲方所有；搬迁补助费、房屋设施设备（如电话、有线电视、空调、三相电源等）迁移费归乙方所有；乙方投入的房屋装饰装修费用及乙方报装用水用电设施的费用，甲方不予补偿。”被告于2016年4月1日将涉案租赁的房屋交付给了原告。原告向被告支付了履约担保金23028元、水电押金3655元、消防培训押金1000元。2017年5月9日，被告向原告发出书面通知，告知原告根据征收预公告其所承租的兴宁路62-2号非住宅房屋已列入金狮巷片区一期项目征收范围，原告须于2017年5月20日前办理搬迁手续，将房屋腾空归还被告。2017年7月20日，被告再次向原告发出书面通知，告知原告所承租的非住宅房屋已列入金狮巷片区（一期）项目征收范围，根据合同约定，发生房屋拆迁时，租赁合同自行终止。原告须于2017年7月21日前办理搬迁手续，将房屋腾空归还被告。另查明，南宁市兴宁区当阳街62号前进第一、二层的所有权人为南宁市房产管理局，属于国有房产。被告南宁市保障住房建设管理服务中心的职能是承担保障性住房的建设管理；负责租赁型保障性住房（含只管公房）的分配及管理等。南宁市人民政府于2017年5月12日作出南征[2017]11号文即关于对南宁市历史文化街区“老南宁·三街两巷”旧改项目（金狮巷片区一期西区实施房屋征收决定的公告），第二条房屋征收范围载明：当阳街42,44,46,48,50,52,54,56,58（50-58），60,60号后，62,62-1,64,66号；兴宁西街（原兴宁路西街、原兴宁路西一里）40,42,44,46,46-1,48号；兴宁路西二里63-1,65,67,69,72,74号。原告于2017年8月10日搬离了涉案房屋。本院认为，原、被告于2016年4月18日签订的《非住宅租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行。关于被告是否违约的问题。原告主张其承租的当阳街62-2号商铺根据南征[2017]11号文未纳入征收范围，被���于2017年5月9日向原告发通知称房屋被征收合同终止，是被告单方终止合同是违约行为。被告辩称当阳街62-2号非住宅（商铺）已列入南宁市旧改项目征收拆迁范围。征收当阳街62号只是一个大门牌，62-2号是被告一方自行划分的门牌号而已，当阳街62-2号纳入政府房屋征收范围。经查：1.南宁市人民政府于2017年5月12日作出南征[2017]11号文，第二条房屋征收范围载明：当阳街42,44,46,48,50,52,54,56,58（50-58）。60,60号后，62,62-1,64,66号。据此，可知南宁市政府将当阳街42-66号的该排商铺均予以纳入征收范围。2.原告自认自2017年5月起就与被告协商拆迁补偿事宜，且曾于2017年5月19日草签了“腾空协议书”最后因双方对搬迁奖励归属存在异议而未最终履行。原告于2017年7月底搬离涉案商铺。3.《金狮巷片区一期旧改项目非住宅拆迁腾空验收移交单（动迁小组存）》载明承租人蔡爱莲，房屋坐落当阳街62-2号，腾空时间2017年8月11日，证实了涉案商铺当阳街62-2号承租人系原告，该商铺是属于金狮巷片区一期的旧改项目范围内。4.当阳街62-2号铺面已拆除。综上，虽南宁市人民政府的南征[2017]11号文没有直接列明当阳街62-2号为房屋征收范围，但从现有证据已形成证据链足以证实当阳街62-2号已纳入该征收范围，对于被告答辩意见本院予以采纳。原告主张承租的当阳街62-2号商铺未纳入征收范围，原告于2017年5月9日向原告发通知称房屋被征收合同终止被告是单方终止合同是违约行为，未能举证证实，依法应承担举证不能的不利后果，故本院对原告上述主张不予支持。综上，原、被告签订的《非住宅租赁合同》，依据附件一第七十二条的约定，本合同因南宁市人民政府于2017年5月12日作出南征[2017]11号文而自行终止，即本合同系因不可归��于原、被告双方的原因而终止，故原告主张被告违约，本院不予支持。关于原告主张解除合同的问题。如前述本合同已于2017年5月12日因涉案商铺被纳入拆迁范围而自行终止。故原告主张解除合同本院不予支持。关于原告主张被告退还履约担保金23028元、水电押金3655元、消防培训押金1000元的问题。被告辩称原告在结清相关费用后予以退回，经查，双方对消防押金无明确约定。《非住宅租赁合同》第五条约定，租赁期间，因乙方违约造成甲方损失的，甲方有权从其交纳的履约担保金和水电押金中抵扣损失，如前述《非住宅租赁合同》系因不可归则双方的政府拆迁行为而终止，双方均未违约，故被告辩称原告在结清相关费用后予以退回无事实及法律依据，被告应退还原告履约保证金23028元、水电押金3655元，消防培训押金1000元。关于原告主张被告退还2017年5月、6月的租金15352元。被告辩称双方签订的合同已自行终止，按合同约定，原告有腾空房屋的义务，但是原告不搬迁一直使用房屋至2017年8月10日。本院认为，原、被告签订的《非住宅租赁合同》约定合同自行终止后，被告负有腾空房屋的义务，但被告一直占用房屋至2017年8月10日，故期间原告应支付房屋占有使用费。现原告请求被告退还2017年5月、6月的租金15352元无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金23028元的诉请。被告辩称被告没有违约，原告主张无事实及法律依据。本院认为，如前述认定《非住宅租赁合同》系因不可归则双方的政府拆迁行为而终止，双方均未违约，故原告该诉请无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付拆迁赔偿金损失55633.6元的诉请。原告主张55633.6元包括拆迁奖励30000元、搬迁补助费4873.6元、电话迁移费260元、一户一表补偿500元，装修补偿20000元。被告辩称拆迁奖励30000元是补偿给房屋所有人的，而不是承租人的。按照合同约定，被告愿意支付搬迁补助费4873.6元给原告。电话机、一户一表要原告提交证据证实确实安装了，被告才同意补偿。经查，根据原、被告签订的《非住宅租赁合同》附件一第七十三条“租赁期间发生房屋征收时，有关征收的补偿补助费用按以下约定执行：房屋产权补偿、停产停业补助费、商铺临时过渡费用归甲方所有；搬迁补助费、房屋设施设备（如电话、有线电视、空调、三相电源等）迁移费归乙方所有；乙方投入的房屋装饰装修费用及乙方报装用水用电设施的费用，甲方不予补偿。”原、被告并未就拆迁奖励费进行约定，对该费用亦无法律明确规定，原告主张该费用并无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告对于搬迁补助费4873.6元无异议，本院确认。原、被告约定租赁期间发生房屋征收时房屋设施设备（如电话、有线电视、空调、三相电源等）迁移费归原告所有，但原告未就迁移电话、一户一表提交证据，且被告不予认可，原告依法应承担举证不能的法律后果，故原告主张电话迁移费260元、一户一表补偿500元本院不予支持。原、被告约定租赁期间发生房屋征收时乙方投入的房屋装饰装修费用及乙方报装用水用电设施的费用，被告不予补偿，故原告主张装修补偿20000元无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿原告2017年5月至2017年8月营业损失14000元。原告主张自2017年5月9日开始，原告对于不确定的承租方式，从5月份开始就没有热销的商品，从5月份开始摊下来的损失是2000元，6月份摊下来的损失是3000元，7月份摊下来损失是4000元，8月份损失是5000元。经查，首先原告对其主张未能提供确切的证据。其次，原、被告签订的《非住宅租赁合同》附件一第七十三条，约定租赁期间发生房屋征收时，停产停业补助费、商铺临时过渡费用归被告所有。故原告主张该诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告蔡爱莲与被告南宁市保障住房建设管理服务中心于2016年4月18日签订的《非住宅租赁合同》于2017年5月12日自行终止；二、��告南宁市保障住房建设管理服务中心向原告蔡爱莲支付履约担保金23028元、水电押金3655元、消防押金1000元；三、被告南宁市保障住房建设管理服务中心向原告蔡爱莲支付搬迁补助费4873.6元；四、驳回原告蔡爱莲的其他诉讼请求。本诉案件受理费3014元（原告已预交），由原告蔡爱莲负担2291元，由被告南宁市保障住房建设管理服务中心负担元723。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　周云珍人民陪审员　　黄　娟人民陪审员　　梁绍连二〇一八年二月五日书　记　员　　何佩瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 更多数据：