（2017）苏03民终1058号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-04
案件名称
1058魏燕与保利协鑫（徐州）投资开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
保利协鑫（徐州）投资开发有限公司,魏燕
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终1058号上诉人（原审被告）：保利协鑫（徐州）投资开发有限公司，住所地徐州市经济技术开发区杨山路88号办公楼三层B区。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：武军，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈学万，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏燕，女，1981年3月31日出生，汉族，徐州体育场职工，住徐州市。上诉人保利协鑫（徐州）投资开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人魏燕商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人保利公司的委托诉讼代理人武军、陈学万，被上诉人魏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人保利公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、关于涉案房屋交付之日认定错误。根据双方合同约定，违约时间的计算应从被上诉人从上诉人处办理完上房手续拿到钥匙之日开始计算，应从被上诉人于2014年12月8日办理上房手续开始计算违约时间，而不是从一审认定的公告记载的集中上房截止之日即2014年1月25日起算。2、逾期办证违约金的利息应按同期活期存款利息计算。违约责任的基本性质为补偿性，本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，本案主合同义务已经履行完毕，逾期办证是次要义务，且受行政机关工作进度的影响较大，业主也没有实际的存款损失，违约情形较轻，违约金的数额考虑损失是可以调整的。《中华人民共和国证券法》和《最高人民法院关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》对此有规定，对于本案有一定的指导意义。被上诉人魏燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。魏燕向一审法院起诉请求：1、判令保利公司向魏燕支付逾期提供办理权属登记资料的违约金12900元；2、判令保利公司承担本案的诉讼费。一审法院审理查明，2013年4月3日，魏燕（买受人）与保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO.0370866），约定魏燕购买保利公司开发的位于汉源大道西、房××河南保利鑫城第1幢1单元103号房。该合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期存款利息支付违约金。上述合同签订后，魏燕已将购房款739361.58元支付完毕。2014年1月19日保利公司发布上房公告，通知各业主于2014年1月21日至2014年1月25日集中办理上房手续。魏燕接到该通知办理了上房手续，并于2015年9月21日领取了办理权属登记的资料。因双方分歧较大，至调解无果。一审法院审理认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，魏燕与保利公司于2013年4月3日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，对双方均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，保利公司应自房屋交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，否则应当支付魏燕相应的违约金。关于涉案房屋交付之日，双方陈述不一致，且均未提供证据证实，根据保利公司发布的上房公告记载，集中上房日期为2014年1月21日至1月25日，魏燕对该事实认可，故集中上房截止之日即2014年1月25日应视为涉案房屋的交付之日。结合《商品房买卖合同》第十五条关于办理权属登记的约定，保利公司应当于房屋交付后360日内即2015年1月20日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。现保利公司未能按照合同约定的时间提供相关资料，构成违约，应当支付魏燕逾期办证违约金，对魏燕的该项诉请法院予以支持。逾期办证违约金应以739361.58元为本金，按中国人民银行公布的同期同类存款利息标准，自2015年1月21日计算至2015年9月20日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：保利公司于判决生效后二十日内支付魏燕逾期办证违约金（按中国人民银行公布的同期同类存款利息，以739361.58元为本金，自2015年1月21日计算至2015年9月20日，总额不超过12900元）。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、本案违约金的计算标准是否正确。2、本案一审对于上房时间认定是否正确。本院二审查明事实与一审查明事实一致。二审期间上诉人保利公司提供落款为魏燕的收楼确认书一份及物业费收款收据一份，拟证明魏燕的上房日期是2014年12月8日，上诉人在本案中不存在违约。被上诉人质证认为，该收楼确认书不是其签字，对于用上房违约金抵扣物业费的事实并无异议。本院认为，本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应适当、全面履行该合同。首先，关于被上诉人上房时间如何确定的问题，由于上诉人存在逾期交房的行为，上诉人发布的上房公告中载明的集中上房日期为2014年1月21日至2014年1月25日。一审中本案双方均陈述被上诉人上房时间为2014年1月22日，且一审中上诉人自述的逾期办证违约金的计算起点时间亦为“2014年1月22日上房，上房后计算360天，从第361天起视为逾期办证的起点。”，故一审法院以公告记载的上房截止之日即2014年1月25日作为涉案房屋的交付之日并进而以此为基准计算逾期办证违约金并无不当。上诉人二审中主张的以2014年12月8日作为涉案房屋交付之日的主张与一审陈述相互矛盾，且上诉人提供的物业费收据上载明物业费收费日期起始时间为2014年1月25日，对上诉人的该上诉主张，本院不予支持。其次，关于一审逾期办证违约金的计算是否正确的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，对于逾期办证的违约金由“出卖人按已付房款的银行同期存款利息支付违约金”。对于该违约金的计算标准之约定，双方当事人发生争议并对此有不同解释，但本案商品房买卖合同第十五条作为格式条款，是由上诉人提供的，根据我国合同法第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故本案违约金的计算标准应当按照定期利率的标准计算，而定期利率又分为三个月定期（整存整取）、六个月定期（整存整取）、一年定期（零存整取、整存零取、存本取息）及三年定期（零存整取、整存零取、存本取息）等多种形式，本案上诉人违约的时间超过六个月不满一年，据此二审将违约金计算标准认定为参照六个月定期存款利率计算。一审法院判令上诉人按照中国人民银行同期同档存款利率计算相应期间的违约金不当，应予明确。上诉人要求按照同期活期存款利率标准计算违约金的主张无法律依据，对此本院不予支持。综上所述，上诉人保利公司的上诉请求不能成立，但一审对违约金的计算标准表述不明确，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3944号民事判决；二、保利协鑫（徐州）投资开发有限公司于本判决生效后十日内支付魏燕逾期办证违约金（以739361.58元为本金，自2015年1月21日至2015年9月20日，参照六个月定期存款利率计算，以不超过魏燕主张的12900元为限）一审案件受理费125元，由魏燕承担，二审案件受理费50元，由保利协鑫（徐州）投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高艳华审判员 李 琳审判员 陈 颖二〇一七年十月二十日书记员 张恒一 微信公众号“”