（2017）粤1303民初314号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-18
案件名称
惠州市港泰兴房地产开发有限公司与张某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠阳区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州市港泰兴房地产开发有限公司,张某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初314号原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司，住所：惠阳区淡水开城大道。法定代表人文菲。诉讼代理人杨志斌，系广东信惠律师事务所律师。被告张某某，男，汉族，1969年1月18日出生，身份证住址：福建省福州市鼓楼区，诉讼代理人刘联国，系广东正觉律师事务所律师。原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司诉被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月28日公开开庭审理，原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司诉讼代理人杨志斌到庭参加诉讼，被告张某某诉讼代理人刘联国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月12日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》以及《广东省商品房买卖合同补充协议书》，合同约定：被告以人民币589000元价格向原告购买惠州市惠阳区淡水开城大道泰兴国际大厦13层08号房屋，被告须在2015年9月20日前交付首期款项177000元，在2015年11月20日前以银行按揭贷款方式付清余款412000元。双方于同日签订《借款协议书》，约定：被告已向原告支付购房首期款100000元，剩余部分购房首期款77000元由被告通过向原告借款的方式支付；同时，双方约定如被告未按照借款协议书按期足额还款给原告，则视乙方自愿放弃已交全部购房款项并同意该已交款项归原告所有，并按广东省商品房买卖合同第七条第2种方式处理（即：逾期超过2日，即视买受人根本违约，本合同自动终止执行，买受人自愿放弃已交给出卖人全部购房款项，出卖人收回买受人所购买的该商品房，且由合同终止造成的一切损失全部由买受人承担。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款或者借款的，按相应的分期应付款或借款应付款与该期的实际已付款的差额确定；采用按揭付款的，按按揭应到账的数额确定），原告有权收回该房屋另行出售。此后，被告向原告偿还了部分借款，剩余借款51340元并未偿还。经原告多次催缴，被告仍不予理会。2015年11月27日，双方与东莞银行股份有限公司惠州分行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，由原告为被告向东莞银行股份有限公司惠州分行申请的按揭贷款412000元提供保证担保，并约定：在保证期间，如被告未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，东莞银行股份有限公司惠州分行有权直接要求原告承担保证责任并有权从原告的账户中直接扣划。2016年7月份起，由于被告未按贷款合同约定偿还贷款，东莞银行股份有限公司惠州分行共计从原告保证金账户扣划款项共计407935.5元。综上所述，被告未按约定履行合同的相关义务，未按约定偿还银行按揭贷款，导致原告无法实现《商品房买卖合同》的目的，被告的行为已经构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益。据此，原告特依法提起诉讼，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年10月12日签订的《广东省商品房买卖合同》以及《广东省商品房买卖合同补充协议书》；2、被告配合原告将涉案的惠州市惠阳区淡水开城大道泰兴国际大厦13层08号房更名过户至原告名下，因办理更名过户所产生的一切损失均由被告承担；3、判令确认被告已支付的人民币177000元归原告所有，原告无需返还给被告；4、判令被告向原告返还借款人民币51340元以及利息；5、判令被告承担本案的全部诉讼费。原告为其诉称提交了如下证据：1、营业执照信息，证明原告诉讼主体资格；2、身份证，证明被告的诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同补充协议书》，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告以人民币589000元的价格向原告购买惠州市惠阳区淡水开城大道泰兴国际大厦13层08号房屋，被告须在2015年9月20日前交付首期款项177000元，在2015年11月20日前以银行按揭贷款方式付清余款412000元的事实；4、借款协议书、借据，证明被告向原告借款77000元；同时，双方约定如被告未按照借款协议书按期足额还款给原告，则视乙方自愿放弃已交全部购房款项并同意该已交款项归原告所有，并按广东省商品房买卖合同第七条第2种方式处理，原告有权收回该房屋另行出售的事实；5、楼宇按揭抵押贷款合同见证书、提前收回贷款通知书、主动还款凭证，证明原告为被告向东莞银行股份有限公司惠州分行申请的按揭贷款412000元提供保证担保，2016年7月份起，由于被告未按贷款合同约定偿还贷款，东莞银行股份有限公司惠州分行共计从原告保证金账户扣划款项共计407935.5元的事实。被告答辩称：涉案房屋买卖合同款项全部付清且已交付，当作房屋买卖合同处理还是民间借贷还是担保追偿权纠纷，希望原告确定案由。其他法律关系另案处理。本案确实存在借款合同，另外原告在被告向银行申请按揭时有保证担保，存在保证担保法律关系。本案，首先确定法律关系。被告因为筹集购房款向原告借款，只是民间借贷关系，可向任何人借款，是独立于房屋买卖合同外的民间借贷关系。被告可向任何人借款，两个主体重合，不意味着是同一法律关系。并不因为之前存在房屋买卖合同关系，而认定为同一法律关系。超出房屋买卖合同的关系应当另案处理。原告作了担保，基于被告的付款方式向银行借款付给原告，向银行借款的法律关系不是涉案法律关系，从主体及从借款来讲，并不是同一法律关系。原告在借款合同中作了保证，保证担保协议从属于另一法律关系即借款合同法律关系，所以原告的保证担保法律关系也不属于本案房屋买卖合同法律关系的范围。我建议法院另案审理，或者让原告另案起诉更加妥当。就本案涉及的民间借贷，依据这个借贷合同，能不能直接将被告房屋过户到原告名下，我可以做进一步阐述。因为法律禁止流质抵押，在债务履行届满前，借款方与贷款方约定，若贷款方未按时偿还借款，则抵押物的所有权直接归贷款方所有。这一类的规定全属无效，法律依据在担保法第40条，物权法第186条及担保法若干问题的解释第57条第一款。那么结合本案而言，房屋买卖合同无论是向谁借款，终归是全额支付了价款的，就房屋买卖关系而言，被告已经全部履行了合同义务，原告也是全部履行了义务，交付了被告，就本案的房屋买卖合同关系而言，双方不存在纠纷。本案实质上是民间借贷纠纷以及担保追偿权纠纷。原告要求解除房屋买卖合同并要求被告配合原告将涉案房屋的所有权变更到原告名下，则是基于原被告之间签署了借款协议书，并且是依据借款协议书中的无效条款提出的主张。所以，恳请法院依法驳回原告关于解除房屋买卖合同以及将涉案房屋过户到原告名下的诉讼请求。强调一点，凡是在借款协议书中约定借款方违约就将抵债物的所有权直接归借款人所有的条款都是流质抵押，实质上都是无效的。被告为其抗辩未提供证据证明。经开庭质证，被告对原告的证据发表以下质证意见：对证据1-5无异议。被告对原告提交的证据均无异议，本院对原告提供的5组证据均予以采信。本院经审理查明：2015年10月12日，原告与被告签署《广东省商品房买卖合同》（合同中出卖人为原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司，买受人为被告张某某）。《广东省商品房买卖合同》第一条约定“项目建设依据出卖人以出让方式取得位于惠州市惠阳区淡水开城大道编号为惠阳国用（2007）第0100356的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名泰兴国际大厦。建设工程规划许可证号为惠阳规建字（2007）0592，施工许可证号为44252100912280101。”；第二条约定“商品房销售依据买受人购买的商品房为现房，商品房屋产权权属证明书号为1110058232。”；第四条约定“计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：……3、该商品房属现房，按套出售，总价款为（人民币）零仟零佰伍拾捌万玖仟零佰零拾零元整。”；第六条约定“付款方式及期限买受人（被告）按下列第3种方式付款：……3、其他方式买受人须在2015年9月20日前交付首期款项（人民币壹拾柒万柒仟元整），须在签订本合同后60天内即2015年11月20日前以银行按揭贷款方式付清余款（人民币肆拾壹万贰仟元整）。……”；第七条约定“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理。……2、逾期超过2日，即视买受人根本违约，本合同自动终止执行，买受人自愿放弃已交给出卖人全部购房款项，出卖人收回买受人所购买的该商品房，且由合同终止造成的一切损失全部由买受人承担。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款或借款的，按相应的分期应付款或借款应付款与该期的实际已付款的差额确定；采用按揭付款的，按按揭款应到账的数额确定。”同日，原告与被告再签署《广东省商品房买卖合同》补充协议书（泰兴国际大厦）。《广东省商品房买卖合同》补充协议书（泰兴国际大厦）第五条约定“买受人承诺：如买受人违反双方签订的《广东省商品房买卖合同》或《补充协议书》的约定时，出卖人有权解除合同，……；买受人在收到出卖人发出解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》的通知后五天内保证配合出卖人到惠州市惠阳区房产管理局及相关银行办理合同解除及更名手续，同时，买受人同意出卖人可将该合同标的物另行销售给他人，双方由此造成的损失全部由买受人承担。”。同日，原告与被告还签署了《借款协议书》【借款协议书中甲方（出借方）为惠州市港泰兴房地产开发有限公司，乙方（借款方）为张某某】，双方在《借款协议书》中约定如下：“……乙方于2015年9月13日与惠州市港泰兴房地产开发有限公司签订购买泰兴国际大厦13层08号房（以下简称“该房屋”）的商品房买卖合同及补充协议，根据该房屋购房合同中该房屋总购房款为伍拾捌万玖仟零佰零拾零元整（小写：￥589000.00元），首期款总额为壹拾柒万柒仟零佰零拾零元整（小写：￥177000.00元）。在2015年9月13日已付清部分房款首期款为壹拾万零仟零佰零拾零元整（小写：￥100000.00元），剩余部分房款首期款为柒万柒仟零佰零拾零元整（小写：￥77000.00元），乙方由于自身原因，剩余首期款向甲方申请借款，并达成以下协议：一、乙方向甲方借款人民币（大写）柒万柒仟零佰零拾零元整（小写：￥77000.00元），乙方须于2016年06月13日前，按季度分三次还款给甲方：第一次于2015年12月13日前还款人民币贰万伍仟陆佰陆拾柒元整（小写￥25667元），第二次于2016年03月13日前还款人民币贰万伍仟陆佰陆拾柒元整（小写￥25667元），第三次于2016年06月13日前还款人民币贰万伍仟陆佰陆拾陆元整（小写￥25666元）。还款方式为按上述时间转账到甲方指定银行账户（甲方公司银行账号：58×××00，户名：惠州市港泰兴房地产开发有限公司，开户银行：东莞银行惠州惠阳支行）或到甲方财务办公时交纳。二、如乙方未按照本协议书按期足额还款给甲方，则视乙方自愿放弃已交全部购房款项并同意该已交款项归贵司所有，并按广东省商品房买卖合同第七条第2种方式处理，甲方有权收回该房屋另行出售。三、乙方未付清该房屋的购房总款项及本协议所约定的借款，甲方有权不交付该房屋给乙方（被告）。四、如发生争议可协商解决，协商不成由甲方所在地人民法院管辖。……”。被告在双方签署《借款协议书》的当日便向原告出具一张《借据》，《借据》中载明“本人今借到惠州市港泰兴房地产开发有限公司款项合计人民币大写柒万柒仟零佰零拾零元整（￥77000.00），所借款项用作本人购买泰兴国际大厦13层08号房。借款期限和相关约定见《借款协议书》。此据。”。2015年11月27日，在广东铸铭律师事务所的见证下，被告作为借款人和抵押人、原告作为保证人与东莞银行股份有限公司惠州分行作为贷款人共同签署了《楼宇按揭抵押贷款合同》。三方在《楼宇按揭抵押贷款合同》（合同中甲为张某某，乙为东莞银行股份有限公司惠州分行，丙为张某某、惠州市港泰兴房地产开发有限公司）中约定如下：“……在平等自愿的基础上，经甲、乙、丙三方协商一致，在丙方提供担保的条件下，乙方向甲方提供购房贷款，甲、乙、丙三方根据有关法律、法规订立本合同，以共同遵照执行。一、贷款及利息第一条乙方根据甲方的贷款申请，同意向甲方发放购房按揭贷款，贷款金额为：（币种）人民币；金额：（大写）肆拾壹万贰仟元整（小写）￥412000.00。第二条贷款期限自2015年11月27日至2030年11月27日。……四、担保条款第十七条担保方式担保方式包括（请根据实际情况在方框内勾选）：甲方将本合同项下所购房产向乙方提供抵押担保。由丙方一提供抵押。由丙方二提供阶段性连带责任保证。……第二十三条丙方的权利和义务一、……。二、丙方若为保证人，其权利义务如下：1、在保证期间，如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在乙方及东莞银行股份有限公司其他机构开立的账户中直接扣划。……”。上述合同签署后，原告依约向被告出借款项77000元，被告依约向原告支付了购房首期款177000元，并向东莞银行股份有限公司惠州分行申请获得按揭贷款412000元。从2016年11月开始，被告开始出现向银行逾期还按揭款的情形。东莞银行股份有限公司惠州分行在2016年11月30日从原告的保证金账户扣划被告应付而未付按揭款9788.66元。2017年1月22日，东莞银行股份有限公司惠州分行向原告发出了一份《提前收回贷款通知书》[编号：2017年（惠阳支）行（部）提前收贷第0002号]。《提前收回贷款通知书》上载明“尊敬的惠州市港泰兴房地产开发有限公司客户：根据贵客户与我行签定的楼宇按揭合作补充协议的约定，贵客户的担保期限为自我行办理完所有单笔按揭取得《房地产权证》及《房地产他项权证》之日起6年后止，且在我行追加的连带担保6年期间，贵客户对我行发放的全部按揭贷款所产生逾期超60天以上的客户无条件承担全部本息回购责任。而截至2017年1月17日止，通知书附表中贵客户担保的借款人已出现附表中的严重违约情况，因此我行决定提前收回附表中贷款合同项下的全部贷款本息。请在收到本通知书7个工作日内筹集资金为无法按我行要求清偿贷款本息的借款人无条件地履行代为还款的担保义务。同时我行有权按照贵客户与我行签订的担保合同中的约定直接从贵客户开立在东莞银行股份有限公司系统内的其他账户中及保证金中扣划款项用于收回上述全部贷款本息并行使其他担保权利（如果存在其他担保权利的）。借款人姓名：张某某；贷款合同号：9020150000107531；借据编号：8020150000120313；贷款余额：394549.14元；逾期本金：3257.78元；欠利息（未含复息）：3215.52元；违约情况：累计有六期（含）以上逾期记录。”出具《提前收回贷款通知书》的当日，东莞银行股份有限公司惠州分行从原告的保证金账户扣划了398146.85元，提前收回了全部剩余贷款本息。另，被告仅支付了25660元的借款给原告，仍剩余51340元的借款未按约定支付给原告。另查明，原告已将涉案房屋过户至被告名下，并办理了产权证。本院认为：原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司与被告张某某签订的《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同》补充协议书（泰兴国际大厦）、《借款协议书》、《借据》及原告、被告与东莞银行股份有限公司惠州分行共同签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对签约双方具有法律约束力，双方均应遵照合同约定全面履行自己的义务。关于原告请求解除原告与被告于2015年10月12日签订的《广东省商品房买卖合同》以及《广东省商品房买卖合同补充协议书》的问题。原告与被告在2015年10月12日签订的《广东省商品房买卖合同》第七条中约定“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理。……2、逾期超过2日，即视买受人根本违约，本合同自动终止执行，买受人自愿放弃已交给出卖人全部购房款项，出卖人收回买受人所购买的该商品房，且由合同终止造成的一切损失全部由买受人承担。……”，在2015年10月12日签订的《广东省商品房买卖合同》补充协议书（泰兴国际大厦）第五条中约定“买受人承诺：如买受人违反双方签订的《广东省商品房买卖合同》或《补充协议书》的约定时，出卖人有权解除合同，……；买受人在收到出卖人发出解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》的通知后五天内保证配合出卖人到惠州市惠阳区房产管理局及相关银行办理合同解除及更名手续，同时，买受人同意出卖人可将该合同标的物另行销售给他人，双方由此造成的损失全部由买受人承担。”，在双方签订的《借款协议书》第二条约定：“如乙方未按照本协议书按期足额还款给甲方，则视乙方自愿放弃已交全部购房款项并同意该已交款项归贵司所有，并按广东省商品房买卖合同第七条第2种方式处理，甲方有权收回该房屋另行出售。”根据原告提交的《提前收回贷款通知书》及两张主动还款凭证及庭审查明可知，被告在偿还东莞银行股份有限公司惠州分行按揭款时出现了严重违约情况，累计有六期（含）以上逾期记录，导致东莞银行股份有限公司惠州分行分别在2016年11月30日、2017年1月22日从原告的保证金账户扣划了全部剩余贷款本息，共计407935.51元。被告在偿还原告的借款时亦出现了严重违约情况，仅偿还了25660元，剩余的51340元未能按约定偿还。显然，被告逾期偿还银行按揭款导致原告被扣划保证金、逾期未偿还原告借款的事实导致原告的合同目的不能实现，原告的上述行为亦符合原、被告双方在《广东省商品房买卖合同》第七条、《广东省商品房买卖合同》补充协议书（泰兴国际大厦）第五条、《借款协议书》第二条中约定的情形。而被告作为完全民事行为能力人，均在《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同》补充协议书（泰兴国际大厦）上签名、捺印，应当对其中内容予以知悉、理解，并对自己的签名、捺印行为具备一定认知。因此，原告请求解除2015年10月12日签订的《广东省商品房买卖合同》以及《广东省商品房买卖合同补充协议书》，有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告配合原告将涉案的惠州市惠阳区淡水开城大道泰兴国际大厦13层08号房更名过户至原告名下，因办理更名过户所产生的一切费用损失均由被告承担的问题。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定及原、被告双方在《广东省商品房买卖合同》补充协议书（泰兴国际大厦）中第五条“买受人承诺：如买受人违反双方签订的《广东省商品房买卖合同》或《补充协议书》的约定时，出卖人有权解除合同，……；买受人在收到出卖人发出解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》的通知后五天内保证配合出卖人到惠州市惠阳区房产管理局及相关银行办理合同解除及更名手续，同时，买受人同意出卖人可将该合同标的物另行销售给他人，双方由此造成的损失全部由买受人承担。”之约定，合同解除后，原告请求被告配合原告将涉案的惠州市惠阳区淡水开城大道泰兴国际大厦13层08号房更名过户至原告名下，及要求被告承担因办理更名过户所产生的一切费用损失，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求没收被告已支付的人民币177000元归原告所有，原告无需返还给被告的问题。虽然原被告签订的《借款协议书》中约定：“二、如乙方未按照本协议书按期足额还款给甲方，则视乙方自愿放弃已交全部购房款项并同意该已交款项归贵司所有，并按广东省商品房买卖合同第七条第2种方式处理，甲方有权收回该房屋另行出售。”庭审时，被告也认为该条款的违约责任过高，结合本案合同的履行情况，双方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告所主张的违约金本院按177000元的30%予以支持即53100元。关于原告请求确认被告返还借款人民币51340元以及利息的问题。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方之间借款的用途是用于支付涉案房屋的购房款，本案的《广东省商品房买卖合同》解除后，被告尚未履行的还款义务应当终止履行，因此，原告要求被告返还借款人民币51340元以及利息没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，原告应将被告已实际支付的购房款全部返还给被告，但被告未主张该项权利，本案暂不作处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司和被告张某某于2015年10月12日签订的《广东省商品房买卖合同》以及《广东省商品房买卖合同补充协议书》。二、被告张某某在本判决生效之日起三十日内配合原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司将位于惠州市惠阳区淡水开城大道泰兴国际大厦13层08号房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）更名过户至原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司名下，因办理更名过户所产生的一切费用损失均由被告张某某承担。三、被告张某某在本判决生效之日起三十日内支付违约金53100元给原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司。四、驳回原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4725元，由原告惠州市港泰兴房地产开发有限公司负担3627元，由被告张某某负担1098元，保全费3520元由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 钟 飞审判员 黎海燕审判员 林杏丁二〇一七年十月二十日书记员 陈游敏 微信公众号“”