（2017）粤13民终2408号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-09-28
案件名称
惠州市南丰实业发展有限公司、陈照平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市南丰实业发展有限公司,陈照平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终2408号上诉人（原审原告）：惠州市南丰实业发展有限公司。住所地：惠州市仲恺高新区仲恺大道（惠环段）***号。法定代表人：林小洲。委托诉讼代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄舒利，广东直信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈照平，男，瑶族，1978年8月28日出生，户籍住址：广西壮族自治区富川瑶族自治县。现住惠州市博罗县（惠州市博林学校旁）4、5号商铺。委托诉讼代理人：王耀伟，广东方正联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林立枢，广东方正联合律师事务所律师。上诉人惠州市南丰实业发展有限公司（以下简称“南丰公司”）与上诉人陈照平原审房屋租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2017）粤1322民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人委托诉讼代理人程学军、黄舒利和上诉人委托诉讼代理人王耀伟、林立枢到庭参与庭审。本案现已审理终结。上诉人南丰公司上诉请求：1、将原审第二项判决改判为：“被告陈照平应于本判决生效之日起五日内向原告惠州市南丰实业发展有限公司支付自2016年10月至2017年5月的租金15200元，并从2017年6月起按照1900元／月的标准支付房屋占用费事商铺实际返还之日止”；2、判令被上诉人将位于金河工业区X、X号商铺返还给上诉人；3、判令被上诉人向上诉人支付自2016年9月起至2017年4月的水电费暂计人民币2593元，以及2017年4月之后产生的水电费；4、判令被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一、原审法院漏判上诉人关于返还商铺和支付占用费的诉请。上诉人在一审中诉请：“一、……判令被告向原告返还商铺”，“……以及合同解除之日起至商铺实际返还之日止的占用费”，但是一审法院在审理查明部分和本院认为部分均未对腾房和占用费问题予以回应，亦不予判决。若被上诉人在《租赁合同》解除后拒不退房，上诉人将如何维护商铺的所有权和使用权，如何要求支付商铺的占用费?若再行起诉，岂不是徒增上诉人的诉累?二、《租赁合同》解除后的占用费计算问题。本案《租赁合同》由于被上诉人违约而解除，双方的租赁关系终止，被上诉人应负有腾房义务，若被上诉人在合同解除后拒不腾房则将造成上诉人的涉案商铺进入租赁市场后可获得的租金收益，给上诉人造成损失。根据《租赁合同》第3条的约定，租金为1900元／月，被上诉人应该参照该标准向上诉人支付合同解除后的占用费至商铺返还之日止。二、关于水电费的问题，原审法院属于遗漏重要证据和重要事实，导致作出错误的判决。(一)水费、电费收费标准明确，水的立方数和电的度数亦有证据证明。根据上诉人一审提交的《租赁合同》第6条约定：“甲方每月月底抄水表并通知乙方，乙方在下月5日前将水、电费交清．．．．．．(收费标准：电费1．3元／度，水费3元／方，不含税价，如有关部门依法加价则另计)”可知上诉人与被上诉人之间关于每方水费和每度电费的约定；根据上诉人一审提交补充证据《照片》可知被上诉人自2016年9月份至2017年4月份所用的水的立方数和电的度数，而非一审法院认为“原告未提供明确的证据证明被告拖欠租金期间其使用的水电的方数和度数”。而根据水的方数*单价，电的度数*单价完全可以明确计算出水电费。但是一审法院完全忽略《租赁合同》第6条的关于水电费的约定以及原告补充提交的证据水表和电表的《照片扎以及上诉人庭后补充提交的《水电费欠缴明细表》和发票，不予审查水电费，从而作出错误的判决。(二)关于2016年9月至2017年4月的水电费的诉请，上诉人已经提供充足的证据予以证明。但是水电费到底是没有发生还是被上诉人已经支付完毕，被上诉人在一审中没有提供任何证据证明水电费没有发生或者其已经支付相应水电费，从而予以反驳上诉人的诉请。并且，被上诉人在一审庭审中自认“我虽未支付原告房租等费用．．．．．但原告不予理睬，我才拒绝支付”(见判决书第2页第“行)，证明被上诉人已经对房租、水电费等原告诉请的费用表示承认拖欠的，根据《民事诉讼法司法解释》第九十二条第一款的规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己方不利的事实明确表示承认的另一方当事人无需举证证明”，故关于所拖欠的水电费问题，被上诉人已经予以自认的，上诉人本无需举证证明，但是一审法院不但直接忽视被上诉人所自认的事实，剥夺了上诉人免于举证的权利，还遗漏审查上诉人提交的证据，错误分配举证责任。(三)被上诉人庭审中提交的8份收款收据恰恰证明其水电费只支付至2016年8月份，2016年9月之后的水电未予以支付的事实。所以，在上诉人提供证据予以证明水电费以及被上诉人不予举证反驳并且自认的情形下，广审法院驳回上诉人一审的关于水电费的诉讼请求完全缺乏法律依据。上诉人陈照平答辩称：南丰公司出租给四上诉人的门店，该房屋性质属于工业厂房，南丰公司擅自改变用途实际属于无效的出租行为。经我们了解是南丰公司擅自将厂房结构功能改变引起当地村民的意见，直接在商铺面前修建了围墙导致四上诉人无法使用门店，我们也一直要求南丰公司出面解决，南丰公司一直不理。后来，门店前面的道路填高了40多公分，导致门店散失基本使用功能，上诉人才没有交租，引起该行为的责任应当由南丰公司承担。其他答辩意见与上诉事实理由一致。上诉人陈照平上诉请求：1、撤销(2017)粤1322民初1340号《民事判决书》第二、三判项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付房租、滞纳金诉讼请求；2、本案的一审诉讼费、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，实体处理错误。一审判决在查明《租赁合同》中约定的滞纳金(每日干分之五)高于法律规定的事实后，作出调整为不高于24％年率的计算依据，但在判决中却缺乏事实根据地采取每月利滚利且叠加计算的方式计算违约金，实体处理错误。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人诉请以及合同约定承租人支付滞纳金方式是以每月租金为基数，并不是利滚利的方式计算，一审判决的第三判项却违反法律规定和合同约定作出错误，的计算方式的判决，严重错误。2、本案租赁合同因被上诉人怠于履行出租人义务，在出租的房屋(商铺)门口被围墙拦住而致承租人无法正常使用时，承租人多次要求其拆除，但出租人一直没有处理，导致承租人无法使用房屋、合同根本目的无法实现。合同目的无法实现而房屋出租人又不愿意履行合同义务时，视为出租人以行动解除租赁合同；而因合同解除造成承租人的损失，出租人应当给予损失赔偿。从这个意义上讲，上诉人拒付租金，是合同目的无法实现时行使的同时履行抗辩权以减少损失的一种自力救济行为，是上诉人作为承租人在承租房屋无法使用而多次要求出租人排除妨害、恢复房屋使用功能均无法得到解决时的无柰之举而并非违约。因此，上诉人并没有违约，相反，是被上诉人作为出租人未履行合同义务在先，应当承担违约责任，上诉人仅是行使同时履行抗辩权，而不是违约，一审判决适用法律错误。三、一审判决判决不公。针对被上诉人的违约行为而导致上诉人合同目的无法实现，这是本案合同应当解除的法定情形，上诉人当庭提出的反诉意见应当采纳，这样有利于节约司法资源、息诉止争。但一审判决却要求上诉人另行起诉解决，实属审理不公。上诉人南丰公司答辩称：1、一审判决认定拖欠租金的滞纳金计算合理，上诉人的诉请没有事实和法律依据。2、上诉人主张同时履行抗辩权与事实不符。本案中南丰公司作为出租人，将租赁房屋交付给承租人，履行合同义务。承租人接收上述房屋后即应当按照合同约定履行支付租金的义务，上诉人所述房屋交付，承租人无法使用合同目的无法实现与事实不符，不存在同时履行抗辩权。3、南丰公司将涉案的租赁物交付给承租人后，承租人已经将其作为商铺进行使用，合同目的已经实现。由于承租人自身或出租人以外的原因导致其门口发生状况并不属于南丰公司违约。因此，本案承租人应当支付租金，其上诉请求应当予以驳回。原审原告南丰公司起诉请求：1、依法判令原、被告于2016年2月22日签订的《租赁合同》解除，并判令被告向原告返还商铺；二、依法判令被告向原告支付租金人民币15200元及滞纳金暂计至2017年5月8日为人民币7230元（以月租金为基数，按照每日5‰计算至全部租金还清之日止），以及2017年5月8日起至商铺实际返还之日止的占用费；三、依法判决被告向原告支付水电费人民币2593元、卫生费160元；四、本案的全部诉讼法由被告承担。一审法院查明：2016年2月22日，原、被告签订《租赁合同》，租赁合同约定租赁期限自2016年2月22日至2018年2月18日止，租金每月支付一次，当月5日前付清，租金为1900元/月。若被告逾期缴交租金，原告有权按每日5‰向被告收取滞纳金（以月租金为基数）；若被告逾交租金超过10天，视被告自动终止放弃，届时原告有权停水停电并解除合同，收回档口，没收全部履约保证金。被告自2016年10月起未向原告支付租金等费用，故原告于2017年1月18日向被告送达《催缴通知》，但被告至庭审之日仍未支付租金。一审法院判决：原、被告于2016年2月22日签订的《租赁合同》，符合双方真实的意思表示，是合法有效的合同。关于支付租金的认定问题，由于被告承认自2016年10月起至开庭之日止未向原告支付租金，而根据合同约定，被告应每月向原告支付租金1900元，经计算，至开庭之日（即2017年5月8日）被告仍拖欠原告租金15200元（1900元/月×8个月）。关于滞纳金的计算，被告未按期支付租金给原告，显属违约，但原告请求按每延期一日按应付租金总额的5‰向原告支付滞纳金明显过高，一审法院调整为违约金按年利率24％计算为宜。关于原告请求解除原、被告签订的《租赁合同》，由于双方在合同中已约定：若被告逾交租金超过10天，原告有权解除合同，收回档口。故对于原告的该项请求，一审法院予以支持。关于原告请求被告支付水电费2593元、卫生费160元的问题，由于原告未提供明确的证据证明被告拖欠租金期间其使用的水电的方数和度数，也未提供收取卫生费的相关标准的证明，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告称其承租的店铺门口被搭建围墙，导致其无法正常经营，请求原告赔偿其经济损失，由于被告在本案举证期间未向本院提起反诉，一审法院依法不予审理，被告可对原告另行提起诉讼。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市南丰实业发展有限公司、被告陈照平于2016年2月22日签订的《租赁合同》；二、被告陈照平应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠州市南丰实业发展有限公司支付自2016年10月至2017年5月的租金15200元，并从2017年6月起按1900元/月计算租金至合同实际解除之日止；三、被告陈照平应于本判决生效之日起五日内支付2016年10月6日起至清偿欠款之日止的违约金（从2016年10月6日起至2016年11月5日止以本金1900元、从2016年11月6日起至2016年12月5日止以本金3800元、从2015年12月6日起至2017年1月5日止以本金5700元、从2017年1月6日起至2017年2月5日止以本金7600元、从2017年2月6日起至2017年3月5日止以本金9500元、从2017年3月6日起至2017年4月5日止以本金11400元、从2017年4月6日起至2017年5月5日止以本金13300元、从2017年5月6日起至清偿欠款之日止以本金15200元，均按年利率24％计算）给原告惠州市南丰实业发展有限公司；四、驳回原告惠州市南丰实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费129元（已由原告预交），由被告承担。本院二审期间，上诉人南丰公司向本院提交证据如下：证据一、发票，证明上诉人为被上诉人陈照平垫付的自2016年9月份至2017年5月份的水电费；证据二、金河门市租客欠交电费明细表，证明被上诉人陈照平自2016年9月、10月、12月、2017年1月-5月共拖欠电费人民币2612元的事实；证据三、金河门市租客欠交水费明细表，证明被上诉人侯中信自2016年9月、12月、2017年1月-5月拖欠水费人民币267元的事实；证据四、收款收据，证明被上诉人陈照平2016年8月份电表行度为1954度，水表行76方。上诉人陈照平质证称：1、该份证据已经过了举证期限，不属于新证据，应当在一审提交，但是南丰公司在一审中并未提交，对其证据不予认可。2、该等证据发票并未注明哪些门店发生的水电费情况，无法证明南丰公司想证明的内容。对其提交税务发票的证据真实性认可，但是对其关联性以及证明内容不认可，该等发票写明纳税人南丰公司向税务局缴纳的水电费，不能证明与本案有任何关系。至于其自行制作的表格，属于南丰公司自己单方制作，并未得到租户的确认，对此我们也不予认可。上诉人陈照平提交证据：照片，证明涉案商铺的现状已使合同目的无法实现。上诉人南丰公司质证称：三性不予确认，1、该照片并不是涉案租赁房屋目前现状。2、从照片中可以看到涉案的租赁房仍在使用经营过程中，并没有影响租赁，合同目的可以实现。3、照片中显示的围墙并非出租人所建。本院二审庭审中经询问，陈照平确认已于2017年3、4月撤出案涉商铺。本院查明：一审庭审中，承租人自认围墙于2017年1月5日由南丰公司带人前来拆除。本院再查明：《租赁合同》第4条约定：“签订合同时，乙方（陈照平）必须缴纳履约保证金4500元……，合同期满后，待乙方搬迁完毕，冲减应交租金及水电费等其他应交费用后，甲方将剩余的履约保证金无息退回给乙方；第5条约定：“……若乙方逾期缴交租金，甲方有权按每日5‰向乙方收取滞纳金（以月租金为基数）……”。2017年9月29日上午，本院组织双方当事人在案涉商铺现场进行商铺钥匙的交接。南丰公司现场确认收到吴xx返还的案涉钥匙，商铺交接返还完毕。本院认为，陈照平长期租赁案涉商铺作为商业经营用途，确需商铺及周边畅通、自由。而现由于商铺前建起一堵围墙且未及时拆除，导致陈照平经营障碍，影响了陈照平租赁目的的实现。南丰公司主张围墙并非其所建，不应对此承担责任，但作为出租人而言，其有义务保证租赁物适合使用收益，在围墙被建起来之后出租人南丰公司应及时排除妨碍，恢复原状，显然南丰公司未尽此义务。围墙的修建已对陈照平使用案涉商铺进行正常经营产生实质性影响，南丰公司消极应对，作为合同关系中处于相对弱势的一方，暂时拒缴因南丰公司未能履行出租人排除妨碍义务导致租赁目的无法实现期间的租金系其行使同时履行抗辩权的正当行为，陈照平的主张有事实和法律依据，本院予以采纳。结合本案现有证据及当事人陈述，围墙系2016年1月开始修建，至2017年1月5日被拆除，故围墙搭建后案涉商铺产生的租金应予减免。围墙被拆除后，陈照平在租赁合同期间内仍使用商铺进行经营，其抗辩权行使的事由已消失，庭审中陈照平自认于2017年3、4月搬离案涉商铺，因此应支付围墙拆除后至其搬离商铺期间的租金共计5700元（1900元/月×3个月），南丰公司主张的超出该部分租金的请求本院不予支持。案涉合同目的无法实现、合同无法继续履行并非因陈照平的违约行为所致，根据合同约定，南丰公司收取的4500元履约保证金在冲减相应的租金后，陈照平仍有租金1200元未支付。关于滞纳金的问题。纠其根本，案涉合同解除的原因系因南丰公司违反合同排除妨碍义务所致。在围墙拆除后，陈照平的合同抗辩权已消灭，应履行2017年1月至2017年4月期间租金的支付义务，并负担该期间因迟延缴纳租金而产生的滞纳金。因双方约定的滞纳金计算标准过高，一审法院调整为按年利率24%计收并无不妥。根据租赁合同约定，承租人逾期交付租金的滞纳金的收取以月租金为基数计算，一审法院认定的滞纳金计算基数有误，本院予以纠正。关于占用费的问题。南丰公司主张陈照平支付案涉合同解除后至返还商铺之日的占用费，无证据表明南丰公司在一审起诉之前已通知陈照平解除案涉合同，故案涉合同的解除日期无法确定。2017年4月7日南丰公司起诉请求解除案涉合同，经本院查询，陈照平在此期间已撤离案涉商铺，并未实际继续使用，此时可视为双方已就解除案涉租金合同达成合意，故南丰公司诉请2017年6月之后的商铺占用费的主张欠妥，本院不予支持。关于水电费的问题。南丰公司举证证明其为陈照平代缴2016年9月至2017年4月水电费2879元，该部分系陈照平使用案涉商铺所产生的费用，属于陈照平自行经营的成本范畴，应由陈照平自行负担。综上所述，上诉人陈照平、惠州市南丰实业发展有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持博罗县人民法院（2017）粤1322民初1340号民事判决第一项；二、变更博罗县人民法院（2017）粤1322民初1340号民事判决第二项为：上诉人陈照平应于本判决生效之日起五日内向上诉人惠州市南丰实业发展有限公司支付欠缴的租金1200元；三、变更博罗县人民法院（2017）粤1322民初1340号民事判决第三项为：上诉人陈照平应于本判决生效之日起五日内向上诉人惠州市南丰实业发展有限公司支付2017年1月至2017年4月期间的违约金（以1900元/月租金为基数，按年利率24%计算）;四、撤销博罗县人民法院（2017）粤1322民初1340号民事判决第四项；五、上诉人陈照平应于本判决生效之日起五日内向上诉人惠州市南丰实业发展有限公司支付欠缴的水电费2879元；六、驳回上诉人惠州市南丰实业发展有限公司的其它上诉请求；七、驳回上诉人陈照平的其他上诉请求。本案一审案件受理费129元、二审案件受理费516元，共计645元，由上诉人惠州市南丰实业发展有限公诉负担537元，上诉人陈照平负担108元。上诉人陈照平已预缴的二审案件受理费258元，陈照平多支付部分，由上诉人惠州市南丰实业发展有限公司在执行中向陈照平径行支付。本判决为终审判决。审 判 长 沈 巍审 判 员 徐国华审 判 员 陈金升二〇一七年十月二十日法官助理 詹 颖书 记 员 林楚侨 来源：