（2017）皖12民终2187号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-17
案件名称
阜阳市轻工房地产开发有限公司与李振海、张燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阜阳市轻工房地产开发有限公司,李振海,张燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终2187号上诉人（原审原告、反诉被告）：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼301-303房。法定代表人：陆登，该公司经理。委托诉讼代理人：魏旭东，安徽瀛拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李振海，男，1953年10月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：孙大伟，安徽相和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张燕，男，1976年6月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李彬，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张加满，安徽金睿律师事务所实习律师。上诉人阜阳市轻工房地产开发有限公司（以下简称轻工公司）因与被上诉人李振海、张燕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。轻工公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判李振海支付其公司购房款237000元及违约金58160.63元（计算到2016年12月31日）。事实与理由：1.在一审法院开庭后，其公司提交了加盖公司印章的授权委托书及安徽瀛拓律师事务所律师代理函，且被委托人提交了书面的代理意见，但一审法院未将该代理人作为其公司的委托代理人，剥夺了该公司委托诉讼代理人和辩论的权利，系严重违反法定程序；2.张燕无权自行销售其公司开发的涉案房屋，不能自行收取购房款，且张燕的行为不构成表见代理，李振海未按合同约定向其公司支付购房款，构成违约，应继续支付剩余购房款及承担违约责任；3.一审判决适用法律错误。李振海辩称：1.轻工公司再次委托代理人是在一审辩论终结后委托的；2.涉案工程系张燕施工，其与张燕签订合同，并将购房款支付给张燕，张燕的行为构成表见代理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回轻工公司的上诉请求，维持原判。张燕辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回轻工公司的上诉请求，维持原判。轻工公司向一审法院起诉请求：1.判令李振海支付其公司剩余购房款人民币237000元；2.判令李振海支付逾期付款违约金58160.63元。李振海向一审法院反诉请求：1.判令轻工公司提供金鑫苑3#楼102室房产登记全部材料及协助其办理该房屋不动产产权证；2.判令轻工公司支付其违约金13479.68元。一审法院认定事实：轻工公司和阜阳市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，约定将位于颍西办事处境内西湖路西侧宗地出让给轻工公司，并于2007年5月22日签订补充协议，该出让合同及补充协议均由张燕代表轻工公司签字，并加盖轻工公司公章。2008年1月，轻工公司领取国有土地使用权证。2008年3月25日，轻工公司和第三人张燕签订“联合开发协议书”，第一条约定乙方（即张燕）购买金达信用社坐落于颍西镇西湖南路385#宗地一块，将该宗土地所有权过户到甲方（即轻工公司）名下联合开发。第二条约定该宗土地过户到甲方名下所有权归属乙方所有，乙方负责投资开发。第三条约定甲方负责协助乙方办理土地过户手续，开发建设、确权、分户等事宜，提供所需证件文书。收取乙方开发管理费陆万元。第五条约定该项目在开发、施工过程中所发生的税、费全部由乙方承担。第六条约定该项目确权，分户后形成的小区物业管理归乙方负责并承担全部费用。王峰在“联合开发协议书”甲方处签字确认并加盖了轻工公司公章，张燕在乙方处签字确认。2008年8月18日，轻工公司和张燕签订“联合开发补充协议”，约定：甲、乙双方为顺利开发颍州区颍西办事处西湖南路西侧212166040044号宗地，鉴于该宗地系乙方（即张燕）投资征用，甲方（即轻工公司）同意乙方用该宗地抵押贷款用于该项目开发建设。为保证贷款专款专用，签订本补充协议。协议第二条约定，乙方向甲方提供该宗地相关资料，乙方与储怀彬、徐杰签订的协议等。协议第四条约定，为确保该项目顺利开发建设，甲乙双方应做到合法经营按章纳税，为该项目设立双控账户，销售房屋款必须转入专用账户，开发经营，资金支配权归张燕，甲方负责监督。协议第五条约定，鉴于该项目实际销售房屋金额，乙方同意向甲方交纳管理费12万元。王峰在“联合开发补充协议”甲方处签字确认并加盖了轻工公司公章，张燕在乙方处签字确认。后由于其他原因，双方没有按“联合开发补充协议”的约定设立双控账户，销售房屋款部分被张燕收取，部分被轻工公司收取。2011年9月13日，轻工公司、张燕、储怀彬、王峰签订补充协议，内容为：经协商公司同意将张燕认可的“金鑫苑”2#楼10套住宅及1#楼208室、307室、308室、507室、508室五套住宅，门面房111室、112室、113室、114室四间冲抵给储怀彬作为土地款及工程款。以上房屋在确权、办证过程中所产生的费用与1#楼、3#楼相同，由公司负责，公司只对以上房屋承担责任，其他事宜公司概不负责。张燕是安徽金鑫房地产经纪有限公司颍河西路分公司负责人。李振海欲购买金鑫苑房产一套，听张燕讲金鑫苑房产是张燕开发的，2009年7月7日，便将70000元购房预付款交付给张燕，同日张燕安排安徽金鑫房地产经纪有限公司颍河西路分公司会计给李振海开具70000元收款收据一张，收款项目为金鑫苑3#102室诚意金，2010年3月19日，李振海向轻工公司交纳100241元。2010年3月18日，轻工公司向李振海出具收据一份，金额为170241元，摘要一栏记载：金鑫苑3#102室。庭审查明上述3笔款项记载有重复，实为轻工公司收到的首付款合计170241元。2010年3月22日，轻工公司和李振海签订商品房买卖合同一份，约定由李振海购买金鑫苑第3幢1层102房屋，建筑面积为113.85平方米，总价款为407241元。首付款170241元，余下237000元采用公积金贷款，于2010年4月12日前办理完毕。合同第七条约定买受人逾期付款的，如果双方同意继续履行合同，从约定付款期限第2天起至实际全额支付房款之日止，按日万分之一支付逾期付款违约金。合同第八条约定，出卖人应在2010年12月30日前将验收合格的商品房交付给买受人。第九条约定，逾期交房，双方同意继续履行的，从约定交房第2天起至实际交房之日止按已付房款日万分之一支付逾期交房违约金。第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内将办证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。后李振海与张燕就所购房屋口头达成新的付款方式及付款期限，李振海将余下购房款分别于2010年5月8日交付给张燕137000元，2011年3月17日交付给张燕100000元，张燕分别给李振海出具了收条。轻工公司没有举证证明何时交付涉案房屋，李振海称2011年10月9日交付房屋。庭审中轻工公司代理人称涉案开发的房地产张燕先期出资728000元土地出让金，后期是公司出资建设。诉前轻工公司已将涉案房产登记在轻工公司名下。2015年10月8日轻工公司发布告示，载明“我公司名誉投资开发建设‘金鑫苑’小区，由于当时投资人按‘先建设、后完善’的思路先行施工，导致出现一些遗留问题。因其公司不认可交给第三人的购房款，不予协助购房户办理房产证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案轻工公司和李振海签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。双方应按合同约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点问题主要集中在：一、李振海是否欠轻工公司购房款及李振海是否应当给付违约金的问题；二、轻工公司是否应当协助李振海办理房产证及轻工公司是否应当给付违约金的问题。针对第一个焦点问题，从双方提供的证据来看，轻工公司和张燕联合开发涉案房地产的事实是客观存在的，轻工公司和张燕均是涉案房地产开发合作的一方。因李振海购买涉案房屋最早就是和张燕联系，70000元购房预付款也是现金交给张燕的，张燕安排自己负责的安徽金鑫房地产经纪有限公司颍河西路分公司会计开票后，后又将该款转交给轻工公司，轻工公司于2010年3月18日给李振海开具发票，李振海有理由相信张燕具有收取房款的权利，“联合开发补充协议”也约定销售房屋款资金支配权归张燕，“联合开发补充协议”虽同时约定设立双控账户而事实上并没有开设，责任在轻工公司和张燕，而不在李振海，李振海虽将部分款项交给了合作的一方轻工公司，部分款项交给了合作的另一方张燕，但其已足额支付购房款，故轻工公司要求李振海支付剩余购房款的理由依法不能成立。因李振海与张燕就所购房屋口头达成新的付款方式及付款期限，轻工公司主张违约金，不予支持。针对第二个焦点问题，协助办理房产登记不仅是法律规定开发商应尽的义务，更是合同约定的义务。至于逾期办证违约金，因双方约定交房时间为2010年12月30日，轻工公司协助办证时间为房屋交付后90日内,至2011年10月9日实际交付房屋，均已逾期。逾期交房违约金为10683.47元（307241*281*0.01%＋100000*205*0.01%），逾期办证违约金为2036.21元（407241*0.5%），合计12719.68元，反诉被告应当给付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内携带相关资料到阜阳市不动产登记中心将位于颍州区颍西办事处西湖南路59号金鑫苑3#楼102室房产的产权协助变更登记到李振海名下；二、阜阳市轻工房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日给付李振海违约金12719.68元；三、驳回阜阳市轻工房地产开发有限公司的全部诉讼请求；四、驳回李振海的其它诉讼请求。案件受理费5728元，减半收取2864元，反诉费用100元，合计2964元，由阜阳市轻工房地产开发有限公司负担2958元，李振海负担6元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第一款规定，当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。《最高人民法院关于适用的解释》第八十九条第一款规定，当事人向人民法院提交的授权委托书，应当在开庭审理前送交人民法院。本案中，轻工公司已于开庭前委托了两名诉讼代理人，在未解除前述委托关系的情况下，其公司于开庭后，再次提交授权委托书委托第三位诉讼代理人，不符合法律规定，故一审判决未载明确认轻工公司再次委托的第三位诉讼代理人并无不当，轻工公司上诉称一审法院剥夺其公司的辩论权利及审理程序严重违法的上诉理由不能成立，本院不予采信。涉案《联合开发协议》及《联合开发补充协议》表明，涉案房屋系轻工公司与张燕联合开发，双方虽约定销售房屋必须转入专用账户，但因双方均未举证证明设立有款专用账户，且轻工公司给李振海出具购房款收据亦表明其公司对张燕于2009年7月7日收取李振海70000元购房预付款并不否认，故李振海向张燕支付下欠购房款并无不当，轻工公司上诉称张燕无权销售房屋且无权收取购房款的上诉理由不能成立。李振海按照合同约定全额支付了购房款，不存在违约行为，一审判决轻工公司应按照合同约定协助李振海办理涉案房屋产权登记，并承担相应的违约责任正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5727元，由阜阳市轻工房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋承光审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年十月二十日书记员 宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：