（2017）鄂05民终1951号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2017-10-25

案件名称

李志喜、贺立民房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省宜昌市中级人民法院

所属地区

湖北省宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李志喜,贺立民

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1951号上诉人（原审原告）:李志喜，男，1945年4月27日出生，汉族，住宜昌市西陵区。被上诉人（原审被告）:贺立民，男，1967年9月29日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：童成祥，湖北夷陵律师事务所律师。上诉人李志喜因与被上诉人贺立民房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李志喜上诉请求：依法改判判令贺立民支付百分之三十购房款64280元、房屋占用费56000元以及购房余额款1000元，共计人民币121280元整。事实及理由：依据购房协议的文义理解，李志喜当初出售的就是案涉房屋70%的产权，因此主张剩余30%的购房款及相应面积的房屋使用费并无不妥，一审法院认定李志喜此项主张缺乏依据于事实不符。且尽管案涉房屋尚未办理土地证无法进行评估，但由此造成的后果不应由李志喜承担，李志喜要求贺立民支付的购房价款是经过深入调查了解给出的合理市场估价，法院应予以采纳。被上诉人贺立民答辩称：一审判决应当予以维持。1、李志喜的上诉请求缺乏事实与法律依据。根据购房协议的约定，李志喜将房屋全部出售给贺立民，支付的购房款是全部购房价款，只是因为案涉房屋当初交易时尚有30%为葛洲坝的产权，双方考虑到将来该部分产权进行过户时还应由贺立民负担一定费用，才在协议中表述为“以后30%的产权由乙方负责（必须以原购收据为依据）”，并不存在李志喜所述仅出售70%产权的事实。2、本案基本事实是，李志喜已经取得案涉房屋的产权证，但并未向单位缴纳任何款项，按照双方的购房协议，贺立民不需要再为案涉房产支付任何款项。上诉人李志喜向一审法院起诉请求：1、判令贺立民无条件支付购买西坝一路9-101号住房剩余30%的购房款64280元；2、判令贺立民支付使用30%住房17年的使用费56000元；3、判令贺立民立即支付剩余1000元的购房尾款；4、判令贺立民支付由李志喜已经支付的房屋终身维修费642.14元及办证费822.14元；5、判令贺立民承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1998年1月14日，李志喜与贺立民签订《协议书》，约定“经双方协商，甲方（李志喜）同意把70%产权西坝28号，建筑面积39平方米，合人民币叁万伍仟元整转让给乙方（贺立民）；甲方必须负责办理产权证和过户手续（过户手续费由乙方自立，但必须以此房原始收据为依据）；以后30%的产权由乙方负责（必须以原购收据为依据）；……此协议双方签字生效。”《协议书》末尾备注“余额壹仟元房子过户手续完毕支付”。双方签订协议当日，贺立民向李志喜支付了34000元购房款，李志喜也将该房屋交付给了贺立民，之后贺立民在该房屋居住至今。2014年8月20日，李志喜与该房屋的出售单位葛洲坝集团第六工程有限公司签订了《葛洲坝集团公司公有住房重置价购房协议书》，并于2014年8月4日补缴了办证费用822.14元，2014年8月21日补缴维修费用642.14元，随后，李志喜于2015年3月12日在宜昌市房地产登记交易中心办理了房屋所有权登记（房产证号：04××06号）。2017年3月17日，李志喜向一审法院提交了对本案争议房屋30%产权价值进行评估的申请，一审法院依法定程序对该司法鉴定申请予以委托，后因该房屋未办理土地证，无法查询土地使用权的取得方式及分摊土地面积，导致无法准确评估房产价值，一审法院对鉴定委托予以撤回。2015年8月27日，贺立民向一审法院对李志喜、王剑（李志喜之妻）就本案争议房屋提起房屋买卖合同纠纷，请求李志喜、王剑继续履行与贺立民签订的《协议书》，并协助将宜昌市西陵区××号（房产证号：04××06号）房屋过户至贺立民名下。经审理，一审法院作出了（2015）鄂葛洲坝民初字第00188号民事判决，判决李志喜、王剑继续履行与贺立民于1998年1月14日签订的《协议书》，在判决生效后五日内协助贺立民办理位于宜昌市西陵区××号（房产证号：04××06号）房屋的过户手续。后李志喜、王剑不服该判决向本院提起上诉，本院于2015年11月9日作出（2015）鄂宜昌中民二终字第00392号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。之后，李志喜、王健不服（2015）鄂宜昌中民二终字第00392号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。2016年3月28日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民申359号民事裁定，裁定驳回李志喜、王剑的再审申请，并认为“从《协议书》约定的内容来看，双方对诉争房屋70%的产权约定出售价格为35000元的同时，又约定剩余30%的产权购置价款由贺立民承担（但应以原购房收据为准）。结合湖北省宜昌市第一次房改只能购买70%产权，第二次房改方可购买剩余30%产权的事实，可以认定双方的真实意思表示为将来一旦30%的产权具备出售条件即贺立民依原购房收据承担30%产权的价款。亦即双方所签《协议书》系对诉争房屋整体处理，而非如李志喜、王剑现所主张的只出卖70%的产权，剩余30%的产权归二人所有。……同时依该《协议书》的约定，剩余30%的产权购置价款由贺立民承担（但应以原购房收据为准），因李志喜、王剑并未提起反诉，对该部分款项在本案中未作主张，原判对此不予处理并无不当。”该判决生效后，贺立民向一审法院申请强制执行，现该房屋的过户手续尚在办理过程中。一审法院认为，《协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。从《协议书》的内容来看，双方在对诉争房屋70%的产权约定出售价格为35000元的同时，又约定剩余30%的产权由贺立民负责，结合宜昌市第一次房改只能购买70%产权，第二次房改方可购买30%产权的事实，可以认定双方的真实意思表示为将来一旦30%的产权具备出售条件即贺立民依原购房收据承担30%产权的价款。现李志喜已于2015年3月12日在宜昌市房地产登记交易中心办理了该房屋的所有权登记，取得了100%产权，具备了出售剩余30%产权的条件，李志喜有权要求贺立民依《协议书》的约定支付剩余30%产权的房屋价款，但因其无法依《协议书》的约定提供原购房收据，亦无法提供证据证明该房屋30%产权的价款数额，故李志喜要求贺立民支付64280元的购房款，因证据不足，不予支持。从《协议书》的内容可以确定李志喜系整体转让出售房屋，李志喜与贺立民之间系房屋买卖合同关系，不存在房屋租赁关系，李志喜请求贺立民支付30%住房17年的使用费56000元，无事实和法律依据，不予支持。于过户手续完毕支付购房款余额1000元系《协议书》的约定内容，现该房屋的过户手续尚未办理完毕，李志喜请求支付1000元购房尾款的诉讼请求，因支付条件尚未成就，不予支持。考虑该房屋已由贺立民实际居住使用多年，李志喜支付的房屋维修费及办证费均系为之后办理房屋产权过户手续而支出，依“过户手续费由乙方（贺立民）自立”的约定，对李志喜要求贺立民支付房屋维修费642.14元及办证费822.14元的诉讼请求，据实予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、贺立民于判决生效后三日内向李志喜支付房屋维修费642.14元及办证费822.14元；二、驳回李志喜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1363元，由李志喜负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、李志喜是否有权主张诉争房屋剩余30%产权的购房款；二、李志喜主张的房屋占用费应否支持；三、李志喜主张的购房尾款1000元应否支持。本院现对上述焦点问题评判如下：一、关于诉争房屋剩余30%产权购房款的问题。从双方当事人签订的房屋买卖《协议书》内容看，双方明确诉争房屋70%的产权出售价格为35000元，又约定剩余30%的产权购置价款由贺立民承担（但应以原购房收据为准），结合宜昌市房改房相关政策背景，首次及第二次房改分别购买70%及30%的产权，可以认定双方的意思表示为一旦诉争房屋30%产权出售条件成就，则由贺立民依原购房收据承担相应的购房价款。现李志喜已于2015年3月12日在宜昌市房地产登记交易中心办理了该房屋的所有权登记，取得了100%产权，具备了出售剩余30%产权的条件，根据《协议书》的约定，李志喜有权要求贺立民依原购房收据支付剩余30%产权的房屋价款。虽然李志喜未能向法院提交涉案房屋“原购房收据”，无法根据原购房金额确定房屋剩余30%产权的出售价格，但若以此为由驳回李志喜要求支付剩余30%产权的购房款诉讼请求，将导致贺立民在取得房屋剩余30%产权的同时无需支付对价，严重损害李志喜获取价款的权利，有违公平原则，也不利于解决纷争，化解矛盾。本院认为，可根据双方协议约定的房屋70%产权价格35000元，确定剩余30%产权出售价格为15000元。据此，本院对李志喜要求支付剩余30%产权购房款的请求予以部分支持；李志喜要求依照当前市场价支付购房款的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。二、关于房屋占用费的问题。案涉《协议书》系对诉争房屋的整体处置，并非李志喜所述仅为70%房屋产权出售的约定，贺立民占用使用该房屋是其合法行使物权的具体表现，李志喜主张其支付占有使用费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、关于李志喜主张1000元的购房尾款。由于《协议书》中约定该笔款项待过户手续完毕后付讫，李志喜未就过户完毕的事实加以举证，故该项主张本院不予支持，其可待履行过户义务后另行向贺立民主张。综上所述，李志喜的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初55号民事判决。二、贺立民于本判决生效后十日内向李志喜支付30%房屋产权购置款15000元，房屋维修费642.14元及办证费822.14元。三、驳回李志喜的其他诉讼请求。上述给付义务应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2726元，由李志喜负担2551元，由贺立民负担175元。本判决为终审判决。审 判 长　李广盛审 判 员　严光俊审 判 员　孙维娟二〇一七年十月二十日法官助理　张　源书 记 员　魏国君 关注公众号“”