（2017）鲁1791民初1691号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-05-11
案件名称
刘盛楠与菏泽时代置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘盛楠,菏泽时代置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1791民初1691号原告:刘盛楠，女，1977年2月11日出生，汉族，住菏泽市。被告：菏泽时代置业有限公司，住所地菏泽市金沙江路北昆明路东。法定代表人:王立业，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘晓雪，山东高阳律师事务所律师。原告刘盛楠与被告菏泽时代置业有限公司（以下简称时代置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日作出（2016）鲁1791民初2329号民事判决，原告刘盛楠不服，提起上诉，菏泽市中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）鲁17民终1075号民事裁定，撤销本院民事判决，发回重审。本院立案后,依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告刘盛楠，被告时代置业公司的委托诉讼代理人刘晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘盛楠向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期办理房产证的违约责任,支付违约金50000元;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月30日,原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告出售“时代华侨城2”第I1幢02单元02004号房给原告，房款为459504元，于2013年5月31日交房。合同还约定，在房屋交付使用后360日内即2014年5月30日前，被告将办理产权证需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证。现被告未按期提供资料,原告无法如约办理产权证。被告时代置业公司辩称，1.根据原被告双方签订的合同约定，买受人不能在出卖人交付商品房之日起720日内取得商品房权属证书的，买受人有权提出退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将已付房款退还买受人，并按已付房款2%赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人不承担任何责任。本案中，原告并未提出退房,根据合同约定，被告不应承担任何责任。2.原被告签订合同之时菏泽市办理房屋权属证书的条件是单体验收即可进行，合同中约定的交房条件也是单体验收。但涉案小区房产交房并开始办证后，办证政策发生变化，相关行政部门开始要求办理房产证必须是整个小区全部建设完毕进行综合验收后才能办理房产证。涉案房产未能在约定时间内办理权属证书的原因，是办证政策发生了变更，属因情势变更的不可抗力情形，被告不应承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2012年10月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》(20121030007)，约定被告将位于菏泽市和平路以西、育才路以东、武屯路以南、钱塘路以北的时代·华侨城2第I1幢02单元02004号房出售给原告。合同约定被告应在2013年5月31日之前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由原告到产权登记机关办理房屋所有权证；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；3、X。该合同还约定了其他内容。同日，原、被告双方就上述《商品房买卖合同》签订《合同补充协议》，在第二十六条中约定：由于被告原因，原告不能在被告交付商品房之日起720日内取得商品房权属证书的，原告有权提出退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的2%赔偿原告损失；原告不退房的，被告不承担任何责任。2013年6月1日，原告接收涉案房产。2015年4月13日，被告为原告开具金额为457256元的涉案房产销售不动产统一发票。2016年11月21日，涉案房产在菏泽市住房和城乡建设局完成初始登记，具备协助买受人办理产权证的条件。上述事实，有《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、销售不动产统一发票、菏泽市商品房屋初始登记证明及当事人的陈述笔录等证据在卷为凭，上述证据业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点为在被告违约、合同约定了原告的合同解除权及继续履行合同被告不承担任何责任的条件下，原告能否要求继续履行合同并要求被告承担违约责任。对此，原告主张被告应当承担逾期办证的违约责任，被告辩称作为买受人的原告，只能选择退房即解除合同，接受赔偿，而原告并未提出退房,合同明确约定，原告不退房的，被告不承担任何责任，据此被告不应承担责任。本案系采用格式条款订立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案原被告双方在合同及补充协议中约定的因被告原因致使原告不能在交付商品房之日起720日内取得商品房权属证书的救济途径为原告提出退房，并由被告按已付房价款的2%赔偿原告损失，即约定了原告可单方解除合同，同时约定原告不退房的，被告不承担任何责任，该约定的内容免除了被告方的责任，排除了原告方的主要权利，根据上述法律规定，该条款无效。本案系被告原因致使原告未能在约定期限内取得商品房权属证书，根据我国民事法律规定的平等、自愿、公平、诚实信用及禁止权利滥用等原则，原告作为守约方，要求违约方承担违约责任的方式可以选择，即既可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同、主张违约责任等，在双方未就逾期办证的违约金进行约定的情况下，应根据相关司法解释的规定的标准确定违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，应以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告应付违约金的数额，即参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮40％的标准计付，具体期限应自房屋交付之日即2013年6月1日起720日内，即自2015年5月23日计算至2016年11月20日,即45569元（457256元×4.75%×1.4÷365天×547天）。被告辩称涉案房产未能在约定时间内办理权属证书，是办证政策发生了变更，属因情势变更的不可抗力情形，对此未能提供充分证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：被告菏泽时代置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告刘盛楠违约金45569元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告刘盛楠负担93元，被告菏泽时代置业有限公司负担957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 仵新忠代理审判员 刘 标人民陪审员 牛银姣二〇一七年十月二十日书 记 员 刘 伟 更多数据：搜索“”来源：