（2017）沪0112民初22063号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-03-02
案件名称
上海中原物业顾问有限公司与权珊居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海中原物业顾问有限公司,权珊
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第四百二十六条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初22063号原告：上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹。委托诉讼代理人：贾忱。被告：权珊，女，1980年11月17日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王登功，男。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告权珊居间合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理，依法适用简易程序于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚莹莹，被告权珊及其委托诉讼代理人王登功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付佣金人民币(币种下同)138,500元及以138500元为本金，利率按照日万分之五从2013年12月3日计算至判决生效之日止的滞纳金。事实和理由：2013年12月2日，在原告居间撮合下，被告与案外人封某就上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢房屋签订《房屋买卖合同》。依据法律规定及约定，原告已经居间成功，被告应依约向原告支付佣金138,500元，但被告一直未予支付，故请求法院支持原告诉请。被告权珊辩称：1.本案合同未能履行系因被告资金不够,是原告误导被告，让被告超出能力购买房屋。居间协议、买卖合同、佣金确认书是在2013年12月2日签订的，但是在2014年7月7日双方签订了买卖合同的终止合同书，故本次交易是没有成功的；2.本案是2013年签订的合同，至今已经4年多了，已经超出了诉讼时效；3.原告是专业的中介，被告是一般的老百姓，在原告的引导下，只能按照原告提供的合同签订；4.买卖合同中补充协议的约定中，房屋经过三方协调价格是1,300多万，但是为了骗取合同贷款，合同价格做高至2,000万。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月2日，朱某代封某(签约甲方，出卖方)与权珊(签约乙方，买受方)、中原公司(签约丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方向甲方购买上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢房屋，总房价款(含车位价格)13,880,000元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金100,000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；自丙方收到意向金后，若乙方解除对丙方的委托，则需支付丙方本协议第二条所述总房价款的2%作为补偿金。若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金；本协议签署人均保证由签署本协议并支付或者收取定金的权利，若因其无权代理或者无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价的2%，本条款独立发生法律效力。该协议还对其他内容进行约定。同日，朱某某代封某(签约甲方，出卖方)与权珊(签约乙方，买受方)签订《房屋买卖合同》(合同编号：CSZ：XXXXXXXX)，合同约定：乙方向甲方购买上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢房屋，权利人为封某，房地产权证号为沪房(地)闵字(2011)第029578号，房屋建筑面积195.25平方米，总房价款为13,880,000元;为办理交易过户之需,甲乙双方同意于本合同签署后三十天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)1,500,000元，甲方应将收到的首期房价款优先于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款12,380,000元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续；乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分的房价款支付甲方；甲、乙双方应于2014年4月30日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金；甲、乙双方应于2014年1月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应按总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价的2%向守约方支付违约金；本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任；补充约定，合同价做二千万元，贷款一千四百万给房东加支付现金给的首付款，由房东自己支付房东方的税费，房东净到手价格为一千三百八十八万元。合同还对其它内容进行了约定。同日，权珊(签约甲方)与中原公司(签约乙方)签订《佣金确认书》，约定：成交房屋坐落于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢，交易方式为买卖，成交金额为13,880,000元;经甲、乙方及本交易相对方协商，甲方应向乙方支付的佣金数额为138,500元，支付时间为《房屋买卖合同》成立时；甲方应按照支付时间向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天千分之五计算)；本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本佣金确认书为准。2014年7月7日，朱某某代封某(签约甲方，出卖人)与权珊(签约乙方，买受人)签订《房屋买卖合同终止协议书》，约定：鉴于甲、乙双方就乙方购买甲方位于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX栋，于2013年12月2日签订的《房屋买卖合同》(合同编号为CSZ：XXXXXXXX)，现经双方本着平等、自愿、互利的原则协商一致，就该买卖合同的终止事宜，达成如下协议：一、甲、乙双方自愿协商解除《房屋买卖合同》，双方同意甲方收取的定金不予返还；二、考虑到乙方的实际困难，甲方同意在本协议签订之日补偿乙方一万元；三、截至本协议签订之日，甲乙双方就上述《房屋买卖合同》的签订，以及该合同已履行和尚未履行的权利义务，均无任何异议，双方均不追究任何责任和损失；四、自本协议生效之日起，上述《房屋买卖合同》终止履行，合同约定的双方权利义务终止，甲、乙双方不再对该合同承担本协议书规定范围之外的任何法律责任；五、本协议一式两份，经甲、乙双方签字后生效，双方各执一份，具有同等法律效力。该协议签订后，朱某某、封某一方没收了9万元，向被告返还1万元。合同解除后，被告将该节事实通知了中原公司。2015年10月9日，中原公司向权珊的户籍地邮寄了《佣金催缴函》，内容为：经我司居间介绍已促成阁下购买位于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢的交易，依据阁下与我司的约定，阁下应向我司支付相应之佣金，现约定佣金之支付期限已届满，但阁下仍有138,500元未予支付。若阁下已经实际支付上述佣金,则可能相应款项仍在途中,请阁下及时与我司联络以确认,我司在此诚表歉意,并敬请阁下谅解。若阁下尚未支付上述佣金,则请阁下务必于收到本函后三日内足额向我司支付上述未支付的佣金。我司并保留要求阁下支付相应滞纳金的权利。若阁下未能在上述期限内足额支付未付的佣金，我司将采取进一步的法律行动以维护我司的合法权益，并由阁下承担因此导致的一切法律后果，包括但不限于由阁下承担因此而增加的违约金、诉讼费、律师费、交通费等费用。该函件被告表示未收悉。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《佣金催缴函》及快递委托单，被告提供的《房屋买卖合同终止协议书》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。关于被告提供的短信记录，该短信记录未经原件核对，亦未提供相应的公证文书，本院不予采纳。关于被告提供的网页截图，因与本案不存在关联性，本院同样不予采信。现本案争议焦点有二，第一个争议焦点是本案是否超出诉讼失时效，第二个争议焦点是被告是否需要支付佣金。针对第一个争议焦点，诉讼时效是否超出就涉及到诉讼时效起算点的确认。诉讼时效是权利人能够请求人民法院保护其权利的法定期间，虽然本案的居间协议以及买卖合同系2013年12月2日签订，但是从2013年12月2日直至2014年7月7日，被告及案外人就合同是否继续履行尚在协商阶段，直至2014年7月7日双方才签订了《房屋买卖合同终止协议书》，协议签订后被告告知了中原公司。即直至2014年7月7日之前，买卖双方的合同是否能够继续履行，如何履行系待定，原告方仍处于居间斡旋状态。至双方约定解除，被告通知原告后，佣金支付事宜得以确认，原告才得知其权利受到侵害。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效的起算点应为“权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日”，故本案的诉讼时效的起算点为2014年7月8日。2017年5月10日，原告向本院立案庭提交起诉状，本院收到诉状后组织原、被告进行诉前调解，原告主张尚在三年诉讼时效期间内。另，原告得知合同解除后，于2015年10月9日向被告邮寄了《佣金催缴函》，向被告主张了佣金以及相应的滞纳金，虽被告认为未收悉，但原告以其行为明确主张权利，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款之规定，该催讨行为发生了诉讼时效的中断。故原告的诉讼请求未超出三年诉讼时效期间，原告未丧失本案胜诉权。第二个争议焦点为被告是否需要支付佣金。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同中，居间方的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人则应在居间人促成合同成立后，依约支付报酬。本案中，原告作为中介机构，基于被告的委托，将案外人的售房信息提供给了被告。被告作为购买方，与原告及案外人签订了《房地产买卖居间协议》，并与案外人签订了《房屋买卖合同》，故原告已促成被告与案外人就涉案房屋的买卖达成合意并签订房屋买卖合同，完成了主要的居间义务。至于本案中买卖合同未能继续履行，系因被告资金不足所致，不能当然免除被告支付佣金的义务。房屋买卖属于家庭重大事项，被告在签订房屋买卖合同之前应充分考虑自己的购房能力，且系争房屋买卖标的所涉1,300万之多，资金数额较大，被告及其家人更加应该审慎考虑，被告在合同签订后却无力履行合同，被告作为完全民事行为能力人,相应的法律后果应该由其自行承担。另，本院注意到《房屋买卖合同》补充条款有做高房价的约定，将房屋价格从真实房价13,880,000元做高到20,000,000元，该做高房价以骗取更多银行贷款的行为被法律所禁止。系争房屋买卖系由原告居间促成，买卖合同也是在原告组织下签订，原告作为专业的房地产中介机构，在发现做高房价的情况下，却未能正确引导、及时制止，原告服务有瑕疵，为体现公平公正的原则，本院酌情减少部分佣金。至于原告主张的佣金滞纳金，本案买卖合同已经解除，就做高房价的行为，原告未能正确引导，其居间服务确有部分瑕疵，被告未能支付佣金系事出有因，故对佣金滞纳金本院不予认可。综上所述，本院结合上述因素并综合本案的实际情况，基于公平原则，酌情确定居间报酬为60,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款、第一百八十八条之规定，判决如下：被告权珊于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金人民币60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币650元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担368.41元，由被告权珊负担281.59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年十月二十日书记员 倪晶旌附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 微信公众号“”