（2016）湘0723民初字第1386号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-13
案件名称
戴晓梅、李成宽等与湖南中宏房地产有限公司、湖南丰彩实业发展有限公司业主共有权纠纷一审民事判决书
法院
澧县人民法院
所属地区
澧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴晓梅,李成宽,李仁杰,苏大信,雷友军,傅绍军,谭晓洪,胡霞,钟国兰,张林桦,温启俊,刘新,黄道秀,胡定清,易宗文,彭丽,赵玉萍,湖南中宏房地产有限公司,湖南丰彩实业发展有限公司
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十二条第一款；《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0723民初字第1386号原告戴晓梅，女，1972年12月1日出生，汉族，香港人，住香港。原告李成宽，男，1971年1月17日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告李仁杰，男，1989年9月11日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告苏大信，男，1953年6月17日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告雷友军，男，1976年5月13日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告傅绍军，男，1969年11月4日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告谭晓洪，男，1975年4月23日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告胡霞，女，1978年11月10日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告钟国兰，女，1966年5月25日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告张林桦，男，1988年9月12日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县，（系钟国兰之子）。原告温启俊，男，1951年5月13日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告刘新，男，1965年9月22日出生，汉族，广东省深圳市人，住深圳市南山区。原告黄道秀，女，1950年11月4日出生，汉族，湖南省津市人，住津市。原告胡定清，男，1953年4月2日出生,汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告易宗文，男，1968年11月4日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告彭丽，女，1976年11月6日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。原告赵玉萍，女，1974年5月4日出生，汉族，湖南省澧县人，住澧县。上述原告的委托代理人杨耀华，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告湖南中宏房地产有限公司，住所地澧县澧阳镇澧州大道。法定代表人严忠和，董事长。被告湖南丰彩实业发展有限公司，住所地澧县澧阳镇解放中路243号。法定代表人刘士平，董事长。委托代理人胡一飞，湖南中锋律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人姜守松，湖南中锋律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告戴晓梅、李成宽、李仁杰、苏大信、雷友军、傅绍军、谭晓洪、胡霞、钟国兰、张林桦、温启俊、刘新、黄道秀、胡定清、易宗文、彭丽、赵玉萍与被告湖南中宏房地产有限公司（以下简称中宏公司）、湖南丰彩实业发展有限公司（以下简称丰彩公司）业主共有权纠纷一案，本院于2013年10月10日作出（2013）澧民一初字第399号一审判决，湖南丰彩公司不服，上诉到常德市中级人民法院，2014年9月1日，常德市中级人民法院以（2014）常民三终字第28号民事裁定书将本案发回重审。本院于2015年1月20日作出（2014）澧民重字第5号民事判决，湖南丰彩公司不服提出上诉，常德市中级人民法院作出（2015）常民三终字第61号二审判决书后，于2016年9月6日作出（2016）湘07民再11号民事裁定书，裁定撤销常德市中级人民法院（2015）常民三终字第61号、澧县人民法院（2014）澧民重字第5号民事判决，再次发回本院重审。本案重审立案后，依法由审判员赖怒江、方芳、黄广新组成合议庭，由审判员赖怒江担任审判长，书记员杨燕担任记录，于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告戴晓梅等17人的委托代理人杨耀华、被告湖南丰彩公司委托代理人姜守松、胡一飞到庭参加了诉讼，被告湖南中宏公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴晓梅等17人向本院提出诉讼请求：1、要求两被告恢复已封堵的澧州财富广场5号楼一层B、C两区间的通道；2、要求两被告按每年每户购商铺金额的20％赔偿原告自2011年2月15日至打开通道之日止的损失。事实和理由：原告通过购买取得澧州财富广场5号楼C区第一层商铺的产权，两被告故意改变原设计，封堵澧州财富广场5号楼B、C两区一、二层间的共用通道，造成C区一、二层商场丧失了使用功能和效能，已构成侵害原告业主共有权。被告湖南中宏公司未予答辩。被告湖南丰彩公司辩称：湖南丰彩公司对所购的房屋享有专有物权，应当受到法律保护，在本案中，湖南丰彩公司无侵权行为，请求驳回原告要求湖南丰彩公司承担责任的诉讼请求。至于原告与被告湖南中宏公司之间的法律关系，与湖南丰彩公司无关。原告与被告湖南丰彩公司围绕诉讼请求依法提交了证据，在原审中，本院组织原告和被告湖南丰彩公司进行了证据交换和质证。被告湖南中宏公司未举证和未到庭质证，视为放弃举证质证权利。原告和被告湖南丰彩公司对原审中的证据认定和事实认定均不持异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。在诉讼中，针对原告提出的第一项诉讼请求，原告与被告湖南丰彩公司达成了一致意见：在财富广场××楼××、××层维持原有两个通道门现状，第二层恢复开通两个通道门，即一个位于B、C两区南端连接处，宽2.93米，高2.7米，一个位于两条人行电梯中间平台连接处，宽2.9米，高2.76米。原、被告对上述恢复通道的数量和位置均不持异议。第一层的两个通道和第二层的两个通道已于2017年4月15日恢复通行。本院认为，原告提出的第一项诉讼请求，原告与被告湖南丰彩公司达成共识，双方对财富广场××楼××、××层和第二层恢复通道的数量和位置均已不持异议且两层的通道门已于2017年4月15日恢复通行。对原告提出的第一项诉讼请求，双方已协商处理完毕，双方的协商意见未违背法律规定，也未损害国家、集体和他人的利益，本院予以确认。原告提出的第二项诉讼请求，要求两被告按每年每户购商铺金额的20％赔偿原告自2011年2月15日至打开通道之日止的损失。关于戴晓梅等17人是否因B、C之间通道被封堵存在经济损失及损失如何计算以及由谁承担赔偿责任是本案的焦点。一、损失如何计算？由于C区业主所有的店铺在购买后进行了返租，“[财富广场]合同审核单(收款通知书)”载明，租期三年，并按购房款金额的年7%的利率支付租金。C区业主返租到期后，因连接通道口被堵，原承租人没有进行续租，C区业主自行经营又受到影响。在实际经营损失无法计算的情况下，参照原返租期间的租金标准，同时考虑到市场房价及物价等均有大幅上涨的情况，并结合通道封堵等因素综合分析，商业摊位的租金损失应按照每年每户购商铺金额的15％，以按所封堵通道的比例三分之二，自2011年2月15日至2017年4月15日止，计算租金损失为宜，即计算方法为：每户摊位价×15%÷12（月）×74（月）×2/3。二、由谁承担赔偿责任？关于湖南中宏公司在房屋销售中的行为及其与湖南丰彩公司对B、C区之间通道进行封堵，是否构成侵权，是确定由谁承担赔偿责任的关键。1、湖南丰彩公司是否构成侵权？根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，湖南中宏公司作为财富广场5号楼的建设单位，自该建筑物建成竣工即取得所有权。湖南中宏公司作为财富广场5号楼的所有权人期间，在不违反法律强制性规定对房屋安全产生影响的情况下，就房屋内部平面布局、空间利用进行合理调整，并由此对房屋内部各单元进行分拆或合并销售，是对其权利的正当行使。2007年9月16日，被告湖南中宏公司将财富广场5号楼B区一层整体出卖给了被告湖南丰彩公司，并办理了房屋产权过户登记，湖南丰彩公司取得了B区一层的所有权。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。湖南丰彩公司作为财富广场5号楼B区一层所购买房屋的所有权人，根据其取得的产权登记，其专有部分形成了封闭的整体，内部公摊部分在水平平面无公共通道与外部连接。因此，湖南丰彩公司经向公安消防管理部门申报，在其享有独占、排他使用权的专有部分范围内，采取砌墙的方式封堵原有通道口，使其与相邻不动产进行分隔，没有损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，是对其不动产所有权的正当行使，因此，其行为对戴晓梅等17人不构成的侵权。戴晓梅等17人认为湖南丰彩公司侵犯了其共有权，损害了其商业利益，要求其赔偿损失，没有事实和法律依据。故被告湖南丰彩公司不构成侵权。2、湖南中宏公司是够构成侵权？根据财富广场5#楼B、C区设计平面图，B、C区一、二层内部设计的公共通道，通过B、C区相邻处通道口连接，形成了B、C两区间可自由通行、循环的商业整体。依据B、C区的整体设计规划布局和湖南大学的鉴定意见，B、C区一、二层所设计的连接通道基本功能是提供与建筑设计功能需求相对应的人流和物流的通行空间。被告湖南中宏公司在向戴晓梅等17人销售财富广场C区一层房屋时，该楼层区域与邻近B区一层之间6个通道口尚存，且在建设施工图纸中亦进行了描绘。但湖南中宏公司在与戴晓梅等17人订立《商品房买卖合同》的过程中，隐瞒将B区一、二、三、四层进行整体销售的重要事实，没有特别提示将封堵B、C区之间通道口的情况，导致通道口被封堵后，戴晓梅等17人因该通道口人流、物流功能给其带来的预期商业利益受到损害。湖南中宏公司在财富广场5号楼C区一层房屋销售中的上述不当行为，侵犯了戴晓梅等17人的知情权，并损害了其预期利益，构成侵权。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款五、六项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、湖南中宏房地产有限公司赔偿原告戴晓梅、李成宽、李仁杰、苏大信、雷友军、傅绍军、谭晓洪、胡霞、钟国兰、张林桦、温启俊、刘新、黄道秀、胡定清、易宗文、彭丽、赵玉萍租金损失(自2011年2月15日至2017年4月15日)共计1338825.27元(按每户摊位价×15%÷12（月）×74（月）×2/3计算的总和)，于本判决生效之日起7日内履行完毕；二、驳回戴晓梅等17人要求被告湖南丰彩实业发展有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判长 赖怒江审判员 方 芳审判员 黄广新二〇一七年十月二十日书记员 杨 燕附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：(五)恢复原状；(六)赔偿损失；以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：