（2016）京0115民初5167号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-06-24

案件名称

高新悦等与刘淼等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高新悦,薛桐,刘淼,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条

全文

北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初5167号原告（反诉被告）高新悦，女，汉族，1991年1月21日出生，首都医科大学附属北京地坛医院护士，住北京市大兴区。原告（反诉被告）薛桐（兼高新悦委托代理人），男，回族，1991年5月30日出生，美卓矿机（天津）国际贸易有限公司，住北京市大兴区。被告（反诉原告）刘淼，男，蒙古族，1956年11月15日出生，北京互感器厂退休员工，住北京市大兴区。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，该公司法务，住单位宿舍。原告（反诉被告）高新悦、薛桐与被告（反诉原告）刘淼、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛桐（兼高新悦委托代理人）、被告（反诉原告）刘淼、被告（反诉被告）链家公司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高新悦、薛桐诉称：2015年12月9日，高新悦、薛桐经链家公司介绍，与刘淼签订了《北京市存量房屋买卖合同》、附件及补充协议。按照合同约定，刘淼将位于北京市大兴区黄村镇枣园东里XX楼X单元XXX室的房屋出售给薛桐、高新悦，房屋面积为71.48平方米，房屋总价为人民币175万元整，合同签订后，高新悦、薛桐已经按照合同约定支付定金、办理网签。按照合同约定，刘淼应当配合办理过户手续及交付房屋，但刘淼拒绝履行该合同义务。合同系双方真实意愿，已经成立并生效，对双方都有约束力，现刘淼的行为严重侵害高新悦、薛桐的合法权益，给高新悦、薛桐造成损失。为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除高新悦、薛桐与刘淼签订的北京市存量房买卖合同；2、解除高新悦、薛桐与刘淼、链家公司签订的补充协议；3、刘淼与链家公司协助高新悦、薛桐办理房屋网签注销手续和公积金贷款撤销手续；4、刘淼赔偿高新悦、薛桐双倍定金68万元，房屋中介费46480元，公积金担保服务费3528元，审核评估费1500元，共计731508元；5、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）刘淼辩称：同意解除相关合同，合同未能履行的原因是高新悦、薛桐违约，不同意赔偿违约金，如认定刘淼违约，要求对违约金进行调整。被告（反诉被告）链家公司辩称：因为双方都同意解除合同，链家公司不持异议，同意协助办理网签注销和公积金贷款撤销手续，其他诉讼请求不针对链家公司，不发表答辩意见。被告（反诉原告）刘淼反诉称：2015年12月9日，经链家公司介绍，高新悦、薛桐与刘淼签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、附件及补充协议。约定高新悦、薛桐购买刘淼将位于北京市大兴区黄村镇枣园X里XX楼X单元XXX室的房产。合同约定高新悦、薛桐应于2016年3月1日前给付首付款及办理过户手续，但高新悦、薛桐未按照合同约定履行，导致刘淼产生巨大损失，请求法院判令：1、解除刘淼与高新悦、薛桐于2015年12月9日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》、附件及补充协议、解除网签合同；2、高新悦、薛桐赔偿刘淼购房损失48万元；3、高新悦、薛桐支付刘淼合同违约金36万元；4、高新悦、薛桐支付刘淼租房款3万元；5、诉讼费用由高新悦、薛桐承担。原告（反诉被告）高新悦、薛桐针对被告（反诉原告）刘淼的反诉辩称：同意解除合同及相关协议，不同意其他诉讼请求，并非我方违约。如认定我方违约要求对违约金进行调整。被告（反诉被告）链家公司辩称：因为双方都同意解除合同，链家公司不持异议，同意协助办理网签注销手续，其他诉讼请求不针对链家公司，不发表答辩意见。经审理查明：2015年12月9日，高新悦、薛桐（买受人）与刘淼（出卖人）经链家公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：买卖合同），合同约定：刘淼所售房屋坐落为北京市大兴区黄村镇枣园X里XX楼X单元XXX室（以下简称：涉案房屋），产权证明所载建筑面积共71.84平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为平安银行，出卖人应于2015年12月31日前办理抵押注销手续。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）,双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的其他费用；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，刘淼（甲方，出卖方）与高新悦、薛桐（乙方，买受方），以及链家公司（丙方、居间方）共同签订补充协议，协议约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币175万元整，此价格为甲方净得价，不含税；第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付收付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，（1）乙方于2015年12月9日将第一笔定金人民币5万元整以自行支付的方式支付甲方，（2）乙方于丙方核房后3个工作日内将第二笔定金人民币10万元整以理房通托管的方式支付甲方……4、首付款：（1）乙方于丙方通知甲乙双方可办理所有权转移手续后3个工作日内，将第一笔首付款人民币39万元整（不包含前期支付的全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于丙方通知甲乙双方可办理公积金贷款后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记：甲乙双方同意，在丙方通知甲乙双方可办理所有权转移手续后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取的乙方的费用不予退还。同日，刘淼（甲方，出售人）与高新悦、薛桐（购买人，买受方），以及链家公司（丙方、居间方）2016年3月10日，刘淼（出卖方，甲方）、薛桐（买受方，乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订理房通定金托管协议，协议约定，乙方最迟应于本协议签署时将定金人民币19万元整（托管资金）存入托管账户内。2015年12月9日，刘淼出具收条，载明在链家公司的居间服务下，今收到购买人薛桐、高新悦购买位于大兴区黄村镇枣园东里14号楼6-102的房屋的定金共计人民币15万元整。2015年12月10日，薛桐向链家公司交纳居间代理费38500元，向北京中融信担保有限公司交纳保障服务费7980元。2015年12月22日，刘淼、高新悦、薛桐签订网签合同，合同编号为C1150856。2016年2月18日，薛桐交纳审核评估费1500元。2016年3月10日，高新悦、薛桐向理房通账户内打入19万元。2016年3月10日，北京住房公积金管理中心大兴管理部出具住房公积金贷款审核确认书，申请人为薛桐、高新悦，贷款额度为120万元整，贷款期限为24年。2016年3月15日，薛桐向北京市住房贷款担保中心交纳担保服务费3528元。2016年3月18日，链家公司通过快递方式向刘淼发出催告函，要求其于2016年3月22日17时之前办理交易房屋的过户手续，完成交易房屋的交付，完成交易房屋的物业交割，完成户口迁出手续，办理缴税手续。按照邮件查询情况，链家公司发出该份快递的时间是2016年3月19日，刘淼收到该份快递的时间为2016年3月20日。刘淼认可其收到该份催告函，但认为其2016年3月18日即已要求终止合同履行，该份催告函与其无关。庭审过程中，链家公司、高新悦、薛桐陈述系2016年3月14日通知刘淼可以办理过户手续，当日刘淼回复房屋拒绝出售；刘淼陈述系3月16日接到链家公司通知过户，当日要求高新悦、薛桐支付剩余房款。庭审过程中，刘淼提交由其2016年3月17日出具的终止合同决定，认为截至2016年3月16日，高新悦、薛桐违约，决定终止合同的继续履行，并由薛桐向其支付违约金人民35万元整。对于该份证据，高新悦、薛桐称未收到，链家公司称其于3月20日之后才见到。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、房屋买卖合同、终止合同协议、收条、发票、缴费票据、住房公积金贷款审核确认书、催告函、快递查询单及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原告（反诉被告）高新悦、薛桐与被告（反诉原告）刘淼、被告链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。现双方均同意解除北京市存量房屋买卖合同、补充协议、网签合同，本院不持异议。因双方在定金合同和理房通定金托管协议中对高新悦、薛桐交纳的二笔款项总计34万元的性质均明确约定为定金，且该数额未超出相关法律关于定金比例的约定，应予以确认。本案中，双方均主张对方违约，高新悦、薛桐主张刘淼拒绝出售构成违约，刘淼则认为高新悦、薛桐未按约定期限付款构成违约，本院认为，虽双方对于刘淼拒绝出售房屋的时间存在着2016年3月14日和2016年3月16日二个不同时间的陈述，但根据合同的约定，这二个时间点高新悦、薛桐均不构成根本违约，而刘淼拒绝出售房屋则构成根本违约。故本院认定，本次合同的违约方为刘淼一方，因此对于高新悦、薛桐要求刘淼双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持；关于高新悦、薛桐要求刘淼赔偿其公积金担保服务费3528元和审核评估费1500元的诉讼请求，因该费用属于薛桐、高新悦的实际损失，本院予以支持，对于高新悦、薛桐要求刘淼赔偿其房屋中介费的诉讼请求，因该笔费用的负担属于居间服务合同约定，不宜在本案中一并处理，对于该项诉讼请求，本院不予支持。因刘淼为违约方，刘淼反诉要求高新悦、薛桐赔偿其购房损失、合同违约金、租房款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）高新悦、薛桐与被告（反诉原告）刘淼、被告北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议及合同编号为C1150856的网签合同；二、被告（反诉原告）刘淼于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）高新悦、薛桐六十八万元；三、被告（反诉原告）刘淼于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）高新悦、薛桐公积金担保服务费三千五百二十八元、审核评估费一千五百元，共计五千零二十八元；四、驳回原告（反诉被告）高新悦、薛桐的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘淼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万六千六百五十二元，由原告（反诉被告）高新悦、薛桐负担一万六千零二元（已交纳），被告（反诉原告）刘淼负担一万零六百五十元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费六千二百五十元，由被告（反诉原告）刘淼负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王　静人民陪审员　　王桂华人民陪审员　　高俊英二〇一六年××月××日书　记　员　　乔　婷 关注公众号“”