（2017）湘1202民初1134号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-16
案件名称
原告李桃香与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李桃香,怀化市大汉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1134号原告：李桃香，女，汉族，1967年5月12日出生，户籍湖南省溆浦县。委托诉讼代理人（特别授权）：吴树平，系鹤城区长城法律服务所法律工作者。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告李桃香与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月18日公开开庭进行了审理，原告李桃香的委托诉讼代理人吴树平、被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桃香提出诉讼请求：1、依法判令被告支付截止至2017年4月24日的逾期办理房屋产权登记证书违约金28132.57元（按已支付购房款每日万分之一计算），之后的违约金计算至办理好房屋权属证之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第15栋22单元2202号房，单价为3285.42元/平方米，合同约定交房时间为2013年6月30日，逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。双方还签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证预土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证和土地使用证，甲方按照乙方已付房款日万分之三支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，被告隐瞒未取得《竣工验收备案表》的事实于约定时间内将房屋交付使用，直至2016年6月13日才取得《竣工验收备案表》。至今，被告未为原告办理房产权属证书，故请求法院依法判决。原告李桃香提供下列证据支持其主张：证据1、原告身份证复印件，拟证明原告公民身份信息基本情况；证据2、被告机构代码证、营业执照复印件，拟证明被告公司基本信息；证据3、《商品房买卖合同》复印件，拟证明：1、双方签订的《商品房买卖合同》原告购买15栋2202室的事实；2、合同约定的交房时间是2013年6月30日的事实;3、该合同约定交付使用30天内被告应当提供办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因出卖掉人的责任，买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的以《补充协议》为准；证据4、《补充协议》复印件，拟证明：1、双方约定逾期办证违约金为已交付房款日万分之三的事实；2、双方约定逾期办证违约起算点即约定的2013年7月1日起计算交房时间后730日内的事实；证据5、购房收据一份复印件，证明原告向被告缴纳代办费、维修基金等费用的事实；证据6、购房发票复印件，证明原告已全额支付购房款的事实；证据7、税费发票一套，证明原告已缴纳契税、维修基金的事实。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告请求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。原、被告在《补充协议》第九条约定，被告配合办证的时间是交房之后730天，双方办理房屋交接手续时间为2013年7月18日，即使被告构成违约，也应从2015年7月19日起算违约金；原告向被告出具了《大汉龙城延期申请表》，表示将除房款以外的其他费用即契税、维修基金、办证费用在15楼封顶前付清，否则不追究被告的逾期办证责任。15栋房屋于2012年10月16日前封顶，原告未能在2012年10月26日前将上述费用交清，被告不应承担逾期办证的违约责任。双方并在《商品房买卖合同》中约定，买受人应当在2013年6月30日前将住宅专项维修基金交清，被告也未交清上述费用，故原告要求被告承担逾期办证违约金没有实施和法律依据；二、即使认定答辩人违约，被答辩人请求的违约金过高。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，答辩人在这样的市场环境中，经营面临实际困难。因此按照被答辩人提出的标准计算违约金过高，法院在审理过程中应考察答辩人的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告怀化市大汉置业有限公司提交下列证据支持其主张：证据1、营业执照，拟证明被告主体资格适格；证据2、《商品房买卖合同书》，拟证明原告应当于2013年6月30日前交清住房维修基金；证据3、补充协议，拟证明协议第九条约定，被告配合办证的时间是交房之后730日；证据4、《主体工程质量验收记录》，拟证明15栋房屋已于2012年10月26日封顶；证据5、《大汉龙城延期申请表》，证明原告向被告表示如其未能在15栋房屋封顶前将契税、维修基金、办证费用交清的，则不追究被告的逾期办证违约责任；证据6、《大汉龙城商品房交接书》，拟证明原告于2013年7月18日通知被告收房。经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据4补充协议与被告提交的证据3补充协议相符，本院对其真实性和合法性进行确认，对其中的办证时间约定“双方约定交房后730日内办好房产证和土地使用权证”，因系被告提供的格式合同，应当作出不利于被告的解释，双方约定的最迟交房时间即2013年6月30日，其办证时间应为从2013年7月1日起算的730日内。根据上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明：2012年3月10日，原告与被告签订编号为湘怀房（合）字第1112063号的《商品房买卖合同》，双方约定：一、原告购买被告开发的位于湖南省怀化市鹤城区紫东片区大汉龙城兴龙府小区15栋22单元2202号的预售商品房；二、所购商品房建筑面积共计129.74平方米，按建筑面积计算，每平方米为3285.42元，总房价为426251元；三、付款方式及期限：买受人已一次性付款80%，计341000元；买受人委托出卖人办理“两证”的，按购房总额的2%向出卖人交给维修基金，买受人需在2013年6月30日前将共用部分专项维修基金交予出卖人，在办理房屋权属证书时，出卖人将代收的专项维修基金一次性移交给市房产行政管理部门，存入专项维修资金专户；四、房屋交付期限和交付标准：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；五、出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金；六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年6月30日取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即以补充协议为准。同日，原告(乙方)与被告（甲方）签订《补充协议》，其中约定：一、付款方式与贷款办理：3、一次性付款：乙方于2012年3月10日前支付购房款341000元，剩余房款于15栋封顶时付清；三、房产交付使用：1、乙方须在甲方发出的交房通知或交房公告注明使用日期内到甲方指定的地点办理房屋交接手续，自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由乙方承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自注明交付日起由乙方承担；2、由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任。同时延期交房期间的风险由乙方承担，乙方须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。四、乙方委托甲方办理房屋所有权证和土地使用权证，房产证代办费乙方按照总价款的0.6%缴纳，土地使用权证代办费，每户为1500元；六、付款方式及期限中第二点中关于房屋维修专项维修基金：买受人需在2013年6月30日将共用部分专项维修基金交给出卖人；九、其他约定：1、双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金。合同签订后，原告李桃香在《大汉龙城申请表》中写下“因个人原因，本人申请至15栋封顶时付剩余20%房款及契税、维修基金、土地证代办费、产权证手续费。如未按时付，本人不追究大汉龙城开发商办证违约责任”。原告于签订合同当日即向被告支付购房款341000元。后因被告未能按时将所售房屋办理权属证书，致原告诉于本院，形成纠纷。另查明，2012年10月26日，案涉房屋经主体工程质量验收合格，于2016年6月13日取得竣工验收备案表。2013年7月18日，原、被告签订商品房交接书，被告将涉案房屋交付给原告。同日原告将剩余房款、房屋维修基金和两证代办费、契税交付给被告。本院认为，原告与被告签订编号为湘怀房（合）字第1112063号的《商品房买卖合同》及《补充协议》均真实、合法、有效，原告依约分次交付了全部购房款，虽然被告于2013年7月18日将涉案房屋交给原告使用时所交付的房屋尚未取得《竣工验收备案表》，未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，但考虑到大汉龙城兴龙府15栋房屋工程质量已经于2016年6月13日取得了《竣工验收备案表》，故应视为被告于2013年7月18日向原告交付了房屋。原、被告签订的补充协议约定，双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证。原、被告对“双方约定交房后730日”在理解上发生了争议，原告认为应理解为“约定的交房时间届满后730日内”，被告认为应理解为“双方约定在实际交房后730日内”。本院认为，该补充协议系被告单方拟定的格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故对上述条款应解释为“双方约定的交房时间届满后730日内办好房产证与土地使用权证”。双方约定的交房时间为2013年6月30日前，被告应当在2015年6月30日之前为原告办好不动产权证，至开庭时，被告未办理好涉案商品房的产权证书已经构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方约定的逾期办证的违约金过高，原告自愿降低违约金标准为按日万分之一计算逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。至2017年4月26日原告起诉时，被告应支付给原告的逾期办证违约金数额为28388.3元（426251元×0.1‰/天×666天=28388.3元）。对于之后的逾期办证违约金，被告亦应按照已交付房款每日万分之一计算至房屋权属证书办理至原告名下之日止。对于被告的抗辩：一、原告向其出具《大汉龙城延期申请表》，表示将除房款以外的其他费用即契税、维修基金、办证费用在15楼封顶前付清，否则不追究被告的逾期办证责任，而原告在15栋封顶时并未按时交纳约定费用；二、《房屋买卖合同》合同约定原告应当于2013年6月30日交纳维修基金，原告并未交纳，故被告免除逾期办证违约责任。本院认为：一、作为开发商的被告并未告知原告大汉龙城兴龙府15栋封顶的具体时间，以便原告按时交清办证相关费用，其未履行法定通知义务，致使原告不能按时交纳约定费用，不能视为原告违约；二、虽房屋买卖合同约定原告应当于2013年6月30日前向被告交纳房屋维修基金，但是并未约定若原告未按时交纳房屋维修基金，则产生免除被告逾期办证违约金的违约责任。此外，被告所开发的大汉龙城兴龙府15栋于2016年6月13日才取得《竣工验收备案表》，原告于2013年7月18日交清契税、维修基金以及办证相关费用并未影响被告办证进程，故被告以此抗辩免除其逾期办证违约责任的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后10日内支付给原告李桃香2015年6月30日起至2017年4月26日期间逾期办理大汉龙城兴龙府15栋2202号房屋产权证的违约金28388.3元，并以原告李桃香已支付的购房款426251元为基数，按每日万分之一支付从2017年4月26日起至被告怀化市大汉置业有限公司将大汉龙城兴龙府15栋22单元2202号房屋产权证办理至原告李桃香名下之日止的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费503元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 申 敏人民陪审员 陈珊英人民陪审员 武建红二〇一七年十月二十日代理书记员 彭建军附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注微信公众号“”