（2017）鄂民申2413号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-01-24
案件名称
刘宏林、官琳莉房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
刘宏林,官琳莉,武汉链家宏业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂民申2413号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘宏林，男，1966年10月16日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：周洋，武汉瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑娟，武汉瑞通天元律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：官琳莉，女，1969年3月18日出生，汉族，住湖北省枝江市。原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司,住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。法定代表人：单一刚，该公司总经理。再审申请人刘宏林因与被申请人官琳莉、原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院作出的(2016)鄂01民终7136号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。刘宏林申请再审称：原判决认定事实缺乏证据证明且适用法律错误。原判决认定申请人在履行《存量房居间（买卖）合同》及附件《补充协议》、《附加补充协议》存在违约缺乏证据证明。刘宏林已于2015年12月还清商业贷款，但因平安银行武汉分行的原因未申请解除查封，申请人在签订合同时不知道房屋被查封，在约定交房日发现房屋被查封后向中介方说明不能在约定时间内办理过户，希望撤单、解除合同，并与被申请人协商退款事宜，中介方应积极履行通知义务告知官琳莉，申请人已行使合同解除权，不存在违约情形。原判决不应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条，诉争房屋因被法院查封等原因无法在约定日期交房，各方当事人应当按照合同约定解除合同，返还对方缴纳的费用，不追究双方的违约责任。请求依法再审。本院审查查明，2005年4月1日，刘宏林与武汉鹏大房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购得该公司开发的坐落于武汉市武昌区和平大道842号鹏程帝景园2幢17层A号房屋。付款方式为办理银行按揭贷款。2014年5月6日，该房屋（有抵押）被一审法院查封，查封期限从2014年5月6日至2016年5月5日，申请执行人为平安银行股份有限公司武汉分行，被执行人为刘宏林。2015年12月4日，刘宏林（卖方）与官琳莉（买方）、湖北深中联置业顾问有限公司（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定：卖方转让给买方的房产位于武汉市武昌区和平大道842号鹏程帝景园2幢17层A号房；房产有抵押，买方替卖方赎楼：买卖双方约定用买方支付的购房首期款替卖方赎房，买方在卖方房产贷款银行通知可提前还款时直接付款到卖方的贷款银行办理赎房，剩余首期款仍按照合同约定支付；该房产转让价格为按套转让，转让价125万元；付款方式：定金5万元为第一部分房款，经纪方应预留1万元在经纪方作为交房保证金；剩余120万元，买方须在过户出收件单过户当时支付60万元，余下房款办理银行按揭，按商业贷款方式；买卖双方应在房产注销抵押登记后50个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续，买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后15个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；卖方应当在收到全款（交房保证金除外）后15日内，将房产按合同约定的条件交付给买方；鉴于经纪方已促成买卖双方之间签署本房产买卖合同，买卖双方应向经纪方支付31000元作为佣金；买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任等。同日，三方签订《补充协议》，合同约定：双方商定，买方已实地查看该物业，并知悉此物业产权及房屋状况；本物业签署本合同时为合同房，本物业办理房屋所有权证和国有土地使用证的全部费用由买方支付；本房屋目前处于未结清贷款状态，买方用现金方式为卖方赎楼，买方所付的赎楼金额，在过户当天交付第二部分房款当时从中扣除；如本房屋因查封、二次抵押，或政府出台新政策等问题导致房屋无法正常交易，买卖双方各自退还之前缴纳的费用于对方，合同终止，买卖双方无责，并不追究双方的违约责任；过户完成，交房时间为2016年2月22日之后，最晚不得超过2016年2月29日等。合同签订后，官琳莉向刘宏林支付购房定金5万元。2015年12月21日，三方签订《附加补充协议》，合同约定：买方同意在买卖双方办理本房屋银行贷款手续当日，将不包括定金在内的60万元作为第二部分房款支付卖方，余下房款由买方经本房屋银行贷款形式支付予卖方；如本合同中由买方因购房银行贷款未能审批问题，或卖方房屋由不可抗力原因等无法继续履行本合同，或其他不可抗力原因导致合同中买卖双方任何一方无法继续履行本合同，卖方因在三方商定内的时间将全部费用退还至买方，定金加房款共计65万元退还至买方经确认后，三方免责且合同解除；卖方收到买方支付的60万元后，将由卖方自行为本物业房屋赎楼结清本房屋全部欠款等。同日，官琳莉向刘宏林支付第二部分购房款60万元。2015年12月22日，湖北深中联置业顾问有限公司变更名称为链家公司。2016年3月18日，链家公司向刘宏林发出履约催促函，载明：刘宏林未按合同约定履行过户义务，导致合同无法继续履行，已构成违约，特通知刘宏林在收到此函3日内配合第三人及买方办理房产过户等后期相关手续。2016年4月15日，刘宏林办理了上述房屋的权属登记。2016年4月20日的该房屋产权登记查询单载明：登记产权人刘宏林，建筑面积144平方米，房屋所有权证号：昌2016006510。房屋抵押状态无、查封状态无。另查明，2005年2月28日，刘宏林与原配偶离婚。2009年12月2日，刘宏林与现配偶结婚。2016年7月6日，湖北省武汉市武昌区人民法院作出（2016）鄂0106民初2651号民事判决：一、刘宏林于一审判决生效之日起十日内协助官琳莉办理坐落于武汉市武昌区和平大道842号鹏程帝景园2幢17层A号房屋过户手续，将该房屋过户至官琳莉名下。二、刘宏林于一审判决生效之日起十日内赔偿官琳莉损失（以65万元为基数，从2016年2月29日起至刘宏林将上述房屋过户至官琳莉名下时止，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。刘宏林不服，提起上诉。二审中，官琳莉向二审法院承诺，如果法院判决刘宏林协助官琳莉办理讼争房屋过户手续，将讼争房屋所有权过户至官琳莉名下，则官琳莉在2016年12月1日前将购房余款60万元支付给刘宏林。官琳莉自愿放弃其在一审的第二项诉讼请求，不再向刘宏林主张赔偿官琳莉的损失7658元。2016年12月6日，湖北省武汉市中级人民法院作出(2016)鄂01民终7136号民事判决：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2651号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2651号民事判决第二项；三、驳回官琳莉的其他诉讼请求。本院审查认为，刘宏林的申请再审事由不能成立。评析如下：关于原判决认定刘宏林存在违约是否属于认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律错误的问题。本案中，刘宏林主张其已依据《补充协议》有关“买卖双方商定，如本房屋因查封、二次抵押或者政府出台新政策等问题导致无法正常交易，买卖双方各自退还之前缴纳的费用于对方，合同终止，买卖双方无责，并不追究双方的违约责任”的约定，行使合同约定解除权，不存在违约情形。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款有关“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定、第九十六条有关“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，合同约定解除权的行使除需符合合同约定之外，还需满足上列法定条件。本案中，刘宏林既未举证证明确因房屋被查封导致无法正常交易，亦未举证证明已将解除合同通知送达给官琳莉，并将所收款项退还给官琳莉，其行为既不符合《补充协议》约定的合同解除情形，亦与前述法律规定不符，不能认定为合同约定解除权的行使条件已经成就。且从原审查明事实来看，2015年12月21日官琳莉就已向刘宏林支付了第二部分购房款60万元，2016年3月18日链家公司向刘宏林发出履约催促函要求刘宏林交房，2016年4月15日刘宏林将诉争房屋登记在自己名下，2016年4月20日的该房屋产权登记查询单载明诉争房屋抵押状态无、查封状态无。刘宏林在已收取部分购房款且诉争房屋没有查封，能够正常交易的情况下，拒不履行合同约定，有违诚信。原判决基于保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，保障正当交易行为的顺利进行，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定认定刘宏林违反合同约定，事实和法律依据充分。刘宏林的再审申请事由不能成立。综上，刘宏林的申请再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条的规定，裁定如下：驳回刘宏林的再审申请。审 判 长 魏开发审 判 员 张 婷审 判 员 李为民二〇一七年十月二十日法官助理 Ｘ Ｘ书 记 员 左亚男 更多数据：