（2017）津01民终7089号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-12
案件名称
于丽玲、天津市红桥区中小学后勤管理服务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于丽玲,天津市红桥区中小学后勤管理服务中心,天津市红桥区公用房屋管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终7089号上诉人（原审被告）：于丽玲，女，1963年9月9日出生，汉族，天津市金兴博餐饮服务有限公司经理，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:天津市红桥区中小学后勤管理服务中心，住所地天津市红桥区丁字沽三号路**号。临时负责人：阎风葛，副主任。委托诉讼代理人：汪若津，天津悟通律师事务所律师。原审第三人：天津市红桥区公用房屋管理所，住所地天津市红桥区芥园道康华里**号楼底商。法定代表人：陈敬，天津市红桥区房地产管理局副局长。委托诉讼代理人：唐娴，该单位干部。上诉人于丽玲因与被上诉人天津市红桥区中小学后勤管理服务中心、原审第三人天津市红桥区公用房屋管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于丽玲上诉请求：1.撤销天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初2486号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人承租诉争房屋，租期到2026年9月21日止，上诉人也将房租交纳到2026年9月21日。现尚在双方约定的租赁期间，且上诉人也不欠付租金，原审法院没有查明上述基本案件事实，在此基础上适用法律也有错误。天津市红桥区中小学后勤管理服务中心辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回于丽玲的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：上诉人与被上诉人在2013年9月21日签订了《红桥区教育系统房屋租赁协议书》，协议签订后上诉人从未向被上诉人交纳过租金。按照合同约定，上诉人拖欠租金达到三个月，被上诉人有权利收回房屋。上诉人主张不拖欠租金，但是没有证据加以证明，故请求二审法院维持原判。天津市红桥区公用房屋管理所未发表意见。天津市红桥区中小学后勤管理服务中心向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认原、被告之间的房屋租赁协议已经解除，判令被告将坐落天津市红桥区房屋恢复原状并腾空返还原告；2.依法判令被告给付原告房屋租金150000元（从2016年3月12日至2017年3月11日），同时判令被告按每年150000元的标准给付原告自2017年3月12日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3.判令被告给付原告违约金10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告自愿申请撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：坐落天津市红桥区院内平房一间系天津市红桥区子牙里小学名下承租的公产房。该小学于2003年3月归入天津市红桥区洪湖里小学，原子牙里小学的人、财、物由天津市红桥区洪湖里小学统一安排。2013年4月1日，天津市红桥区洪湖里小学将诉争房屋授权原告进行出租管理，并享有诉讼权利。2013年9月21日，原、被告签订《红桥区教育系统房屋租赁协议书》，约定被告承租上述房屋，计租面积320平方米，租期自2013年9月21日起至2026年9月21日止，年租金150000元，支付方式为先收费后使用，签订合同一次性交清一年租金。合同第二条约定，被告拖欠租金累计达3个月，原告可收回房屋，并要求被告赔偿因此造成的损失。合同签订后，原告将诉争房屋交付给被告使用。被告于2013年12月24日与案外人北京平康隆医教科技有限责任公司签订《房屋租赁协议书》，约定被告将诉争房屋转租给北京平康隆医教科技有限责任公司使用，租期至2017年12月31日止。后双方又协商于2017年1月31日提前解除《房屋租赁协议书》，现诉争房屋由被告实际使用。2017年3月6日，原告通过EMS特快专递方式向被告邮寄《解除合同通知书》，内容为因被告拖欠租金长达3年，原告书面通知被告解除双方的租赁协议。被告于2017年3月11日签收上述邮件。庭审中，被告提供原、被告签订的《红桥区教育系统房屋租赁协议书》，该合同最后一页手写备注，内容为：“天津市红桥区中小学后勤管理服务中心已在签订本协议金额时收到租金贰佰万元（2000000）整。”原告对该备注内容不予认可，认为是被告私自添加的，其内容与合同条款相违背，且2000000元的数额与双方约定的租金总数1950000元不一致。诉讼中，一审法院对诉争房屋进行现场勘验，双方确认被告对房屋进行了部分改造，并重新装修。一审法院认为，原、被告于2013年9月21日签订的《红桥区教育系统房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务，原告已依约将诉争房屋交付给被告使用，被告应当向原告交纳房屋租金。根据相关司法解释的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。庭审中被告抗辩主张其已一次性支付租金2000000元，原告对此不予认可，被告向法庭提供的证据不足以证明其主张，被告的抗辩不成立，且有悖常理，被告应承担举证不能的不利后果。根据双方合同约定，被告拖欠租金累计三个月，原告可收回房屋，因此被告已经构成违约，原告于2017年3月6日向被告发送《解除合同通知书》，系行使约定解除权，被告于3月11日签收该《解除合同通知书》，根据合同法的规定，合同自通知到达被告时解除，故原告请求确认合同已于2017年3月11日解除有合同依据和法律依据，一审法院予以支持。由于被告在租赁期限内对诉争房屋进行了装修和改造，合同解除后，被告应将诉争房屋恢复原状并交还原告，现原告起诉要求被告将房屋恢复原状并腾空交还原告的请求，于法有据，一审法院予以支持。关于原告要求被告给付2016年3月12日至2017年3月11日房屋租金150000元，并按每年150000元的标准给付原告自2017年3月12日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费一节，鉴于被告至今使用诉争房屋，被告除依约应向原告交纳拖欠的租金150000元外，还应当按原合同标准向原告支付房屋使用费，因此原告的该项诉请符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告于丽玲将坐落天津市红桥区房屋（原天津市红桥区子牙里小学礼堂）恢复原状并腾空返还原告天津市红桥区中小学后勤管理服务中心，如逾期不腾，可由原告在本市外环线以内代为提供腾房去处，所需费用由原告垫付，由被告承担；二、自本判决生效之日起二十日内，被告于丽玲一次性给付原告天津市红桥区中小学后勤管理服务中心2016年3月12日至2017年3月11日的房屋租金150000元；三、被告于丽玲自2017年3月12日起至实际腾房之日止按每日411元的标准向原告天津市红桥区中小学后勤管理服务中心支付房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告于丽玲负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：是否存在上诉人拖欠被上诉人租金的事实。上诉人主张，合同租赁期内全部租金已付，依据为双方当事人2013年9月21日签订的租赁合同末尾处备注有“天津市红桥区中小学后勤管理服务中心已在签订本协议金额时收到租金贰佰万元（2000000）整”字样。上诉人主张，2000000元租金的构成为两部分，一部分是上诉人对涉诉房屋的装修费用1000000元，折抵部分租金；此外上诉人给付被上诉人1000000元现金。本院认为，首先，备注部分文字在租赁合同双方落款签章之下，属于当事人对合同内容的添加。添加部分上并未再署具天津市红桥区中小学后勤管理服务中心的印章对其内容进行确认，因此并不能以此说明双方就全部租金已经交付达成一致。其次，依照双方租赁合同的约定，租金总价额为1950000元，上诉人未能举证说明约定租金总价款与其主张已付的价款之间存在差额的合理性。再次，上诉人主张已付的2000000元分为两部分，装修款抵扣1000000元租金的事实未提供双方就此达成一致的证据，现金交付1000000元的事实亦未提供相关取款凭证及交付情况的证据。因此，对上诉人不拖欠被上诉人租金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，于丽玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人于丽玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 张玉洁代理审判员 尹春海二〇一七年十月二十日书 记 员 张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自