（2017）川0107民初7374号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-06-07
案件名称
原告王琴与被告万桂廷房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王琴,万桂廷
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初7374号原告：王琴。委托诉讼代理人：李颖，四川顺泰律师事务所律师。被告：万桂廷。委托诉讼代理人：殷国勇，四川合泰律师事务所律师。原告王琴与被告万桂廷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琴的委托诉讼代理人李颖、被告万桂廷及其委托诉讼代理人殷国勇到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告王琴向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的协议为无效；2、判令被告向原告返还转让费58000元；3、判令被告支付原告已交付的租金6937.78元。事实和理由：原告在网站上发现被告发布的转租信息后与被告取得联系，被告告知原告在该店已经经营3年，虽合同在8月15日到期，到2018年的合同已经签订了，后面把续租合同拿给原告。另被告告知，只要不更换品牌，原告转让过来后就可以再次转让，如果更换了品牌，再次转让就需取得出租方“百货公司”的同意（提前3个月告知百货公司就可以）。原告信以为真于2017年6月29日与被告签订《店面转让协议》，并于同日支付转让费58000元。2017年7月17日，原告在向百货公司交房租时，问询其相关情况，才发现被告并未与百货公司签订续租协议，且原合同中明确约定承租方是不能转租的。后原告多次找到被告，被告均不予理会。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告万桂廷辩称：双方签订的合同不属于合同无效的情形，原告要求退还转让费、交付的房租费等均缺乏依据。双方实际构成买卖合同关系，并非房租租赁合同关系。经审理查明，2016年7月20日，成都满庭芳百货商业发展有限公司（甲方）与成都贤信商贸有限公司（乙方）签订《租赁协议》，约定由乙方向甲方承租位于成都市一环路南三段22号地下一层0209B1F0039号铺位，，面积约11平方米，经营品牌为优汁凉品，租赁期限为2016年8月16日至2017年8月15日，每月租金5302元支付至指定收款账户；在租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将房屋转租给任何人或者与任何第三方共用房屋。据被告陈述，成都贤信商贸有限公司租得商铺后转租给案外人，案外人又将商铺转租给被告使用。被告从2016年7月13日起至2017年6月15日期间多次用自己账户向出租人指定收款账户转帐支付租金等费用。2017年6月29日，原被告签订《店面转让协议》，由被告将案涉商铺整体转让给原告使用，建筑面积为11平方米。合同约定，店铺转让给原告后，原告同意代替被告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳租金及该合同约定的水电费及其他费用；转让后店铺现有的装修、装饰、营业设备及其他所有设备等全部归原告；转让费75000元，原告接手6月30日前该店铺所产生的一切费用由被告负责，接手后的一切费用由原告负责。同日，双方就转让费变更为58000元达成一致意见，原告向被告支付了转让费58000元。2017年7月17日，原告向商铺出租方支付租金6937.78元，并注明“209店19345租户租金”，据原告陈述支付的系2017年7月1日至8月14日的租金。另据原告陈述，其已经从案涉商铺搬离。上述事实，有《租赁协议》、《店面转让协议》、转账截图、电子银行回单、银行账户明细及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，原被告签订的为《店面转让协议》，根据协议内容可见，被告系将商铺租赁权转让给原告，虽转让内容中包含了商铺内的物品设施等，但均系基于原告对案涉商铺的占有使用而附随转让，原告支付的转让费包括租赁权的对价，同时双方还约定由原告继续支付租赁费用，因此双方实际构成租赁合同关系，而非被告提出的买卖合同关系。被告在自行占有使用案涉商铺时，也并未实际获得出租人的同意，被告的租赁权并非有权获得，其再行向原告转租案涉商铺实际构成无权转租，在其未举示证据证明该转租行为获得出租人同意，或者在出租人知晓后六个月内出租人未提出异议的证据情况下，本院认为，被告的转租系无权处分行为，原告主张双方签订的《店面转让协议》系无效合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告依据《店铺转让协议》的约定及双方合意，实际收取原告的转让费58000元，现因该协议属于无效协议，被告应当向原告予以返还。对被告提出的转让费包括部分设施设备的对价的意见，因其未提供相应证据证明设施设备的清单及价值，且原告实际搬离案涉商铺时并未转移商铺内的设施设备，故本院对被告提出的抗辩不予采纳，对原告提出返还转让费58000元的请求予以支持。对原告提出的已交付房租费，因该房租费实际由商铺的出租人成都满庭芳百货商业发展有限公司收取，同时原告有从2017年7月1日起实际占用使用商铺，故应该支付实际使用期间的房屋占有使用费。因原告未举证证明其搬离商铺的具体时间，因此本院对其主张返还的2017年7月1日至8月14日的房租费不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王琴与被告万桂廷于2017年6月29日签订的《店面转让协议书》无效；二、被告万桂廷于本判决生效之日起五日内向原告王琴返还转让费58000元；三、驳回原告王琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1423元，减半收取计711.5元，由原告王琴负担76.5元，被告万桂廷负担635元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨 奕二〇一七年十月二十日书记员 周小燕