（2017）云0103民初687号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-12-12

案件名称

云南城投同德房地产开发有限公司与胡仕伟周新云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

昆明市盘龙区人民法院

所属地区

昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

云南城投同德房地产开发有限公司,胡仕伟,周新云

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第九十三条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条，第九十二条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款

全文

昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初687号原告:云南城投同德房地产开发有限公司。住所:云南省昆明市盘龙区北京路****号*楼。法定代表人：高琪，系该公司总经理。委托代理人：杨芳、谢寅，系建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：胡仕伟，男，1983年4月12日出生，汉族，住云南省大理白族自治州宾川县。被告：周新云，女，1985年12月6日出生，汉族，住云南省大理白族自治州宾川县。二被告共同委托代理人：胡智帏，男，1984年10月7日出生，汉族，户籍登记地云南省大理白族自治州宾川县，住昆明市。原告云南城投同德房地产开发有限公司诉被告胡仕伟、周新云商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨芳、谢寅到庭参加诉讼，被告胡仕伟、周新云因下落不明，经本院公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票后，其代理人胡智帏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月16日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定由被告向原告购买由原告开发建设的“同德广场”6幢2单元902号商品房，合同中明确约定被告以贷款方式付款，并约定若被告未及时履行按揭借款合同中约定的还款义务，导致原告承担保证责任的，原告在承担保证责任后有权向被告追偿，有权解除《商品房购销合同》，并由被告承担违约责任、相关损失等。在合同履行过程中，因被告逾期偿还购房贷款，经被告申请贷款的招商银行催告仍不按时归还。招商银行要求原告承担保证责任，代被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利以及招商银行实现债权而产生的相关费用等，已给原告造成巨大经济损失。原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2014年6月16日签订的《商品房购销合同》及其补充协议（合同编号：tkpa1143）；2.撤销原、被告双方于2014年6月16日办理的商品房买卖合同登记备案手续（即撤销登记合同号为：KM2014061639899的商品房买卖合同登记备案表）；3.被告向原告赔偿因被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任而向银行代为支付的银行贷款本金、利息、复利、罚息共计人民币1679782.74元，以及银行为实现该债权而产生的全部费用人民币35661元，上述费用共计人民币1715443.74元；4.被告向原告支付原告垫付款项的利息损失（自原告代被告向银行支付款项之日起至被告向原告还清全部款项之日止，以原告代偿的全部款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算）；5.被告向原告支付因实现权利所产生的律师费人民币7000元；6.被告承担本案的全部诉讼费用（案件受理费人民币20302元、保全费5000元、保全担保保险费人民币13740元）。被告胡仕伟、周新云辩称：一、原告与被告于2014年6月16日在同德售楼部销售商昆明酬源商贸售楼部签订《商品房购房合同》，双方约定按照合同中首付加贷款方式付款，首期支付购房款加其它各种费用共计人民币386827元，付款日期为2014年4月4日到2014年9月，其余价款1590000元向招商银行昆明顺城支行贷款支付，原告应自被告付清所有款项的90日内办理房屋产权证。二、被告从2014年8月15日至2015年11月15日向招商银行每月还款，总共还款是17期，但被告一直没有拿到房屋产权证，双方多次商协商无果，导致被告一家人无法落户，孩子没法上学，房子也无法过户交易，给被告造成了银行授信障碍。三、原告承诺于2014年年底给被告办理房屋产权证，但至今被告仍然没有拿到房产证。四、预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，如果因为开发商的原因，超过合同约定的时间一年购房人仍然没有取得房产证的，购房人可以请求开发商赔偿损失，包括利息损失、装修费用和其他的实际合理损失。五、如果原告想撤销合同的话，原告赔偿被告已付购房款首付人民币386827、装修费加购买家具人民币700000元、评估机构鉴定房子增值部分的损失。综上，请求法院依法驳回被告的所有诉讼请求。本案在审理过程中，原告为证明其观点，向本院提交证据如下：一、1.原告营业执照,2.被告身份证复印件,3.结婚证，共同证明:原、被告的诉讼主体资格;二、1.《商品房购销合同》及其补充协议,2.《商品房买卖合同登记备案表》，共同证明原告与被告双方于2014年6月16日签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定被告向原告购买同德广场6幢2单元902号商品房，被告选择贷款方式支付购房款；同时，合同中明确约定了被告应及时履行商品房按揭贷款合同的相关义务，若被告未按期归还银行贷款导致原告承担保证责任的，原告有权向被告要求解除《商品房购销合同》及其补充协议，并有权要求被告承担违约责任。三、1.交接流程单，2.收据（编号1037475），3.收据（编号1037493），共同证明被告于2014年9月26日办理了房屋交接手续，原告按照合同约定，已将房屋交付给被告使用。四、1.《个人贷款催收通知书》，2.《（2016）云0103民初4212号民事判决书》，3.《个人贷款结清证明书》，4.《银行转账凭证》，共同证明1.被告向招商银行办理了贷款手续用于支付购房款，但是被告未按照相关合同的约定按期偿还贷款，经招商银行多次催告被告仍未归还贷款；招商银行于2016年6月29日向法院提起诉讼，盘龙区人民法院于2016年12月2日做出（2016）云0103民初字4212号《民事判决书》，判令被告向招商银行归还贷款本金、利息、利息、罚息，并承担律师费、诉讼费、保全费，原告作为保证人对于上述债务承担连带偿还责任。2.由于被告未履行偿还贷款等责任，招商银行要求原告承担保证责任，原告于2017年7月21日代被告向招商银行偿还了贷款本金、利息、罚息共计1683732.08元，至此原告代被告还清了被告尚欠的全部贷款本息。五、1.《诉讼费收据》，2.《诉讼费补缴收据》，3.《保全费收据》，4.《其他财产保险服务发票》，5.《委托代理协议》，6.《法律服务发票》，共同证明原告为维护自身的合法权益支付了诉讼费20302元、保全费5000元、保全担保保险费费13740元、律师费7000元。经庭审质证，被告胡仕伟、周新云对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性均无异议。被告胡仕伟、周新云为证明其答辩主张，向本院提交如下证据材料：一、《商品房购销合同》，证明被告购房的事实。二、《银行房贷还款记录》，证明签订合同后，原告如约还款18期，因原告未及时办理产权证，及不能解决小孩上学的问题，被告停止还贷。三、《购房时付款凭证》，证明被告买房时已支付首付及维修基金、税费等共计386827元。四、《房子装修贷款合同》，五、《房子装修施工合同》六、装修施工证明及装修材料家具等凭证，共同证明被告为装修案涉房屋贷款人民币400000元，并支出购买家具等费用，合计人民币700000元。七、被告身份信息，证明被告主体资格。八、《个人购房借款及担保合同》，证明被告为购买案涉房屋向银行贷款1590000元。经庭审质证，原告云南城投同德房地产开发有限公司对被告提交证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，合同明确约定了被告应及时履行商品房按揭贷款合同的相关义务，若被告未按期归还银行贷款导致原告承担保证责任的，原告有权向被告要求解除《商品房购销合同》及其补充协议，并有权要求被告承担违约责任，原告预售商品房，并不是现房，被告并未履行《商品房购销合同》第十二条关于产权证登记的约定义务，原告有权拒绝为被告办理产权证。因证据二无原件，只能看出被告自2016年1月15日起没有按期归还贷款，对于被告欠款本息，应当以法院生效判决确定的金额及欠款时间为准。因证据三中公证处支付的费用与本案无关，对其真实性、合法性、关联性不予认可；对银行的刷卡凭证，因为首付款当时做优惠活动，原告已经全部退还给被告，所以被告并没有原告出具的收款发票，不能证明原告收到该笔款项；对昆明酬源商贸有限公司出具的三份收据，交款人不同，房号不同，收款人也不是原告而是昆明酬源商贸有限公司，故对其真实性、合法性、关联性不予认可；对宽带使用费、垃圾清运费、物业费、契税、维修基金等费用，收款人为云南同德物业管理公司与原告无关，与本案无关。对证据四、五、六，与本案无关，真实性、合法性、关联性不予认可，装修施工合同的签字与原告的签字不一致，也不能证明因装修实际支出了700000元。对证据七，身份证复印件但真实性、合法性及关联性无异议。对证据八的真实性、合法性、关联性无异议，但被告欠贷款本息金额应以法院生效判决为准。本院认为：当事人对于自己所主张的事实有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。被告胡仕伟、周新云对原告云南城投同德房地产开发有限公司提交的全部证据的真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院依法予以采信。原告云南城投同德房地产开发有限公司对被告胡仕伟、周新云提交的证据一、七、八无异议，对当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对被告胡仕伟、周新云提交的证据二因无证据原件，故本院不予采信。对被告胡仕伟、周新云提交的证据三、四、五、六因与本案无关，故本院不予评述。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院依法确认以下法律事实：被告胡仕伟与被告周新云于2006年7月12日登记结婚。2014年6月16日，原告与被告胡仕伟签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买由原告开发建设的同德广场6幢2单元9层902号房屋，房屋套内面积为106.84平方米，总房款为人民币2283782元，付款方式为贷款方式付款，被告于2014年5月20日向原告支付首付款人民币693782元，剩余房款人民币1590000元向中国招商银行昆明顺城支行贷款支付。补充协议第二条第一项约定：被告采用银行按揭方式付款的。在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致原告承担保证责任时，视为被告逾期付款，原告有权解除合同将该房屋另行出售并有权向被告追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。合同签订后，原、被告于2014年6月16日对该《商品房购销合同》进行备案登记。2014年7月11日，被告通过与招商银行股份有限公司昆明分行贷款向原告支付人民币1590000元。2016年12月2日，本院作出（2016）云0103民初4212号《民事判决书》，判令胡仕伟、周新云向招商银行股份有限公司昆明分行归还截止2016年11月24日止的贷款本金人民币1561220.3元，利息、罚息、复息65545.92元，自2016年11月25日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复息及律师费，并由云南城投同德房地产开发有限公司承担连带偿还责任。招商银行股份有限公司昆明分行于2017年7月25日出具一份《个人贷款结清证明书》，证明被告胡仕伟、周新云在招商银行股份有限公司昆明分行申请用于购买昆明市盘龙区金辰街道办事处同德广场6幢2单元9层902号房屋的贷款人民币1590000元，于2017年7月21日由原告替被告全部结清，结清金额为人民币1683732.08元，但银行为追回该笔贷款而支出的诉讼费、律师费尚未结清。原告以被告逾期偿还银行贷款导致其承担担保责任为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告签订的商品房购销合同是双方的真实意思表示，合法有效，合同各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方补充协议第二条第一项约定原告在承担担保责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，双方明确约定了解除合同的条件。被告未按合同约定按期履行还款义务，原告已按合同约定及生效《民事判决书》代被告向银行偿还款项，履行了连带担保责任，因此本院对于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》、补充协议及撤销双方于2014年6月16日办理的商品房买卖合同备案登记手续的诉讼请求依法予以支持。对于原告要求被告赔偿因逾期偿还银行贷款而由原告代被告向银行垫付贷款本金、利息、复息、罚息及垫付款项利息损失、律师费、保全担保保险费的诉讼请求，由于前述原、被告《商品房购销合同》解除，被告实际上已经丧失了基于该合同关系取得本案涉案房屋所有权的可能性，而原告作为本案涉案房屋的开发商，在本案合同解除后，有权另行出售该房，由于原告在向被告出售房屋时已全额取得购房款，并作为被告向银行贷款的担保人，因此原告向银行代偿贷款的行为，是其作为被告贷款保证人应当履行的法定义务，原告在被告逾期还贷的情况下，应及时履行该担保责任，在原告将房屋收回后，无权要求被告支付购房款本金，也因原告未及时履行代偿银行贷款的担保责任，而无权要求被告赔偿由此所造成的利息、复息和罚息，故本院对于原告要求被告赔偿由原告垫付贷款本金、利息、复息、罚息的诉讼请求均依法不予以支持。根据原、被告签订的《补充协议》第十条第4款只约定被告未按期还款导致原告承担保证责任时，应承担按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。本院支持被告向原告赔偿自2017年7月21日代偿银行本息之日起至实际付清全部款项之日止，以原告实际替被告所垫付的贷款1683732.08元为本金，按照中国人民银行同期贷款二倍利率计算的利息损失。对于原告诉请的律师费及保全担保保险费，双方在合同中明确约定了原告有权向被告要求因实现债权而产生的律师费等费用，原告提交了委托代理协议及发票予以证实，该律师费的收费标准符合《云南省律师服务收费标准》的规定，也提交了保险公司出具的保全担保保险费发票，故对原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。对于被告提出的原告未为其办理产权证及其他损失等反驳意见，因被告未依法在法定期限内提起反诉，故本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十三条、以及《中华人民共和国担保法》第三十一条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，第九十二条，第一百一十八，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2014年6月16日签订的《商品房购销合同》（合同编号：tkpa1143）及其补充协议，原、被告双方于本判决生效之日起十日内共同办理商品房买卖合同登记备案撤销手续（合同备案登记号：KM2014061639899）；二、被告胡仕伟、被告周新云于本判决生效之日起十日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司支付以原告向银行垫付的贷款本息人民币1683732.08元为本金，自2017年7月21日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期贷款二倍利率计算的利息损失；三、被告胡仕伟、周新云于本判决生效之日起十日内支付原告云南城投同德房地产开发有限公司律师费7000元、保全担保保险费13740元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20302元、保全费人民币5000元，以上共计人民币25302元，由被告胡仕伟、被告周新云承担人民币12651元，由原告云南城投同德房地产开发有限公司承担人民币12651元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审　判　长　　范文敏人民陪审员　　侯　萍人民陪审员　　白　燕二〇一七年十月二十日法官　助理　　涂　洁书　记　员　　唐世润 来自