（2017）豫0211民初3121号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-13
案件名称
翟俊珍与河南新晋美置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
开封市金明区人民法院
所属地区
开封市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翟俊珍,河南新晋美置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0211民初3121号原告翟俊珍，女，汉族，1966年10月14日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人曹延河，河南瀛开律师事务所律师,特别授权代理。被告河南新晋美置业有限公司。住所地开封市郑开大道三大街悦都商业楼*层。法定代表人梅井磊，经理。委托诉讼代理人于是雨、李向东，河南典策律师事务所律师，特别授权代理。原告翟俊珍诉被告河南新晋美置业有限公司（以下简称新晋美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高登望独任审判，于2017年10月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人曹延河，被告新晋美公司的委托代理人李向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月13日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于郑开大道以南、三大街××、××、××以东××都小区××楼××单元××层中号房屋一套，房屋总价款为545475元。合同签订后，被告却未按照合同约定的期限交付房屋，按照合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金167188元。原告诉至本院，要求判令被告支付原告逾期交房违约金167188元（自2015年6月30日至2017年3月25日，共计613天，按照合同约定的总购房款的日万分之五计算）；本案诉讼费由被告负担。被告辩称，关于违约金。商品房买卖合同中约定的违约金过高，故请求法院依法降低至人民银行同期贷款利率。根据合同法司法解释二第二十九第二款之规定，违约金超过造成损失的30%，视为违约金过高，法院应当予以调整。综合本案，因为涉案楼盘延期交房时间较长，如果完全按照合同约定的违约金核算，被告新晋美公司也是无法承受的。同时考虑合同法中设定违约金的目的是以补偿为主、惩罚为辅，建议法院将违约金予以调整；整个开封房地产市场的买卖合同惯例中也没有约定违约金为日万分之五的，一般约定在日万分之一以内。故根据市场惯例，法院也应当予以调整；因为被告新晋美公司资金链断裂才导致涉案楼房延期交付，被告公司内部核算了一下，完全按照合同约定来核算，赔偿金额约2个亿，如果这样的话后期的建房资金更是无法筹集，交房时间和后期小区设施的建设更是不可预期。关于涉案的11号楼已于2017年1月19日交付，被告已通过公告通知交房，故计算违约金的截止时间应为2017年1月19日；经审理查明，位于开封市××大街的“悦都”小区系由被告开发，2015年1月13日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于开封市汴西××（××地址为××大道以南、三大街××、××、××以东）的悦都小区11号楼1单元3层中户房屋一套卖于原告，约定总房款为545475元，并约定被告须于2015年6月30日前将验收合格的房屋交付原告，如逾期交付超过90日的，原告要求继续履行合同，被告应在逾期交房之日至实际交付之日按照已交付房款的日万分之五支付违约金。上述合同签订后，原告向被告交付了总房款，被告并未按照合同的约定向原告交付房屋。具体交付时间，第一时间通知业主。2017年1月19日被告向业主公布了“悦都”项目交房的具体时间和办法，上述公告中注明，原告购买的11号楼于2017年1月23日携带相关材料，前往新晋美悦都营销中心办理交房手续。逾期交房时间应计算到2017年1月23日，共逾期571天。本院认为，原告与被告新晋美公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的商品房买卖合同，按照该合同约定被告应当自逾期交付之日起按已交房款日万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年利率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，如以此计算违约金，确实存在约定违约金过高的情形，故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。综上，本院酌定按已交房款日万分之三计算违约金，结合被告逾期交房日期，被告应向原告支付的逾期交房违约金为545475元乘以万分之三乘以571=93439.87元。由于因被告的违约行为引起本次诉讼，故此本案的诉讼费应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告河南新晋美置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告翟俊珍逾期交房违约金93439.87元；二、驳回原告翟俊珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1822元，由被告河南新晋美置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 高登望二〇一七年十月二十日书记员 范 荻 微信公众号“”