（2017）湘0726民初70号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-03-21
案件名称
ＸＸ辉与湖南石门农村商业银行股份有限公司及第三人湖南东汉房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
石门县人民法院
所属地区
石门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ辉,湖南石门农村商业银行股份有限公司,湖南东汉房地产开发有限公司
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第六条，第九条第一款，第十四条，第一百七十条，第一百七十九条第一款
全文
湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0726民初70号原告：ＸＸ辉，女，1976年9月11日出生，汉族，居民，住湖南省常德市。委托诉讼代理人：官双清，常德市法学会法律事务工作者,一般授权代理。委托诉讼代理人：黎斌，常德市法学会法律事务工作者,特别授权代理。被告：湖南石门农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省常德市石门县楚江镇澧阳中路051号，统一社会信用代码91430700MA4L12135W。法定代表人：杨坤忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓智军，湖南楚江律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：肖道成，湖南楚江律师事务所律师，特别授权代理。第三人：湖南东汉房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区三岔路办事处长庚路社区洞庭西路金城小区20栋1-4楼，统一社会信用代码914307006166608244。法定代表人：徐学林，该公司董事长。原告ＸＸ辉与被告湖南石门农村商业银行股份有限公司（以下简称石门农村商业银行）及第三人湖南东汉房地产开发有限公司（以下简称东汉地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月17日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月10日、10月20日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ辉及其委托诉讼代理人黎斌、官双清、被告石门农村商业银行委托诉讼代理人邓智军、肖道成，第三人东汉地产公司法定代表人徐学林到庭参加诉讼，本院依法进行了审理，本案现已审理终结。原告ＸＸ辉向本院提出诉讼请求：1、判令原告为武陵区穗丰新园第2幢1-2层119、215-218号商铺物权的真实权利人。2、判决解除石门县人民法院（2016）湘0726执228-1号执行裁定中对本案所涉商铺的查封以及7月13日做出的拍卖裁定。3、判决撤销石门县人民法院（2016）湘0726执异9号执行裁定，并不得执行本案所涉商铺。事实与理由：2011年6月8日，原告与第三人东汉地产公司签订了《商品房买卖合同》，第三人将其开发的穗丰新园第2幢1-2层119号、215-218号商铺以69.985万元出售。当日，原告付清了全部房款，第三人开具收据证实已收到全部购房款。此后，还出具了正式不动产销售统一发票。6月20日，第三人将上述商铺交付给原告使用，7月1日开始原告将上述商铺租赁给他人至今。依据合同约定：第三人应在收到全部购房款后180天内，为原告办理商铺产权过户登记手续。虽然原告多次催促，第三人拖延未办。2013年4月10日，将商铺交付原告实际占有近两年，第三人背着原告将上述商铺为东汉旅游公司向被告借款提供抵押担保。2016年7月5日，由于第三人未偿还被告债务，石门县人民法院作出（2016）湘0726执228-1号执行裁定，查封本案所涉商铺。7月13日又作出拍卖裁定，11月6日，原告提出执行异议。12月15日，石门县人民法院作出（2016）湘0726执异9号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告与第三人签订《商品房买卖合同》后，当日付清了全部价款，第三人交付了商铺并被原告一直实际占有。虽未办理过户登记，但原告对此没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封已付清全部购房款并实际占有的本案所涉商铺，石门县人民法院（2016）湘0726执228-1号执行裁定中关于本案所涉商铺的查封，应依法解除。石门县人民法院（2016）湘0726执异9号执行裁定，系被告与第三人金钱债权执行程序中原告对查封拍卖提出执行异议所作出的裁定。在（2016）湘0726执228号执行案件中，第三人为被执行人，买受人在人民法院查封前与第三人签订合法有效的书面合同，已合法占有了该财产，全部支付了购房款，非原告自身原因未办理过户登记，完全符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条关于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行，人民法院应予以支持的四种情形。该规定27条虽然规定了担保物权优先于债权，但紧接着又作出了“法律、司法解释另有规定的除外”的规定。28条是买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议后，人民法院依法裁判的专门规定，是27条关于“法律、司法解释另有规定的除外”所指的司法解释的规定。（2016）湘0726执异9号执行裁定虽认定事实正确，但适用法律错误，应予撤销。为保护原告合法权益，依据《物权法》解释第2条，人民法院办理执行异议和复议问题若干规定第28条，人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第17条判决。原告为支持自己的诉讼请求，在举证期内向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原告与第三人的商品房买卖合同的签订时间早于第三人与被告抵押合同签订的时间；2、汇款凭证、收据、证明、发票，拟证明原告方已在2013年3月13日按照合同的约定交付了全部购房款，第三人已收到全部购房款；3、委托租赁合同、房屋租赁合同，拟证明原告已经实际占有本案所涉商铺；4、房管局的查询单，拟证明第三人与被告办理抵押登记时已将该房屋交给了原告并实际使用；5、执行异议裁定，拟证明原告已经提出了执行异议；6、常德市鸿维建材有限公司收据及转帐凭证和租金收取名细、银行流水拟证明交付房款及收取房屋租金的事实；被告对原告所举证据质证意见为：1、对证据1、2、3的真实性均有异议，其中银行流水的金额与东汉地产公司出具的收据金额不符，原告与东汉地产公司签订的购房合同时间是2011年6月8日，收据显示的时间也是2011年6月8日，但是开具不动产销售发票的时间是2013年3月13日，从证据来看收据和发票都很新，所以对其真实性均有异议；2、对证据4的真实性有异议，查询办理抵押登记时间为2012年7月24日，但实际登记时间为2013年7月24日，时间不一致；3、对证据5三性均无异议；4、对证据6三性均有异议。被告石门农村商业银行辩称：原告与第三人之间是基于商品房买卖合同关系，双方仅存在债权债务关系；被告与案外人湖南东汉旅游开发有限公司之间成立合法、有效的金融借款合同关系，第三人东汉地产公司以其所有的涉案房产及其他涉案房产为其债务设立抵押担保，并按相关法律、法规办理了抵押公示登记，被告依法享有对上述抵押物的抵押物权；石门县人民法院作出的相关法律文书合法、合理，不应撤销，请求依法驳回原告的诉请。被告石门农村商业银行为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、被告营业执照、法定代表人证明书、身份证、文件，拟证明被告石门农村商业银行的主体资格；2、流动资金借款合同（38号）；3、抵押合同（17号）、抵押物清单；4、房屋他项权证（84956号）、土地他项权证（1376-1384号），拟证明被告农商银行于2012年7月26日给案外人东汉旅游开发有限公司借款900万元，东汉地产公司、徐学林、李腊枝、李丽萍用其各自所有的房产为上述借款的偿还责任提供抵押担保，所涉房产均依法办理了抵押登记的事实；5、流动资金借款合同（11号）；6、最高额抵押合同（9号）、抵押物清单；7、房屋他项权证（91296号）、土地他项权证（2310-2316、2324号），拟证明被告农商银行给案外人东汉旅游开发有限公司借款1500万元后，由于抵押物部分置换，应抵押登记部门的要求，借款双方重新签订了借款合同，除抵押物部分变更外，其他内容与原借款合同基本一致，抵押人变更为东汉房地产开发有限公司、徐学林、李腊枝等人，同时也在抵押登记部门变更了抵押物变更登记情况；8、房屋所有权证、国有土地使用证、位置平面图，拟证明本案诉争房产的所有权人为东汉房地产开发有限公司，原告对诉争房产并不享有所有权；9、案例一份拟证明被告的答辩意见正确性；10、抵押登记的房产证及土地使用证原证的复印件，拟证明所涉案房产系登记在第三人名下。第三人东汉地产公司未予答辩，也未提交证据。原告对被告所举证据的质证意见为：1、对证据1-8的真实性无异议，但不能达成被告的证明目的；2、被告提出的第9份证据是一份案例，与本案无关，对该份证据不予质证。被告代理人举出的案例具有滞后性，本案涉及的法律关系有重大变化，没有参考价值和意义；3、被告提出的第10份证据，只有原告和ＸＸ辉在武陵区三岔路穗丰新园的房产信息才与本案相关，其他与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、对原告所举证据商品房买卖合同、汇款凭证、收据、证明、发票，因本案查明的事实是原告的100万系交付给常德市鸿维建材有限公司，而不是支付给东汉地产公司，且与原告自已本人提交的东汉地产公司收据及陈述相矛盾，所作出的解释不合情理，本院不予采信，委托租赁合同、房屋租赁合同及租金收据和银行流水在时间上能相互印证，本院对真实性予以采信；2、对被告所举证据，原告对被告的1-8份证据的关联性有异议，对第9份证据的关联性也有异议，本院认为被告所举的1-8份证据真实合法，能证明借贷及抵押的事实，与本案具有关联性，本院予以采信，第9份证据系案例，不作证据认定。被告所举证据10中武陵区三岔路穗丰新园的房产登记信息与本案相关，本院予以采信。法院依职权调取了4份证据，当庭出示后，听取了当事人的意见。经审理查明，原告ＸＸ辉与第三人东汉地产公司于2011年6月8日签订《商品房买卖合同》，约定东汉地产公司将其开发的位于武陵区三岔路穗丰新园第2幢1层119、二层215-218号商业铺面以699850元卖给ＸＸ辉，ＸＸ辉当日取款100万元。没有将100万元交付给东汉地产公司，而是将100万元支付给常德市鸿维建材有限公司，常德市鸿维建材有限公司法定代表人与东汉地产公司法定代表人有关联关系，但均系独立法人，2011年7月1日，ＸＸ辉将上述房产出租给帅可志，租赁期限从2011年7月1日至2013年7月1日止，后将上述房产出租给程友红，租赁期限从2013年4月1日至2016年4月1日。2013年3月13日，东汉地产公司向ＸＸ辉开具正式销售不动产统一发票，原告所涉房产在查封前一直没有向第三人东汉地产公司催办房屋办证手续，至今未办理房屋产权过户登记手续。原告及另案原告陆珍莲所诉争的房产武陵区三岔路穗丰新园2栋于2012年5月23日办理了常房权证监证第03479**号房产证，房屋所有权人为湖南东汉房地产开发有限公司，单独所有。土地使用证号为常国用2012存第1155号，土地使用权人为东汉房地产开发有限公司，座落于武陵区三岔路穗丰新园2栋2楼11、12号，原告及另案原告陆珍莲所诉争的房产武陵区三岔路穗丰新园2栋于2011年5月18日办理了常房权证监证第03366**号房产证，此证须与0347944号同时转让、抵押，房屋所有权人为湖南东汉房地产开发有限公司，单独所有。土地使用证号为常国用2011商第3197号，土地使用权人为东汉房地产开发有限公司，座落于武陵区三岔路穗丰新园2栋1楼14、19号，2楼13-18号。同时查明，2012年7月26日，案外人常德东汉旅游开发有限公司(下称东汉旅游公司)与石门农村信用合作联社营业部（现已变更为湖南石门农村商业银行股份有限公司）签订了编号为（1888070000）借字（2012）第38号流动资金借款合同，借款金额900万元。同日，东汉地产公司、徐学林、李腊枝、李丽萍与石门农村信用合作联社营业部签订了编号为（1888070000）抵字（2012）第17号抵押合同，以武陵区三岔路穗丰新园2栋等房产为上述债务提供抵押担保，约定期限3年。2012年7月31日，双方办理抵押登记，常德市房地产产权管理处颁发常房他证他权字第00849**号他项权证。2013年7月19日，东汉旅游公司与农村信用合作联社营业部签订了编号为（1888070000）借字（2013）第11号流动资金借款合同，将贷款金额增加至1500万元。同日，东汉地产公司、徐学林、李腊枝与石门信用社签订了编号为（1888070000）高抵字（2013）第9号最高额抵押合同，以武陵区三岔路穗丰新园2栋等房产为上述债务提供抵押担保，约定期限5年。2013年7月24日，双方办理抵押登记，常德市房地产产权管理处颁发常房他证他权字第00912**号他项权证。后东汉旅游公司未按期偿还全部借款，2016年3月18日，石门农村商业银行就与东汉旅游公司、东汉地产公司、徐学林、李腊枝、徐鸿飞、ＸＸ丽金融借款合同纠纷一案起诉至本院。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告常德东汉旅游开发有限公司偿还原告湖南石门农村商业银行股份有限公司贷款本金人民币13999997元及利息1516199.68元（暂计算至2016年4月5日）；二、前述款项被告常德东汉旅游开发有限公司以其向原告湖南石门农村商业银行股份有限公司抵押的资产及对应的国有土地使用权（详见审理查明部分）偿还，各被告均同意于2016年4月10日前将抵押资产过户到原告湖南石门农村商业银行股份有限公司名下，抵押资产过户时所需的税费由各被告承担；三、在该笔贷款本息偿还完毕前，被告常德东汉旅游开发有限公司偿还利息至该笔贷款本息还清之日止，担保人徐学林、李腊枝、徐鸿飞、ＸＸ丽对上述贷款继续承担担保责任；四、原告湖南石门农村商业银行股份有限公司自愿放弃其他诉讼请求；五、本案案件受理费18480元，减半缴纳9240元，由被告徐学林负担。本院于2016年4月5日作出（2016）湘0726民初365号民事调解书,送达各方并生效。因未按调解协议履行，石门农村商业银行于2016年6月6日向本院申请强制执行。同月7日，本院向东汉地产公司发出执行通知书。7月5日，本院以（2016）湘0726执228-1号裁定书裁定查封被执行人东汉地产公司、徐学林已设定抵押担保给石门农村商业银行的位于武陵区三岔路穗丰新园2栋产权证号为0347944号、0336636号，位于武陵区城南黄金台饮食城5楼产权证号为0359134号，位于武陵区三岔路西城水恋19#楼产权证号为0301936号、0301928号，位于武陵区三岔路金城花园综合楼产权证号为00013771号办公楼。因被执行人东汉地产公司、徐学林、李腊枝、徐鸿飞、ＸＸ丽未履行，7月13日，本院裁定拍卖上述房产。11月16日，原告以案外人身份向本院提出执行异议，请求解除对武陵区穗丰新园2栋1层119、2层215-218号房屋的查封，中止并撤销（2016）湘0726执228号执行裁定书对上述房屋的拍卖。本院于2016年12月15日作出（2016）湘0726执异9号执行裁定，驳回了案外人的执行异议。原告不服，于2017年1月17日向本院提起执行异议之诉。本院认为:依据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案中原告所诉争的房屋登记为第三人东汉地产公司单独所有，第三人东汉地产公司作为唯一的权利人，有权对自已所有的房屋行使处分权利，第三人东汉地产公司用自已的房产为案外人东汉旅游开发有限公司借款提供抵押担保，并进行了抵押登记，是对自己享有所有权的房屋行使权利的行为，并于2012年7月31日办理了房屋他项权证，他项权利人载明为石门县农村信用合作联社营业部，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”，担保物权人在案外人东汉旅游开发有限公司不能按期偿还借款的前提下，向石门县人民法院提起诉讼，于2016年4月5日达成了调解协议，并同意将抵押的争议房产过户到被告湖南石门农村商业银行股份有限公司名下，在案外人东汉旅游开发有限公司及第三人湖南东汉房地产开发有限公司拒不履行生效法院调解书的情况下，执行法院依法裁定查封所争议的房产并进行拍卖符合相关的法律规定。故本院对原告主张解除石门县人民法院（2016）湘0726执228-1号作出的对所争议房屋的查封及撤销石门县人民法院（2016）湘0726执228-2号拍卖裁定的诉讼请求，本院不予支持；原告ＸＸ辉主张是争议房屋的权利人，本院认为原告与第三人东汉地产公司虽签订了《商品房买卖合同》，但原告ＸＸ辉并没有向东汉地产公司支付相应房价的购房款，而是将远超过购房款数额的100万元存款支付给东汉地产公司相关联企业常德市鸿维建材有限公司，常德市鸿维建材有限公司有独立的法人资格，虽然原告及东汉地产公司均认可其中的699850元系抵交房款，但其关联性缺少证据证实，故本院对原告交付购房款这一事实不予确认，虽然时间上原告与第三人签订的房屋买卖合同在先，与被告石门农村商业银行抵押合同在后，但第三人东汉地产公司在尚没有办理过户登记的房屋上设立担保物权并不为法律所禁止，且已办理抵押登记手续，不动产的过户登记与抵押登记才是导致物权变动的物权行为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，故被告对房屋享有的担保物权优先。原告主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，主张自已为真实权利人，本院认为，原告购买房屋的时间为2011年6月8日，合同约定办理产权证书手续为360日，但原告一直对第三人东汉地产公司的违约行为怠于行使权利，说明原告本身有过错，同时原告所提交的证据不能证实交付全部房款这一事实，故原告要求本院确认所争议房产原告为真实权利人的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第一百七十条、第一百七十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ辉的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告ＸＸ辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 张 刚人民陪审员 徐联化人民陪审员 王尚科二〇一七年十月二十日书 记 员 贺婷婷 关注公众号“”