（2017）粤0802民初1836号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-10-27

案件名称

苏楠祺、陈罗朝等与湛江市加禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

湛江市赤坎区人民法院

所属地区

湛江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏楠祺,陈罗朝,湛江市加禾房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0802民初1836号原告：苏楠祺。委托诉讼代理人：成君。原告：陈罗朝。委托诉讼代理人：苏楠祺（本案原告之一）。委托诉讼代理人：成君。被告：湛江市加禾房地产开发有限公司。法定代表人：庞阳富，总经理。委托诉讼代理人：吴华鑫，男，该公司员工。原告苏楠祺、陈罗朝与被告湛江市加禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人成君、被告的委托诉讼代理人吴华鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金9582.4元（从2017年1月1日起计算至实际具备交付房屋条件之日，暂定2017年7月31日）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月9日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买其所开发的位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为451623元。原告已按合同约定履行了付款义务，被告也向原告开具了购房发票。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。2016年12月18日，原告收到帝景金岸短息称无法按期交房，推迟至2017年3月1日交房。2016年12月31日，原告与部分业主前往售楼部和公司总部要求交房时，现场工作人员同样表示无法按期交房，并且不能出具公告和书面说明。至2017年3月1日，甚至截止起诉之日，原告也未收到被告的收房通知书。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。具体表现为：1、该商品房没有经验收合格；2、该商品房没有经综合验收合格；3、该商品房没有经分期综合验收合格；4、截止起诉之日，房屋仍未开通水电、天然气等必备设施。因此，被告已严重违反合同约定，被告应根据合同约定按照每日万分之一的比例支付逾期交房违约金。为此，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，一、双方在履行合同过程中发生不可抗力，致使合同不能按期履行，不属违约，根据实际情况应准予延期履行2个月，延期后的交房时间为2017年3月1日。2015年6月19日，被告依法取得诉争房屋（帝景金岸海帆苑4号楼2602房）所在4号楼的《广东省湛江市商品房预售许可证》。2015年7月9日，原告向被告购买诉争房屋，且双方签订了《商品房买卖合同》，其中合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。但是，在履行合同过程中，2015年10月4日至2015年10月7日期间，湛江市遭受特大台风“彩虹”的袭击（该台风为1949年以来广东最强的强风），各行各业损失惨重，又由于帝景金岸楼盘临近海岸，加剧台风“彩虹”的破坏性，直接给当时正在施工的帝景金岸-海帆苑带来不可估量的损失。塔吊、施工梯等严重损坏无法使用，需另外购置安装，严重影响在建工程施工进度。另外，工人工棚及项目办公室全部摧毁，以致大量的施工文件被淋湿而无法使用，包括办理竣工验收等资料，需要重新向政府有关部门进行申报，严重阻碍整个项目的验收进度，受灾影响一直持续至2016年初。基于实际情况，湛江市政府要求对台风“彩虹”前取得预售许可商品房项目竣工验收手续提出处理意见，湛江市房产管理局、湛江市房地产行业协会与市住建局、规划局、国土资源局、环保局召开会议研究，2016年5月31日就处理意见向市政府请示（湛房报[2016]55号文），其中，建议批淮延长交房时间二个月。其后，湛江市人民政府批准湛房报[2016]55号文的处理意见，于本案即批准延长交房时间二个月。《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”诉争的合同第8条也明确约定，如发生不可抗力，被告如逾期交房，属被告可免责情形。结合台风“彩虹”的特性及造成的损害程度，属于法律规定的不可抗力。由此，无论从法律规定，或是合同约定，发生了不可抗力，被告主张延期交房应予以支持。而对于台风“彩虹”造成的损害及影响，市政府专门就预售商品房竣工验收方面充分征求主管部门及相关部门的意见，相关部门会议研究后，确定为建议批准延长交房时间二个月，也属于合理期间。二、被告在合同约定的履行期限届满前已如实告知全体购房人无法按期交房，同时也释明无法交房的原因，交房时间需延长2个月，并致歉意。但因台风“彩虹”破坏力极大，修复重建工程量远远大于预期，考虑到市第八小学新校区建成，大部分业主为办理学位，强烈要求进场装修。为尊重业主的诉求，于3月4日通知全体购房者，被告免费提供水电，购房人可自愿提前进场装修。综上，被告认为，尽管被告存在迟延履行，但由于发生不可抗力，迟延履行的合理期限受到法律保护，应当免责。原告主张被告自2017年1月1日起承担违约责任，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年7月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，总购房款为451623元。二、商品房交付条件：该商品房经验收合格，且符合合同约定。三、被告应于2016年12月31日前将房屋交付原告使用。四、逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款。至本案法庭辩论终结之日（2017年9月1日）止，被告尚未取得涉案建设工程的《竣工验收备案表》。原告已于2017年8月1日收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，根据合同约定，被告应在2016年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但是，在合同履行过程中，湛江于2015年10月4日发生了特大台风“彩虹”，对于该台风的发生，被告不能预见、不能避免并不能克服，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，台风“彩虹”的发生应属于不可抗力，且该不可抗力确实对建筑工程施工进度造成重大影响，故被告据此主张交房时间应予延长，本院予以采纳。但被告以湛江市房产管理局文件及湛江市人民政府办公室文件呈批表、文件处理表为证据，主张房屋的交房时间可延长二个月，于法无据，本院不予采纳。综合考虑台风“彩虹”对建筑工程行业造成的影响，本院酌情确定交房时间应延长一个月，即被告应于2017年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但是，被告未能在该期限内向原告交付房屋，且至2017年9月1日止，被告尚未取得涉案建设工程的《竣工验收备案表》，显然，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告请求从2017年1月1日起计算违约金，本院不予支持。根据合同约定，违约金应从本院确定交房之日（2017年1月31日）之次日（2017年2月1日）起计算至原告收房之日（2017年8月1日），共212天，故违约金应为9574.41元（451623元×0.1‰×212天）。对于原告请求违约金的超出部分，本院不予支持。对于原告请求实际交房之后的违约金，因被告至2017年9月1日止尚未取得涉案建设工程的《竣工验收备案表》，原告本可以房屋不符合合同约定的交付条件为由拒绝接收房屋，但原告于2017年8月1日自愿接收涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应认定被告已完成交付房屋的义务。被告在房屋未符合合同约定的交房条件的情况下向原告交房，属于瑕疵交房，而不属于逾期交房，因此，原告请求被告支付实际交房之后的逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江市加禾房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金9574.41元给原告苏楠祺、陈罗朝。二、驳回原告苏楠祺、陈罗朝的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告湛江市加禾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员　　周娟华二〇一七年十月二十日书记员　　刘　旋附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：