（2016）青0103民初2343号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-30
案件名称
青海中建房地产开发有限公司与中国人民武装警察部队青海省总队房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西宁市城中区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青海中建房地产开发有限公司,中国人民武装警察部队青海省总队
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2016）青0103民初2343号原告（反诉被告)：青海中建房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：青海省西宁市城东区昆仑东路295号龙华佳园小区11号楼295-41号房。法定代表人：陈佳琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延辉，青海延辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓燕，青海延辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国人民武装警察部队青海省总队，住所地：青海省西宁市昆仑中路93号。法定代表人：李在元，该总队司令员。委托诉讼代理人：刘瑞路，青海汇元律师事务所律师。原告（反诉被告）青海中建房地产开发有限公司（以下简称中建公司）与被告（反诉原告）中国人民武装警察部队青海省总队（以下简称武警总队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法适用普通程序，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中建公司的委托诉讼代理人王延辉、罗晓燕，被告（反诉原告）武警总队的委托诉讼代理人刘瑞路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中建公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除中建公司与武警总队签订的《武装部队房地产租赁合同》；2.依法判令武警总队返还租金2470000元；3.依法判令武警总队支付装修损失费2112721.79元；4.依法判令武警总队支付违约金741000元；5.本案诉讼费由武警总队承担。事实和理由：2014年8月15日，中建公司与武警总队签订《武装部队房地产租赁合同》，合同约定:武警总队将位于青海省西宁市城中区昆仑中路93号1号楼1-2层商铺出租给中建公司使用，租赁期限5年，自2015年3月1日至2020年2月29日，每年租金2470000元。合同签订后，中建公司依合同支付给武警总队第一年租金2470000元，中建公司对整体商铺进行全面装修，并报消防部门审批，由于租赁的铺面所属的”警怡苑”住宅小区整体没有经过消防验收，从而导致该小区连体商铺也没有消防手续不具备使用条件，于是中建公司多次函告武警总队要求对此进行补救，催促武警总队尽快办理消防报验手续，但时至今日，租赁房屋依然没有消防验收，中建公司无法使用该商铺，给中建公司造成严重的经济损失。综上，为维护中建公司合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判决。武警总队辩称，一、对于中建公司请求双方解除合同的诉讼请求，我单位同意解除双方之间的房屋租赁合同，但对于中建公司所称的事实理由不予认可。二、对于中建公司其他的诉讼请求不予认可，没有法律依据，中建公司称武警总队出租给其的位于西宁市城中区昆仑中路93号1号楼1-2层商铺没有经过消防验收，不具备使用条件，但依据《中国人民共和国消防法》中规定大型的场所需经验收才能使用，但双方争议的租赁房屋不属于大型场所，不是需要验收才能使用的场所，故请求法院驳回中建公司的诉讼请求。被告（反诉原告）武警总队向本院提出反诉请求：1.判令中建公司支付2015年11月14日至2017年4月30日租金3602083元；2.判令中建公司支付违约金1100692元；3.判令中建公司返还承租商铺并拆除广告标牌；4.由中建公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月15日，中建公司通过武警总队委托的青海天信拍卖有限公司采取竞价方式取得承租权，同日与中建公司签订《武警部队房地产租赁合同》。该合同是双方真实意思表示，是合法有效的。租赁标的物位于青海省西宁市城中区昆仑中路93号1号楼1-2层商铺，建筑面积1582.89平方米。租赁期限为5年，自2014年11月15日起至2019年11月14日止，租金每年为2470000元，武警总队于合同签订当日将商铺交付中建公司占有、使用。中建公司于2014年11月28日支付了第一年租金2470000元，截止至2017年4月30日尚欠17.5个月租金。中建公司迟延交付租金的行为构成违约，依法应当按照合同约定承担相应责任。综上，为维护武警总队合法权益，特向法院提起反诉，请求依法支持反诉请求中建公司针对反诉辩称，一、武警总队反诉要求的租金，不能成立，租赁期间按照双方约定自2015年3月1日起算，且合同不能履行的原因系因武警总队租赁给我公司的房屋，小区整体消防未验收的违约行为导致；二、对于违约金的反诉请求，违约方是武警总队，中建公司没有违约行为；三、拆除广告牌的诉讼请求属于侵权之诉，与本案无关法院应依法驳回其反诉请求。原告（反诉被告）中建公司为支持其本诉请求及反诉主张，向本院提交如下证据：证据一，《武警部队对外有偿服务许可证》。证明：武警总队有权对外租赁房屋的事实。武警总队质证认为：真实性认可，无异议。证据二，中国人民武装警察部队后勤部（2014）582号批复。证明：中国人民武装警察部队后勤部同意武警总队将涉案商铺租赁给中建公司，同时明确租赁期间为2015年3月1日至2020年2月29日。武警总队质证认为：真实性认可，对其证明方向不予认可，2014年8月15日中建公司竞拍成功并同日与武警总队签订了合同，中建公司应在3个月内完成消防设施的安装以及装修，且双方明确约定的租赁期限为2014年11月15日至2019年11月14日止。证据三，双方于2014年8月15日签订的《武警部队租赁合同一份》。证明：双方约定租赁期限为2015年3月1日至2020年2月29日，年租金为2470000元，另合同约定中建公司应向武警总队支付300000元保证金，按照合同约定武警总队应同时向中建公司交付验收合格的租赁物，但武警总队交付的商铺没有通过消防验收，系武警总队违约的事实。武警总队质证认为：合同真实性认可，但证明方向不认可：1.合同中约定的租赁期限为2015年3月1日至2020年2月29日不认可，2.用于证明武警总队违约责任不予认可，3.中建公司并未向我方支付300000元的保证金，我方没有收到。证据四，西宁市公安消防支队建设工程消防审核意见书宁公消审字（2015）第0257号文、第0031号文。证明：2015年2月10日西宁市公安消防支队向武警总队下发意见书，后武警总队转交于我公司，该审核意见书告知武警总队建设的整个小区建设工程消防未通过消防验收，不允许中建公司装修施工和经营，导致合同不能实现的事实。武警总队质证认为：双方签订合同时已给中建公司三个月消防设施的安装期限，消防安装是中建公司的责任，审核意见书不能作为出租人交付房屋不合格的依据，不能证明我方出租的房屋必须要通过消防验收。证据五，关于免去中建公司采暖费、物业费的申请。证明：2015年10月16日中建公司向武警总队提出申请，因消防手续未审批，无法营业，申请免除采暖费、物业费，武警总队于2015年10月19日收悉的事实。武警总队质证认为：真实性、合法性认可，双方文件往来，但证明方向不予认可。证据六，说明。证明：中建公司向武警总队提出说明，至2015年10月29日由于武警总队的消防设施未通过验收，致合同无法履行，中建公司向武警总队提出申请要求解决的事实。武警总队质证认为：真实性、合法性认可，双方文件往来，但证明方向不予认可。证据七，告知函。证明：2016年3月7日中建公司向武警总队发出告知函，告知武警总队由于消防未通过，造成合同无法履行，武警总队已收悉的事实。武警总队质证认为：真实性、合法性认可，双方文件往来，但证明方向不予认可。证据八，退租申请。证明：2016年6月24日中建公司向武警总队提出申请，从签订合同到2016年6月24日消防一直没有通过验收，双方争议的商铺也一直未投入使用的事实。武警总队质证认为：真实性、合法性认可，双方文件往来，但证明方向不予认可。证据九，装修司法鉴定意见书。证明：由于武警总队的违约给中建公司造成装修经济损失为2112721.79元。武警总队质证认为：真实性、合法性认可，但证明方向不予认可，鉴定意见没有证明其损失系武警总队造成。证据十，支付2470000元租金的汇款凭证以及300000元保证金的汇款凭证。证明：2470000元租金交付给武警总队后勤部，300000元保证金交付给青海天信拍卖有限公司，在招投标的文件中约定，投标成功后，300000元保证金转为租金。武警总队质证认为：2014年11月15日至2015年11月14日中建公司给付的租金2470000元武警总队已收到，300000元保证金并没有支付给武警总队，而是支付给了第三方即青海天信拍卖有限公司，故不予认可。被告（反诉原告）武警总队为支持其抗辩主张及反诉请求，向本院提交如下证据：证据一，《武警部队房地产租赁合同》、《竞价须知》。证明：双方诉讼主体适格，双方在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效；合同约定双方的权利义务、违约责任以及应当交付租金的时间，同时合同第十六条第1项及《竞价须知》第五条也约定了租赁商铺的消防设施安装、验收义务由中建公司负责，装修期限为三个月的事实。中建公司质证认为：真实性认可，但证明方向不认可，合同第十六条的补充条款针对的是商铺消防设施是指室内的消防，但是西宁市公安消防支队要求中建公司停止使用的原因系整个小区的外部消防不合格，且合同补充条款的第一条约定了应当由武警总队提交消防验收合格等手续。证据二，《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》、《公安部关于建设工程消防管理规定》。证明：交付的商铺符合法律规定，具备使用条件，交付的商铺不属于必须经过消防验收和审核的范围。中建公司质证认为:《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》均不认可，不能证明涉案商铺已经验收合格，另，《公安部关于建设工程消防管理规定》为法律规定，不发表质证意见。证据三，西宁市公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》（宁公消审字【2015】第0031号）和（宁公消审字【2015】第0257号）。证明：中建公司未按照合同约定合理使用租赁商铺，也未经武警总队的书面同意，擅自将1582.89平方米的商铺装修改造为3000多平方米，从而导致该工程消防设计不合格，是违约行为，应当自担风险。中建公司质证认为：真实性认可，证明方向不认可，该意见书未提中建公司有任何责任，而是整个楼的消防不能通过验收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审查认为：1.武警总队对中建公司提供的证据一《武警部队对外有偿许可证》、证据五关于免去中建公司采暖费的申请、证据六说明、证据七告知函、证据八退租申请、证据九鉴定意见书、证据十中已支付2470000元租金的汇款凭证的真实性认可，且证据相互关联，与双方陈述的事实相符，不持异议，本院予以采信。2.中建公司提供的证据四，西宁市公安消防支队审核意见书与武警总队提交的证据三系同一份证据，双方对真实性均认可，该证据能够证明，武警总队收到西宁市公安消防支队的二份文件后转交给了中建公司，因武警总队建设的整栋楼未通过消防验收，禁止投入使用的事实，对此本院予以采信。3.中建公司提交的证据十中的300000元保证金的汇款凭证，其收款单位为青海天信拍卖有限公司，且没有证据证明青海天信拍卖有限公司将300000元已转账给武警总队，故中建公司认为300000元保证金已由武警总队收取，对该证据本院不予采信。4.武警总队提交的证据二，《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》中建公司不予认可，认为与本案无关，但该《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》系武警总队建设该楼盘时的必要审批手续，与客观事实相符，故本院予以采信。5.中建公司、武警总队分别向本院提交证据三、证据一，双方于2014年8月15日签订的《武警部队租赁合同》，双方提交的《武警部队租赁合同》在合同的租赁期限及合同的部分内容不一致，但在两份合同上都有双方的盖章以及双方负责人的签字，双方均对彼此提交的《武警部队租赁合同》真实性不持异议，仅对两份合同中的租赁起止期限有异议，中建公司提交的武青（2014）0320001号《武警部队房地产租赁合同》中不仅有中建公司和武警总队的盖章签字，还有中国人民武装警察部队房屋租赁合同审核专用章予以确认，且中建公司公司提交的证据二中国人民武装警察部队后勤部”后营（2014）582号”批复中租赁期限为2015年3月1日至2020年2月29日与其提供的租赁合同期限一致并相吻合，中建公司提供的租赁合同更全面、准确，故对于中建公司提交的证据二、三本院予以采信。6.武警总队向本院提交的证据一中的《竞价须知》，能够证明中建公司租赁时的竞价过程，故本院予以采信。经审理查明，中建公司与武警总队2014年8月15日签订了武青（2014）0320001号《武警部队房地产租赁合同》，武警总队将位于青海省西宁市城中区昆仑中路93号1号楼1-2层商铺（建筑面积1582.89平方米）出租给中建公司使用，年租金为2470000元；2014年12月19日通过中国人民武装警察部队审核批准，租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止。按合同要求，中建公司于2014年11月25日给付武警总队一年租金2470000元，并对所租商铺进行了装修。2015年2月10日西宁市消防支队向武警总队后勤部营房处发出宁公消审字（2015）第0031号建设工程消防审核意见书，认为该昆仑中路93号1号楼原设计一、二层为商业服务网点，现变更为商业，建筑定性由一类住宅变更为一类公共建筑，该工程部分消防设计不符合消防技术标准的规定，该工程消防设计应当重新按照程序报西宁市消防支队审核，该工程未经消防设计审核合格不得施工。2015年8月16日西宁市消防支队向武警总队后勤部营房处发出宁公消审字（2015）第0257号建设工程审核意见书，认为武警总队报送该1号楼消防设计合格，竣工后经消防验收合格，投入使用，未经消防验收或验收不合格工程不得投入使用。武警总队该楼消防工程尚未验收，致使中建公司承租商铺装修后，一直无法使用。另查明，西宁市消防支队分别于2015年2月10日、2015年8月16日向武警总队发出的建设工程消防设计审核意见书，武警总队分别于2015年2月11日、2015年8月17日向中建公司转交告知。该承租商铺中建公司装修后，用于办公及经营茶餐厅等商业活动。中建公司2016年6月24日向武警总队提出申请以该1号楼消防一直未验收，合同无法履行为由要求退租，双方多次协商未果，诉至法院。又查明，2017年7月22日中建公司以其公司交到青海天信拍卖有限公司300000元保证金因该公司未将该款转付给武警总队，故申请撤回武警总队给付300000元保证金的诉讼请求。经中建公司申请，我院委托青海大正司法会计鉴定所对承租商铺装修进行鉴定，经鉴定该商铺修装项目工程造价为2112721.79元。本院认为，原告（反诉被告）青海中建房地产开发有限公司与被告（反诉原告）中国人民武装警察部队青海省总队于2014年8月15日签订（2014）032001号《武警部队房地产租赁合同》，并经中国人民武装警察部队审核批准。2015年2月10日西宁市消防支队向武警总队后勤部营房处发出宁公消审字（2015）第0031号建设工程消防审核意见书，认为该昆仑中路93号1号楼原设计一、二层为商业服务网点，现变更为商业，建筑定性由一类住宅变更为一类公共建筑，该工程部分消防设计不符合消防技术标准的规定，该工程消防设计应当重新按照程序报西宁市消防支队审核，该工程未经消防设计审核合格不得施工。2015年8月16日西宁市消防支队向武警总队后勤部营房处发出宁公消审字（2015）第0257号建设工程审核意见书，认为武警总队报送该1号楼消防设计合格，竣工后经消防验收合格，投入使用，未经消防验收或验收不合格工程不得投入使用。根据西宁消防支队上述两份建设工程消防审核意见书，已明确该1号楼原设计一、二层为商业服务网点，现变更为商业，建筑定性由一类住宅变更为一类公共建筑，该工程未经消防验收或验收不合格工程不得投入使用。故该1号楼属须经过公安消防部门验收合格后方才可投入使用的房屋。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定。该楼建设单位武警总队，在房屋租赁前就应完成消防工程验收合格，方可出租，该租赁行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，故双方签订的《武警部队房地产租赁合同》应为无效。武警总队应对收取的2015年3月1日至2016年3月1日的一年租金2470000元，应予返还，中建公司应将承租商铺腾退给武警总队并拆除广告标牌。故原告（反诉被告）中建公司要求被告（反诉原告）武警总队返还租金2470000元的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）反诉主张原告（反诉被告）中建公司返还承租商铺并拆除广告标牌的反诉请求，本院予以支持。因武警总队将消防未验收合格的商铺出租，中建公司在承租该商铺时，未进行认真审查，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故对中建公司、武警总队要求对方支付违约金的诉求，本院均不予支持。对于装修损失2112721.79元，因中建公司在其2016年6月24日向武警总队提出退租之日，已实际占有、使用16个月，按双方合同约定租期五年计算，应当对已形成附和的装修进行折价，折价后装修损失应为1549329.31元（2112721.79-2112721.79/60*16=1549329.31元）。中建公司在签订合同时，对承租商铺整体消防是否验收未进行审查，在西宁市消防支队向武警总队发出消防设计审核意见书后未停止装修，扩大了损失，有一定的责任，武警总队将未验收合格的商铺出租，致使合同无法履行，应付主要责任，造成的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，对装饰装修残值损失1549329.31元由武警总队承担60%,即武警总队承担929597.59元，中建公司自行承担40%，即619731.72元为宜。故对于原告（反诉被告）中建公司诉求被告（反诉原告）武警总队支付装修损失，其中929597.59元损失，予以支持，超出部分，不予支持。因武警总队将未经消防验收合格的房屋出租给中建公司，违反了法律的强制性规定，致使合同无效，对后期所产生的租金损失武警总队应自行承担责任，故对武警总队要求中建公司支付后期所欠租金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）青海中建房地产开发有限公司与被告（反诉原告）中国人民武装警察部队青海省总队2014年8月15日签订的（2014）032001号《武警部队房地产租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）中国人民武装警察部队青海省总队于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）青海中建房地产开发有限公司租金2470000元；原告（反诉被告）青海中建房地产开发有限公司于同日将所租位于青海省西宁市城中区昆仑中路93号1号楼1-2层商铺腾退给被告（反诉原告）中国人民武装警察部队青海省总队，并拆除广告标牌。三、被告（反诉原告）中国人民武装警察部队青海省总队于本判决生效后十五日内补偿原告（反诉被告）青海中建房地产开发有限公司装饰装修残值损失929597.59元。四、驳回原告（反诉被告）青海中建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）中国人民武装警察部队青海省总队的其他反诉请求。若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27920元，由原告（反诉被告）青海中建房地产开发有限公司承担11811元，由被告（反诉原告）中国人民武装警察部队青海省总队承担16109元。本案反诉受理费22211元，由被告（反诉原告）中国人民武装警察部队青海省总队承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长张华平审判员蒙自康审判员杨武二〇一七年十月二十日书记员米佳怡 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