（2017）湘04民终1321号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-18
案件名称
上诉人易平均因与上诉人屈征东房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
易平均,屈征东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘04民终1321号上诉人(原审原告、反诉被告)：易平均，男，1960年4月26日出生，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：范晓磊，湖南居安律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：屈征东，男，1981年8月29日出生，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：肖阳北，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。上诉人易平均因与上诉人屈征东房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2017）湘0421民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人易平均及其委托诉讼代理人范晓磊，上诉人屈征东的委托诉讼代理人肖阳北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易平均上诉请求：撤销原判，1、改判屈征东赔偿易平均自2017年1月27日至7月3日停水、停电的租金损失共计76588.6元；2、改判屈征东向易平均支付代垫的打地面费用24210元；3、改判屈征东与易平均对2015年7月8日至2016年11月底修路期间的房屋租金各承担50%，即应对租金减少8个月共计122541.76元；4、改判2015年7月8日至2017年3月8日期间易平均应交租金为1906.64元；5、改判易平均不向屈征东支付违约金或者依法减少违约金数额。事实和理由：1、一审判决称易平均未提供确实的证据证实停水、停电系屈征东所为系认定事实错误，严重损害了易平均的合法权益；2、一审判决称易平均提供的证据不能证明系代屈征东支付打地面的款项系认定事实明显错误；3、一审判决认定2015年7月8日至2016年11月底的租金减少6个月，对易平均显失公平；4、原审判决认定易平均支付屈征东违约金45951.66元系认定事实不清、适用法律错误。屈征东上诉并答辩称：撤销原判，判令解除双方签订的《商铺租赁合同》并判令易平均支付拖欠屈征东2017年3月8日前的门面租金122537.76元、违约金45951.66元。事实和理由：1、易平均没有提供证据停水停电系屈征东所为，从物业公司的催款通知可知，因其没有按时缴费导致物业公司停水停电，与屈征东无关；2、易平均打地面费用要求屈征东承担没有任何依据，且合同约定，装修费用由承租人承担；3、易平均要求屈征东承担修路期间租金损失的50%没有事实和法律依据，且易平均也没有提供证据证明其存在损失，租金不是损失而是其应当向租赁人缴纳的费用；4、根据双方签订的租赁合同，屈征东不存在违约行为，而易平均欠缴租金，应承担本案的违约责任，其要求减少数额没有法律依据。易平均针对屈征东上诉答辩称：屈征东在合同签订前隐瞒修路信息，属于欺诈行为，严重影响其正常经营，故屈征东请求支付租金和损失没有事实和法律依据。易平均向一审法院起诉请求：1、判决屈征东继续履行商铺租赁合同，恢复对商铺供水、供电；2、判决屈征东承担因S315线改造导致商铺无法经营，给易平均造成17个月无法经营的租金损失260401.24元；3、判决屈征东承担因停止对商铺供水、供电期间的商铺租金，并赔偿停水、停电期间的损失；4、判决屈征东返还易平均替其代付打水泥地面的费用24210元。屈征东向一审法院反诉请求：1、判决解除反诉易平均与反诉屈征东之间的《商铺租赁合同》；2、判令屈征东支付拖欠2017年3月8日前实际使用反诉易平均门面期间的租金122537.76元，支付违约金45951.66元；一审法院认定事实：2015年4月6日，易平均与屈征东协商，双方约定由屈征东将其所有的坐落于衡阳县S315线锦绣家园A栋一层10X-1XX号商铺（总面积为696.26㎡）租赁给易平均经营，易平均于当天向屈征东交纳租赁押金60000元。2015年4月8日，双方签订《商铺租赁合同》，因约定三个月时间装修期，所以《商铺租赁合同》落款时间为2015年7月8日。该《商铺租赁合同》共有十八条内容，其中：第三条约定租赁期限自2015年7月8日至2021年7月8日止，租期为六年；第四条约定该房屋每月租金为22元/平方米，前3年内租金不变，第4年起每年租金按前一年租金的10%增为当年租金；第五条约定了付款方式，第一年租金，半年支付一次。第二年开始提前一次性支付一年的租金。租赁期内，每年租金支付方式以此类推。如超过10日未按合同及时支付租金，出租方（甲方）有权解除合同，造成一切的经济损失及法律责任由承租方（乙方）承担；第九条约定房屋租赁期间水、电费、电视、有线、电话、煤气费、物业管理费等费用由承租方（乙方）支付；第十条对房屋押金进行了约定，约定签订合同时，乙方须向甲方支付押金60000元，合同到期如乙方没有违约，甲方10天内退还乙方；第十一条约定租赁期满后，甲方收回租赁场地，如甲方愿意续租，乙方在同等条件下甲方同意优先租给乙方，租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前三个月告知甲方，经得甲方同意才能终止合同。合同签订后，易平均即对租赁商铺进行装修，并于同年6月中旬正式营业。自2015年4月10日起，衡阳县S315线县三中路段至西渡大桥路段进行城市化改造，易平均经营的华家兴建材门面正在施工段内。2016年11月底，衡阳县S315线县三中至清江路十字路口全部工程完工。易平均以其所租赁门面道路全部挖断无法通行、无法正常营业为由多次找屈征东协商，要求免除修路期间的房租，双方经多次协商未达成一致意见。原审另查明，易平均分别于2015年7月8日向屈征东交租金91906元、2016年9月22日向屈征东交租金50000元、2016年12月5日交租金40000元。易平均经营的华家兴建材门面在S315线修路期间并未停止营业，本案审理过程中，易平均租赁的门面的供水已得到恢复，在供电已得到恢复情况下，易平均仍自用机器发电。一审法院认为，本案系一宗房屋租赁合同纠纷。易平均与屈征东签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人在平等、自愿基础上所签订的，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，真实、合法、有效，双方均应按合同约定享受权利，履行义务。易平均虽尚欠屈征东部分租金，但屈征东并未书面催告易平均在合理期限内履行，且因S315线修路较长时间，确实造成易平均承租的门面交通不便，对易平均的正常经营造成了一定影响，易平均欠付部分租金行为尚不构成根本违约，双方签订的商铺租赁合同没有出现法定解除的情形，易平均请求继续履行商铺租赁合同之主张，予以支持，屈征东要求解除商铺租赁合同之请求，不予支持，故该院确定双方签订的《商铺租赁合同》继续履行。易平均租赁屈征东商铺经营，理应按合同约定交纳租金，易平均自2015年7月8日起至2017年3月8日止，按合同约定共应支付屈征东租金306354．4元（15317．72元／月×20个月），减去易平均已支付租金181906元，尚应支付租金124448．4元。反诉易平均屈征东要求反诉屈征东易平均支付租金之主张，于法有据，予以支持。本案双方在合同履行过程中，因城市建设较长时间修路，导致承租门面交通不便，影响了承租人的正常经营，对于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按合同原约定支付租金，将显失公平，根据公平原则，综合考虑道路建设的期限及对承租人经营的影响程度，对承租人易平均在修路期间应付租金金额予以适当调整，该院酌定对2015年7月8日至2016年11月底此期间的租金减少6个月即91906．32元（15317．72元／月×6个月）。至2017年3月8日止，易平均按合同约定尚欠租金124448．4元，减去91906．32元，尚应支付租金32542．08元。因双方签订的《商铺租赁合同》第十二条约定了违约责任，而易平均未按合同约定交纳商铺租金，存在违约行为，故屈征东请求易平均支付违约金之主张，于法有据，与事实相符，予以支持，根据双方签订合同的约定，易平均应向屈征东支付三个月租金作为违约金即45953．16元（15317．72元／月×3个月），但屈征东只请求违约金45951．66元，系其对自己权利的处分，予以准许，该院确定易平均应支付的违约金为45951．66元。2017年3月8日之后的租金仍按双方签订的《商铺租赁合同》的约定，由易平均另行支付。易平均请求屈征东返还替其代打水泥地面的费用24210元，因合同约定，合同期内租赁场地的室内外装修等由易平均负责，易平均亦未提供确实充分的证据证实该款应由屈征东支付，故对易平均该项诉请，依法不予支持。同时，易平均亦并未提供确实充分证据证实停水、停电系屈征东所为，且在本案审理过程中，租赁商铺的供水已得到恢复，供电因易平均坚持自用机器发电，故对易平均要求屈征东赔偿停水、停电期间损失之主张，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条之规定，判决：一、易平均与屈征东签订的《商铺租赁合同》继续履行；二、易平均支付屈征东2015年7月8日至2017年3月8日期间租金32542．08元；2017年3月8日之后的商铺租金按《商铺租赁合同》的约定，由易平均另行支付；三、易平均支付屈征东违约金45951．66元；上述第二、三项款项相加，易平均共应向屈征东支付78493．74元，该款限易平均于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回易平均的其他诉讼请求；五、驳回屈征东的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5569元，由易平均负担3341元，由屈征东负担2228元；本案反诉受理费3600元，由屈征东负担2160元，由易平均负担1440元。本院二审期间，易平均围绕上诉请求申请证人廖俊样出庭，拟证明打地面费用应当由屈征东承担的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认证如下：证人证言所证明事实仅具参考价值，不能实现易平均的证明目的，本院不予采信。本院认为，屈征东与易平均在平等互利的基础上所签订的商铺租赁合同，是合法有效的合同。从一、二审查明的事实来看，衡阳县S315线改造于2015年4月10日起至2016年11月底完工，而处于施工段内的涉案商铺于2015年4月6日签订租赁合同，2015年6月中旬装修后正式营业，长时间的路线改造对易平均经营建材生意势必带来通行不便与经营困难，对于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求易平均继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。截止2016年12月5日，易平均分三次给屈征东交纳租金计181906元，即易平均在合同履行过程中，履行了主要义务，支付了大部分房屋租金，虽然存在未足额付款，系因双方就易平均所提出的减免修路期间租金等事宜经过多次协商仍未达成一致意见，故易平均拒付租金不属于违约行为，原审判决双方签订的租赁合同继续履行正确，并酌情对易平均在修路期间应付租金数额予以适当调整，符合本案实际，但认定易平均存在违约行为并承担违约责任不当。综合全案考虑，原审判决易平均承担三个月租金的违约责任，但酌情核减易平均六个月租金，判决结果均衡双方利益，可予维持。关于易平均主张其支付的打地面费用应由屈征东负担的意见，本院认为，租赁合同已经明确租赁场地的室内外装修等由易平均负责，对于打地面费用的负担，双方没有书面约定，易平均亦未提供证据证明该费用应由屈征东支付，故易平均该项上诉主张缺乏事实和法律依据，不予支持。关于易平均主张屈征东赔偿停水停电所造成的租金等损失的诉请，因易平均在一、二审中均未提供确实、充分的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对易平均、屈征东的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5569元，由易平均负担3000元，由屈征东负担2569元。本判决为终审判决。审判长 杨丽萍审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一七年十月二十日书记员 陈 浅 微信公众号“”