（2017）京0107民初823号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-30
案件名称
冯生平与王国强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯生平,王国强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第二百一十二条，第二百三十五条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初823号原告：冯生平，男，1959年12月14日出生,住北京市西城区。委托代理人：曹江云，女，1965年7月2日出生,住北京市西城区。委托代理人：冯天鹏，男，1989年6月13日出生,住北京市西城区。被告：王国强，男，1976年4月2日出生，住北京市通州区。原告冯生平与被告王国强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯生平的委托代理人冯天鹏，被告王国强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯生平向本院提出诉讼请求:1.判令王国强向原告支付房屋及场地使用费（自2014年5月10日起至2015年6月16日止，按每年22万元计算）；2.判令王国强向冯生平支付(2014)石民初字第4611号民事判决的诉讼费5876元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由:2001年10月15日，北京芳星园物业管理中心与冯生平签订房屋租赁合同，约定冯生平承租位于鲁谷小区七星园12号楼首层1号的房屋，租用期限2001年11月1日至2006年10月31日。租期届满后，芳星园物业与冯生平于2006年10月26日、2011年11月21日分别续约，租赁期限至2012年10月31日。2011年12月23日，芳星园更名为北京盛景嘉和物业管理有限公司。2012年10月31日，盛景嘉和公司与冯生平续约，租赁期限至2013年10月31日。2006年10月26日和2012年10月31日，盛景嘉和与冯生平分别签订两份补充协议，约定七星园小区12号楼与13号楼之间通道交给冯生平临时使用，管理使用费每个月1000元。2003年8月31日，冯生平与王红军签订房屋租赁合同，约定冯生平将上述租赁房屋租赁给王红军。租期自2003年9月26日起至2008年9月26日止。合同到期后，双方未再续约，转为不定期租赁合同。2010年下半年，王红军搬离涉案房屋，将房屋交由王国强经营使用。2013年7月，冯生平将王红军、王国强诉至石景山法院，要求解约、交房并支付拖欠租金。石景山法院判决解除冯生平与王国强之间的不定期租赁合同关系，王国强将涉案租赁房屋交付冯生平管理使用，并支付冯生平自2012年9月26日起至合同解除之日止房屋租金，按每年22万元计算。二审维持原判。冯生平申请执行，现该案在石景山法院执行中。2014年7月，盛景嘉和公司将冯生平诉至石景山法院，法院于2015年4月16日判决：一、冯生平将北京市石景山区七星园12号楼首层1号（含改、扩建部分及七星园小区12号楼与13号楼间通道）腾退给盛景嘉和公司；二、冯生平向盛景嘉和公司支付房屋及场地使用费（按照每月589元计算，给付期间自2013年11月1日至冯生平实际腾退之日止）。2015年6月，盛景嘉和公司申请执行，现该案在石景山法院执行中。鉴于冯生平与王国强之间的租赁合同解除之后王国强继续占有使用房屋，故原告诉至法院。请求法院支持原告的诉讼请求。被告王国强答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是:第一，王国强依据（2014）一中民终字第2706号判决书已将部分房屋腾退，剩下的商户也正在处理货物中。第二，冯生平和盛景嘉和物业公司的合同已经解除了。王国强与盛景嘉和物业公司于2015年5月11日签订了租赁合同，是合法的承租方，不应再向原告支付房屋使用费。第三，在王国强签订合同一年之内，冯生平还占有王国强的房屋，后经过法院强制执行，冯生平才腾房。第四,王国强已向盛景嘉和公司交纳房屋占用费313348元，不应再交纳房屋使用费。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2001年10月15日，北京芳星园物业管理中心（甲方）与冯生平（乙方）签订房屋租赁合同。甲方将位于北京市石景山区鲁谷小区七星园12号楼首层1号房屋（以下简称：涉案房屋）租赁给乙方，房屋面积216.61平方米。租赁届满后，北京芳星园物业中心与冯生平于2006年10月26日、2011年11月21日分别续约，租赁期限至2012年10月31日。2011年12月23日，北京芳星园物业管理中心变更名称为北京盛景嘉和物业管理有限公司（以下简称：盛景嘉和公司）。2012年10月31日，盛景嘉和公司与冯生平续约，租赁期限2012年11月1日至2013年10月31日。2003年8月31日，冯生平（甲方，出租方）与王红军（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市石景山区鲁谷小区七星园12号楼首层1号（七星东街7号）房屋（以下简称：涉案租赁房屋）租赁给乙方，面积为216.61平方米；房屋租赁期限五年，自2003年9月26日起至2008年9月26日止；租金标准为第一年106000元，第二年111000元，第三年自2005年9月至2006年9月止116000元，每年递增5000元，半年付款。合同签订后，双方开始按约定履行。《房屋租赁合同》到期后，冯生平与王红军未再签订书面租赁合同，王红军继续承租涉案租赁房屋，双方口头约定每年租金为22万元。2010年下半年，王红军搬离涉案租赁房屋，将涉案租赁房屋交由王国强经营使用，并由王国强向冯生平按期交纳租金。2012年9月10日，王国强向冯生平配偶曹江云账户转账支付租金11万元，因冯生平不想继续出租，故于2012年9月11日将上述11万元又转账回王国强账户。王国强将租金交至2012年9月25日。2013年6月24日，盛景嘉和公司向冯生平发出《通知》一份，载明：“我公司于2012年10月31日与你签订房屋租赁合同，位于北京市石景山区七星园小区12楼首层1号商业用房，租赁面积为：216.61㎡，租用期限为：2012年11月1日至2013年10月31日止共壹年。合同违约条款中明确约定不允许转租转让等，目前你方将该处房屋转租给第三方王国强、王红军，直接经营的第三方至我公司提出高于现租金价格与我公司签订合同。你方的转租行为严重违反双方签订的房屋租赁合同……你方已严重违反双方签订的房屋租赁合同，给我公司造成了不良影响，依据租赁合同约定我公司有权单方面解除合同。自我方发出通知后5日内请你方到我公司协商处理此事。自该通知发出后5日内你方未与我公司及第三方协商达成一致解决此问题，我公司根据双方签订的房屋租赁合同的相关条款与你解除合同。出现的一切后果根据违约条款约定均由你方负责承担”。2013年3月16日，冯生平将王红军、王国强以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，诉讼请求为：1.判令解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同，要求将房屋收回交由我方管理使用；2.判令被告向原告支付拖欠的房租（自2012年9月26日起至实际交房之日止）；3.判令被告向原告支付自2006年11月起至实际交房之日止的七星园小区12号楼与13号楼之间的通道使用费，标准为每月1000元；4.诉讼费由被告承担。2013年11月22日，本院作出（2013）石民初字第1562号民事判决书，判决：一、解除冯生平与王国强之间的不定期租赁合同关系；二、王国强于本判决生效后七日内将其承租范围内的位于北京市石景山区鲁谷小区七星园12号楼首层1号（七星东街7号）房屋交付冯生平管理使用；三、王国强于本判决生效后七日内支付冯生平自二零一二年九月二十六日起至合同解除之日止房屋租金，按每年二十二万元计算；四、驳回冯生平的其他诉讼请求。宣判后，王国强不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2014年5月9日作出（2014）一中民终字第2706号民事判决书，该判决驳回王国强的诉讼请求，维持原判。冯生平于2014年5月19日向本院申请强制执行上述判决。2014年7月22日,王国强提出因涉案房屋的装修及扩建费用已在本院受理，故需中止执行原判决的申请。2014月7月29日，王国强在法院的谈话中表示“因为同一标的物现在已经在诉讼阶段，腾房部分进入审理，判决很可能是冯生平要将执行标的物返还给物业公司，物业公司可能倾向将该涉案房屋直接租赁给我，所以到时就不用腾房”。2014年6月5日，盛景嘉和公司以房屋租赁合同纠纷为由将被告冯生平、第三人王国强诉至本院，诉讼请求：1、判令被告将七星园12号楼首层1号（含七星园小区12号楼与13号楼间通道）腾退给原告；2、判令被告将在租赁场地所搭建的房屋设施交付给原告；3、被告每日按照589元标准支付房屋使用费，自2013年11月1日开始至被告实际腾房之日止；4、本案诉讼费由被告承担。本院于2015年4月16日作出(2014)石民初字第4611号民事判决书。该判决书现已生效，其中载明：一、冯生平于本判决生效后七日内将北京市石景山区七星园12号楼首层1号（含改、扩建部分及七星园小区12号楼与13号楼间通道）腾退给北京盛景嘉和物业管理有限公司；二、冯生平于本判决生效后七日向北京盛景嘉和物业管理有限公司支付房屋及场地使用费（按照每日589元计算，给付期间自2013年11月1日至冯生平实际腾房之日止）。王国强在该案2015年1月29日的开庭审理中，明确表示王国强是诉争房屋的实际使用人。冯生平表示，涉案房屋中有1个约50平米的两居室一直由其使用。2015年6月16日，盛景嘉和公司向本院申请执行(2014)石民初字第4611号民事判决书。在该案的执行过程中，王国强于2015年5月14日向盛景嘉和公司交纳313348元的保障金提存款。2015年10月15日，盛景嘉和公司向本院提出《关于强执诉求变更函》，该函载明“被告冯生平至今未按判决结果向我公司支付房屋占用费313348元。根据被告冯生平、实际经营人王国强与我公司签订的《公开竞价协议》以及实际经营人的《提存申请》，房屋占用费313348元已由实际经营人王国强向我公司提存垫付，鉴于被告冯生平与实际经营人王国强处于另案纠纷诉讼期间，故我公司暂时中止该笔占用费的强执申请，其他诉求不变”。2015年12月9日，盛景嘉和公司出具《执行意见书》确认(2014)石民初字第4611号民事判决书已经执行完毕。另查明，2015年5月11日，王国强与盛景嘉和公司签订《房屋租赁合同》，约定：房屋位置七星园12号楼首层1号。租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日，租金为20万元。补充协议条款：1.因冯生平与王国强原合同存在转租关系，按照北京市石景山区人民法院(2014)石民初字第4611号民事判决书，判决石景山七星园12号楼首层1号冯生平占用的房屋面积（约50余平米）由王国强依法依规自行清退。2.为保证国有资产不受损失，冯生平转租违约及司法诉讼期间（2013年11月1日—2015年4月16日），王国强作为该商网实际经营人，冯生平所欠房屋占用费313348元，由王国强以提存方式存入我公司财务账户。根据王国强本人书面承诺，如冯生平本人无能力偿还或追缴无果，王国强所提存费用将自动转为冯生平房屋占用费用，计入公司账户。3.王国强承诺该商网自营，不转租，如有转租行为合同自行终止，损失和责任由王国强自行承担。庭审中，王国强虽主张（2013）石民初字第1562号民事判决书生效后，曾向冯生平交付部分房屋，但未提供证据予以证实。经询问，冯生平不认可王国强向盛景嘉和公司交纳房屋占用费313348元可冲抵王国强应向冯生平交纳的房屋使用费。上述事实，有当事人陈述、（2013）石民初字第1562号民事判决书、(2014)石民初字第4611号民事判决书、（2014）一中民终字第2706号民事判决书、《房屋租赁合同》、执行案件卷宗材料等证据在案佐证。本院认为，公民的合法权益应当受到法律保护。关于冯生平提出，判令王国强向其支付房屋及场地使用费（自2014年5月10日起至2015年6月16日止，按每年22万元计算）的诉讼请求。经查，第一，于2014年5月9日生效的（2013）石民初字第1562号民事判决书解除了冯生平与王国强之间的不定期租赁合同关系，王国强占有涉案房屋无合法依据，应当及时腾退。但现有证据证实王国强于2014年5月9日至2015年5月10日之间未将涉案房屋腾退并交付给冯生平。故王国强应当支付在此期间的房屋及场地使用费。第二，本院于2015年4月16日作出(2014)石民初字第4611号民事判决书，判令：一、冯生平于本判决生效后七日内将北京市石景山区七星园12号楼首层1号（含改、扩建部分及七星园小区12号楼与13号楼间通道）腾退给北京盛景嘉和物业管理有限公司；二、冯生平于本判决生效后七日向北京盛景嘉和物业管理有限公司支付房屋及场地使用费（按照每日589元计算，给付期间自2013年11月1日至冯生平实际腾房之日止）。该判决已发生法律效力。至此，冯生平占有涉案房屋已无法律依据，但冯生平未按期执行腾房义务，盛景嘉和公司向本院申请强制执行。第三，因王国强于2015年5月11日与盛景嘉和公司签订了房屋租赁合同，王国强因此取得了合法使用涉案房屋的权利，故王国强于2015年5月11日起不应再向冯生平支付房屋及场地使用费。第四，关于房屋及场地使用费的标准问题，原告主张按每年22万元计算。鉴于冯生平、王国强原约定的租金为每年22万元。故本院不持异议。第五，关于王国强提出，冯生平一直占用约50平米的房屋，应向其支付使用费的答辩意见。鉴于王国强从租赁涉案房屋开始，冯生平就一直占用一间约50平米（两居室）的房屋，王国强也按照约定的费用支付租金。故本院有理由认为原、被告是在认可冯生平占用50平米房屋后租金的标准为每年22万元。第六，关于王国强提出已向盛景嘉和公司支付房屋占有使用费313348元，不应再向冯生平支付房屋使用费的答辩意见。因合同具有相对性，在未经冯生平的许可下，王国强不应用该笔费用冲抵应当向王国强交纳的房屋使用费。基于上述分析，王国强应当向冯生平支付2014年5月10日起至2015年5月10日止的房屋使用费22.0602万元。关于冯生平提出，判令王国强向冯生平支付(2014)石民初字第4611号民事判决的诉讼费5876元的诉讼请求。因冯生平在(2014)石民初字第4611号民事案件中败诉应当支付诉讼费5876元，现请求由王国强支付于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、王国强于本判决生效后十五日内向冯生平支付房屋使用费二十二万零六百零二元；二、驳回冯生平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零三十二元，由王国强负担四千六百零九元（于本判决生效后七日内交纳）；由冯生平负担四百二十三元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 沈 霞人民陪审员 孙秀芝人民陪审员 周丽萍二〇一七年十月二十日书 记 员 孙 飞 百度搜索“”