（2017）青01民终771号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-14
案件名称
西宁市城中区人民政府南滩办事处与张玉花、赵军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西宁市城中区人民政府南滩办事处,张玉花,赵军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）青01民终771号上诉人（原审被告）：西宁市城中区人民政府南滩办事处，组织机构代码01501XXXX，住所地青海省西宁市城中区昆仑中路83-41号。法定代表人：周群，书记。委托诉讼代理人：刘晓东，青海徐晓同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉花，公民身份号码：×××，女，汉族，1941年5月24日出生，青海省西宁市南滩办事处退休职工，住西宁市。原审被告：赵军，公民身份号码×××，男，汉族，1967年8月4日出生，原住青海省湟中县。上诉人西宁市城中区人民政府南滩办事处（以下简称办事处）与被上诉人张玉花、原审被告赵军房屋买卖合同纠纷一案，张玉花于2016年7月19日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，���求判令解除张玉花和赵军签订的房屋买卖契约，赵军、办事处返还购房款35000元，并支付违约金及承担赔偿责任10587元，并承担本案诉讼费。西宁市城中区人民法院于2017年1月23日作出（2016）青0103民初1376号民事判决，办事处不服提起上诉。本院于2017年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。张玉花、办事处委托诉讼代理人刘晓东到庭参加诉讼,赵军经公告送达，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。办事处上诉请求：撤销原判第二项，依法改判或发回重审，由张玉花承担诉讼费用。事实及理由：一审法院认定房屋买卖契约签订双方为张玉花与赵军，且张玉花的购房款是交给赵军的，而赵军是涉案工程施工方负责人，办事处事前没有授权事后也没有追认，根据合同相对性原则，是赵军的个人行为与办事处无关，办事��不应承担任何责任，但一审法院判决由办事处返还张玉花缴纳的购房款及利息，与认定的事实矛盾；一审法院认定房屋买卖契约对张玉花、赵军均有约束力，且认为”致使张玉花的合同目的不能实现，故张玉花要求解除房屋买卖契约的诉讼请求成立，予以支持”，但其又认为”赵军系涉案工程施工方项目负责人，其以个人名义与张玉花房屋买卖契约虽未经办事处授权，事后办事处也没有追认，但办事处作为建设单位，应系该合同的主体，应履行合同义务，且赵军与张玉花签订房屋买卖契约是基于其与办事处之间的法律关系，不是房屋买卖契约合同的相对方”，赵军与办事处存在建设施工合同的法律关系不假，赵军与张玉花存在房屋买卖法律关系也是真的，两个法律关系相互独立，不能因前者的法律关系否定后者的法律关系。本案实质是：无���处分的赵军处分了办事处的财产，且办事处对赵军的行为不存在事前授权事后追认，故赵军对办事处财产的处分行为无效；赵军以欺诈的手段与张玉花签订合同，且张玉花已经向赵军给付购房款35000元。由此可见，本案与办事处无关，办事处不应承担任何责任。本案中赵军与张玉花签订合同收取钱财，一审法院判决解除二人签订的合同，那么购房款及赔偿损失的责任应由赵军承担，然而一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，判决办事处承担返还购房款并支付利息，该解释第一条明确规定,”本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人），买受人支付价款的合同。”由此可知，该条款约束的对象是房地产开发企业，一审法院做出的判决适用法律错误。办事处也是被害人���其所有的房屋被赵军出卖给张玉花，不仅没有获得任何利益反而要承担返还购房款及利息的责任，而赵军在获得利益的同时不需要承担任何责任，对此原审判决不当。张玉花辩称，购买涉案房屋时，购房款是由办事处筹办小组的小组长杜国庆收取的，发票是赵军开的，所以办事处对赵军销售房屋一事知情。故一审判决合情合理，应予维持。一审法院查明的事实：2006年7月4日，张玉花（乙方）与赵军（甲方）签订了《房屋买卖契约》，该契约约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金20000元，双方同意订立本契约，甲方自愿将坐落在城中区南大街农建巷3号2单元261室房屋出售给乙方，并约定购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为交房产证时一次性交清余款，双方同意于2005年12月15日由甲方将上述房屋正式交给乙方。如乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起30日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房屋价款千分之五的滞纳金，该契约并对其他权利和义务进行了约定。合同签订后，张玉花于2005年11月23日给付赵军购房订金20000元，又分别于2005年12月16日、12月29日给付赵军购房款15000元。另查明，南滩办事处加层、加阳台工程建设工程建设单位为南滩办事处，项目法人为曹香兰，工程地点为城中区农建巷3号，建筑面积为459平方米，结构类型、层数为砖混加六层，工程用途为住宅，该工程报建时间为2004年10月8日，于2005年4月10日开工，完工时间为2006年8月10日，规划许可证号为宁规建城东字2008-01号，施工许可证号为宁建管���2008-60号，设计单位为青海省东亚建筑设计事务所，监理单位为青海东亚工程建设监理有限责任公司，施工单位为青海省西域路建工程有限公司第一分公司，青海省西域路建工程有限公司法定代表人为麻克义，项目负责人为赵军。2009年12月28日，南滩办事处取得了南大街农建巷3号住宅楼加层六楼六套住房的房屋所有权证，产权证号为：宁字第XXXX号。2010年10月5日，赵军以南滩办事处的名义与何益萍等6人签订《西宁市房屋买卖契约》，该契约约定南滩办事处将西宁市城中区农建巷3号6套房屋出售给何益萍等人，该契约签订后，何益萍等6人于2010年12月2日取得上述六套房屋的房屋所有权证。2013年10月14日，西宁市城中区人民法院（2013）中刑初字第215号刑事判决中载明：”经审理查明，2006年8月15日，被告人赵军伪造西宁市城中区人民政府南滩办事处印章，���于南滩办事处自建住宅楼加层改造工程竣工验收报告书中，在西宁市房产局为汪华伟、何益萍、孙村兴、赵欣莉、孟家珍办理了加层六套房屋的房产证。经鉴定：南滩办事处加层、加阳台工程建设工程竣工验收报告中南滩办事处的两处印章与南滩办事处正式文件中的印章不是同一印章盖印形成”,遂判决赵军犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年。一审法院认为，张玉花与赵军签订的《房屋买卖契约》，对双方均有约束力，应依约履行。但在该合同履行过程中，赵军以南滩办事处名义又与何益萍等6人签订《房屋买卖契约》，将房屋出售给何益萍等6人，并将产权办理在何益萍等6人名下，且何益萍等6人已实际居住使用至今，致使张玉花的合同目的不能实现，故张玉花要求解除《房屋买卖契约》的诉讼请求成立，予以支持。虽南滩办事处抗辩称合��的相对方是赵军，赵军与张玉花签订《房屋买卖契约》未经南滩办事处授权，事后也未经南滩办事处追认，但该房屋系南滩办事处自建工程，且其就此工程办理了建筑工程规划许可证、施工许可证，并在房屋竣工后领取了房屋所有权证，南滩办事处作为建设单位，应系该合同的主体，其应履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，买受人可以请求返还已付房款及赔偿损失，现该合同已解除，南滩办事处应返还张玉花已交付的购房款35000元。因南滩办事处长期拖欠该购房款，其应向张玉花支付相应的利息损失，张玉花要求赵军支付违约金、利息及承担赔偿责任35000元的诉讼请求不妥，应由南滩办事处向张玉花支付2005年12月29日至2017年1月16日期间的利息损失10587元（本金35000元×年利率2.75%÷12个月×期限132个月）为宜，对超出该部���的诉讼请求不予支持。关于张玉花要求赵军承担民事责任的诉求，根据查明事实，赵军系涉案工程施工方项目负责人，其以个人名义与张玉花签订合同是基于其与南滩办事处之间的法律关系，不是《房屋买卖契约》合同的相对方，故张玉花要求赵军承担责任的诉讼请求不能成立，不予支持。遂判决：一、解除张玉花与赵军于2005年11月22日签订的《房屋买卖契约》；二、西宁市城中区人民政府南滩办事处于本判决生效后十日内返还张玉花购房款35000元，支付违约金、利息及赔偿金10587元，合计45587元。案件受理费1550元，，由西宁市城中区人民政府南滩办事处负担1009元，由张玉花负担541元。本案在二审审理时，张玉花、办事处对于一审查明的基本事实无异议，本院认为对各方均无异议的事实予以确认。二审查明，就涉案房屋的建设工程施工合同及工程款支付凭据办事处称由于年度久远，无法找到未能向本院提交。2009年12月28日，杜国庆从西宁市住房保障和房产管理局领取办事处自建住宅加层的房屋产权证。2010年10月5日，办事处给赵军出具委托书授权赵军办理加层房屋的所有权转移登记事宜。杜国庆系办事处职工。本院认为，西宁市城中区人民法院（2013）中刑初字第215号刑事判决书及公（青）鉴（文）字（2012）06号文件检验鉴定书只涉及赵军伪造办事处印章，用于办事处自建住宅楼加层改造工程竣工验收报告书。而对办事处委托赵军办理房屋所有权变更手续所加盖印章，办事处无证据证明系赵军伪造，由于办事处未能提交支付赵军工程款的凭据，对工程款支付方式、数额办事处无法解释说明，且本应由办事处保管的住宅楼加层房屋所有权证却被赵军持有，结合办事处委托赵军办理加层所有权转移登���等事实，形成证据链能够印证办事处委托赵军售房、办理房屋所有权转移登记等属实。办事处委托赵军处分自己财产时授权不明，致使赵军将涉案房屋一房多卖并收取房款，造成不能给张玉花交付房屋的事实发生，买卖合同无法履行，故张玉花交付的房款35000元、违约金、利息及赔偿金10587元由办事处返还。办事处的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中涉案房屋并非是房地产开发企业销售并转移所有权于买受人的房屋，所以原判适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元、公告费300元，由西宁市城中区人民政府南滩办事处负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李 娟审判员 张洁琼二〇一七年十月二十日书记员 ＸＸ盛 关注公众号“”