（2017）川0112民初4516号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-24
案件名称
李正国与张学元建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市龙泉驿区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李正国,张学元
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条
全文
成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书(2017）川0112民初4516号原告：李正国，男，1950年11月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。被告：张学元，男，1957年4月8日出生，汉族，住成都市青白江区。委托诉讼代理人：李琴，四川方舟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周棋，四川方舟达律师事务所律师。原告李正国诉被告张学元建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李正国、被告张学元的委托诉讼代理人李琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李正国向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告土地转让预付金30000元并支付2004年月21日至2017年6月26日的利息38430元、违约金100000元，合计168430元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年4月18日，原告与被告签订了同安镇世纪商住贸易区的20亩土地使用权转让合同，原告向被告预付了转让费30000元。2004年1月以后，被告以各种理由推托，一直不履行合同，现合同已无法履行，合同应解除，基于合同解除被告应向原告退还转让费30000元，还应支付2014年1月21日至2017年6月26日的利息38430元和合同约定的违约金100000元（合同约定的违约金为400000元，在本案中仅主张100000元）。被告张学元辩称，一、原、被告之间签订的《土地转让合同书》系无效合同。因为被告实际上并未取得案涉土地的国有土地使用权证，没有转让的基础；根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，因案涉土地未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用，属不得转让的土地。故本案的《土地转让合同书》系无效合同。二、原告主张退还预付转让费，赔偿利息和违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告应在2002年4月18日起的两年内向被告主张返还或向法院提起诉讼。三、若原告的诉讼请求系基于解除合同，则原告行使解除权应在一年的除斥期间内主张，即应在2003年4月18日前主张。四、被告在本案《土地转让合同书》的履行过程中并无过错。根据《土地转让合同书》的约定，原告应在2003年10月20日付清第一期的转让费100000元，但原告至今未支付该款项；《土地转让合同书》还约定，国有土地使用权证由同安镇政府办理，且被告与同安镇政府之间的《用地合同书》一直由原告保管，只有原告才能据此向同安镇政府主张权利。本院经审理认定事实如下：2002年4月16日，成都市龙泉驿区同安镇人民政府（甲方）与被告张学元（乙方）签订《用地合同书》，约定：用地位置为同安世纪商住贸易区内（具体位置以红线图为准）；用地面积为20亩（实际面积以红线图为准）；用地价格为每亩20万元，共计400万元，此价款包含征地所涉及的一切税费及土地出让金；付款方式为以乙方在甲方所建工程的工程款冲抵土地款，结算时多退少补（土地使用证办理完毕后结算）；本合同所指土地必须全部用于商住楼项目的开发建设；甲方在收到乙方款项后7日内将用地的红线图交付乙方，工本费由乙方自行负责；甲方负责为乙方办理《国有土地使用证》，工本费由乙方自行支付。2002年4月18日，被告张学元（甲方）与原告李正国（乙方）签订《土地转让合同书》，约定：甲方将同安世纪商住贸易区内现有土地20亩交予乙方，用于修建商住楼项目的开发建设，甲方不参加任何管理，只收回土地款（见2002年4月16日甲方与同安镇人民政府签订的《用地合同书》）；乙方将先后投资1600万元用于该项目的商住楼、公共设施、道路绿化等建设；甲方20亩土地（实际面积以红线图为准）每亩地价20万元，共计400万元，包括征地所涉及的一切税、费及土地出让金，同时甲方办理好一切土地手续及《国有土地使用证》，其税费及出让金由乙方支付，在甲方土地款中扣除；乙方用修好的商住楼中的第1幢楼中的1个单元约1200平方米，每平方米750元均价计算（从底楼至顶楼的均价）折合抵付给甲方作部分土地款；乙方出售商住楼后收到的售房款分三期将土地款付给甲方，第一期于2003年1月30日付10至20万元，第二期于12月30日付200万元，第三期于2004年12月30日付清全款；乙方在规划管理部门放红线后支付10万元土地款给甲方；双方认真履行2002年4月16日与同安镇政府签订的《用地合同书》，进场开工时间按该《用地合同书》的要求为准；甲乙双方应严格遵守合同，如有违约，由违约方支付守约方地款总额的10%作为违约金，并赔偿由此造成的经济损失。成都市龙泉驿区同安镇人民政府作为监督方在该《土地转让合同书》上签署“同意转让”并加盖了公章。上述合同签订后，原告分别于2002年4月27日、2003年1月30日和2004年1月20日向被告支付10000元、5000元和15000元，共计30000元。庭审中，被告确认截止目前其并未取得案涉土地的使用权证书，其也未向同安镇政府支付任何土地出让款。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，被告未就案涉土地办理使用权证书即未办理土地登记手续，也未缴纳土地出让金的事实不影响本案《土地转让合同书》的成立和法律效力。关于被告认为原、被告双方的转让行为违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，应属无效的主张，本院认为该规定系管理性强制规定，并非效力性的强制规定，不能据此否定合同效力。综上，原、被告双方签订的《土地转让合同书》系当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。本案中，原告基于《土地转让合同书》无法继续履行、应予解除而主张被告返还其已支付的土地转让金及利息、违约金，则本案的争议焦点在于：本案的《土地转让合同书》是否应予解除；被告是否应向原告返还已收取的土地转让金并支付利息和违约金。本院认为，原、被告签订的《土地转让合同书》约定，被告将同安世纪商住贸易区内现有土地20亩交予原告，用于修建商住楼项目的开发建设，原告出售商住楼后收到的售房款分三期将土地款付给被告，第一期于2003年1月30日付10至20万元，第二期于12月30日付200万元，第三期于2004年12月30日付清全款。据此约定，案涉土地应于2003年1月30日前具备修建商住楼的条件并可出售，但截止目前被告尚未办理案涉土地的登记手续，导致原告无法在案涉土地上修建商住楼，且已逾期超过14年。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告认为本案《土地转让合同书》无法继续履行、应予解除的主张应予以支持。另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，因被告迟延履行合同义务致使合同解除，合同解除后原告有权要求被告返还已支付的转让款并赔偿损失。但我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，即补偿性为其主要属性，其主要功能在于填补守约方的损失，因此若违约金请求权与损害赔偿请求权指向同一损害，则应避免二者的同时适用，否则将出现守约方的双重获益之结果。本案中，原告主张的违约金与合同解除后的利息损失均基于同一损害事实即被告迟延履行合同义务导致合同解除，因此二者不应同时主张。综上，在原告同时提出支付违约金和利息损失两项请求权，且主张的违约金明显高于其实际损失的情形下，基于公平原则，本院仅对原告主张的2004年1月21日至2017年6月26日的利息损失予以支持，但利息应按照人民银行同期贷款利率标准计算。综上所述，被告应向返还转让款并支付资金占用利息。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告张学元应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李正国返还土地转让款30000元；二、被告张学元应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李正国支付资金占用利息（以30000元为基数，按照人民银行同期贷款利率从2004年1月21日起计算至2017年6月26日止）；三、驳回原告李正国的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3669元，减半收取1835元，由原告李正国负担1329元，由被告张学元负担506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 黄鸿彬二〇一七年十月二十日书记员 符博文 来自：