（2017）京01民终7304号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
涂平与贾文熙、尚莹莹等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
涂平,贾文熙,高宏云,尚莹莹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7304号上诉人（原审原告）：涂平，男，1963年2月14日出生。委托诉讼代理人:田希国，河北海龙律师事务所张家口分所律师。被上诉人（原审被告）：贾文熙，男，1980年11月7日出生。原审第三人：高宏云，男，1956年1月16日出生。委托诉讼代理人：梁鹏，北京市明诚律师事务所律师。原审第三人：尚莹莹，女，1984年9月20日出生。上诉人涂平因与被上诉人贾文熙、原审第三人高宏云、尚莹莹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人涂平及其委托诉讼代理人田希国，被上诉人贾文熙，原审第三人高宏云及其委托诉讼代理人梁鹏，原审第三人尚莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。涂平上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审第一项诉讼请求。事实和理由：1.我提交的证据充分证明贾文熙和高宏云之间存在委托卖房的关系，高宏云代理贾文熙将涉案房屋出售给我，一审法院认定我与贾文熙之间的房屋买卖合同关系不成立是错误的；2.高宏云将其持有的贾文熙的全部购房手续原件材料移交给我，足以使我信赖高宏云有权代理贾文熙，即使贾文熙未真实委托高宏云，高宏云的行为亦构成表见代理，后果应由贾文熙承担；3.贾文熙已于2006年4月将诉争房屋交付给我实际占有，我自2006年4月至2014年5月已累计向贾文熙支付购房款310200元，我们双方之间的买卖关系指向的标的物明确，权利义务不仅明确且已经履行，应认定房屋买卖合同成立；4.尚莹莹一审提交的其与北京国华富泉房地产开发有限公司（以下简称国华公司）之间的房屋买卖合同的签署时间与贾文熙和中国工商银行北京分行昌平支行（以下简称昌平支行）订立的按揭贷款合同以及贾文熙入住通知单的时间、标的均一致，尚莹莹的合同上写明以按揭方式还款，还款金额以及按揭还款期限与贾文熙的合同均是一致的，故两份合同不可能都是真实的。一审法院认定贾文熙与国华公司之间购房的真实性，那么尚莹莹的合同可能是虚假的，尚莹莹与贾文熙串通，提交虚假证据，损害我的利益，尚莹莹购买房屋的事实不存在。贾文熙辩称，我跟涂平从来不认识，我也没有委托过高宏云卖房。我跟高宏云之间存在债权债务，我卖房时通知了高宏云，高宏云让涂平找我，但是涂平没有找过我。我不知道涂平为什么还钱，我一直以为是高宏云在还钱。我通过链家房地产经纪公司卖的房子，尚莹莹通过中介公司买房，我就把房卖给了尚莹莹，买卖手续合法。我与涂平之间不存在买卖合同关系。同意一审法院判决，不同意涂平的上诉请求及理由。高宏云述称，我从未代理贾文熙卖房。涂平主张的房款是56万多，但关于首付款如何支付等问题未能陈述，依涂平所述，房屋将在20年后办理产权转移，不符合常理，买卖合同关系不存在。涂平作为有知识有社会经验的人，完全可通过我转交的资料与贾文熙确认我是否有代理资格，涂平未进行核实，因此涂平并非善意。我与涂平之间在以前没有任何关于房屋买卖的交往，我的职业是开餐厅，不是搞房地产中介，不可能让涂平产生我有代理权的认识，我不构成表见代理。不同意涂平的上诉请求及理由。尚莹莹述称，同意一审法院判决，不同意涂平的上诉请求和理由。我跟国华公司之间的合同是真实的。如果是虚假合同，建委不会办理房产证，现在诉争房屋已经登记在我名下。涂平向一审法院起诉请求：l.判决贾文熙继续履行合同，向我交付房屋并办理房屋过户登记；2.判决贾文熙向我支付交通费、律师费等费用20000元；3.判决贾文熙承担本案全部的诉讼费。一审法院认定事实：贾文熙从国华公司购买了202号房屋（以下简称涉案房屋）。2004年2月3日，贾文熙与昌平支行签订《个人购房借款合同》，约定昌平支行向贾文熙发放个人住房贷款45万元，用于贾文熙购买涉案房屋，贷款期限为20年，每期还款金额为2979.75元。该借款合同签订后，昌平支行向贾文熙发放了贷款，贾文熙按约定开始偿还贷款。2006年，贾文熙将涉案房屋的个人购房借款合同、购房发票等及其用于偿还贷款的存折交给高宏云。2006年4月，高宏云将贾文熙交给其的上述材料交给涂平。涂平自2006年4月开始给涉案房屋偿还贷款。2010年8月16日，贾文熙将涉案房屋的贷款全部还清。2010年9月，贾文熙将涉案房屋出卖给尚莹莹，尚莹莹与国华公司签订了涉案房屋的买卖合同。尚莹莹取得房屋后，进行了装修并入住至今。另查，2014年，贾文熙、高宏云在公安机关的询问笔录中曾均承认贾文熙委托过高宏云出售房屋。在审理中，涂平提出自2004年4月至2014年5月期间其向贾文熙还款账户内存入的款项共计31万余元；贾文熙认可涂平向其账户内存入的款项共计315000元。涂平提出其与贾文熙之间系房屋买卖关系，双方约定的房屋价款为56万余元，以代贾文熙偿还贷款的方式支付；贾文熙对此不予认可，主张双方没有合同关系。上述事实，有《个人购房借款合同》、活期储蓄存折、银行凭证、发票、公安机关询问笔录、个人贷款还清证明及双方当事人的陈述在案佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，涂平主张其与贾文熙之间存在房屋买卖合同关系，贾文熙对此予以否认，涂平虽然提供了其代贾文熙偿还贷款的证据，且虽然贾文熙在公安机关的笔录中承认曾委托高宏云卖房，但涂平未能就双方就房屋价款等主要条款进行协商并达成一致的证据，故涂平的现有证据不能证明双方之间就涉案房屋的买卖达成协议，因此法院对涂平要求继续履行合同，向其交付房屋并办理过户登记及支付交通费、律师费的请求无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回涂平的全部诉讼请求。本院审理期间，尚莹莹提交涉案房屋的产权证，该证件显示涉案房屋于2017年5月12日登记于尚莹莹名下。本院认定事实如下：2014年9月24日，贾文熙接受北京市公安局昌平公安分局松园派出所询问时陈述如下内容：“问：这套房子你还托别人卖过？答：2005年后我还款比较吃力，我跟高宏云说过我还款比较吃力，想把房子卖了，高宏云说行你别管了，2006年初我就把‘个人购房借款合同’、‘个人贷款抵押房屋综合保险投保单’、‘借款借据’、‘入住通知单’、‘北京国华富泉房地产开发有限公司发票，金额117435.00元，450000元’，给了高宏云让他去处理这事。问：你让高宏云处理你的房子，你们之间有委托书吗？答：没有，都是口头的，我们当时都熟的。问：高宏云跟你说过没有，把你的房子卖给别人了吗？答：我当时手里挺困难，还贷有吃力，就想卖房子，就对高宏云说了，高宏云说你别管了，他给我想办法。期间，高宏云把房子卖没卖给别人我也不知道，高宏云也没跟我说办理过房手续呀，后来发生几起银行逾期还贷了，我就跟高宏云说了，我把房子收回来处理了啊，银行老逾期。”2015年6月7日，贾文熙接受派出所询问，陈述了如下内容：“问：你后来将房子委托给别人卖了吗？答：2006年的时候，我因为开饭馆做生意赔钱了，还银行贷款有些吃力，银行催我还贷款，我如果还不起贷款银行就该来收房子了，那我损失就大了，因为之前我在买房的时候认识了高宏云，他是开发商，也有钱，我就跟高宏云说了这些情况，让他帮我把房子卖了，或者让他帮他还贷款，以后等我经济好转了再还给他也行，他当时就答应了，然后我就把我购房借款合同、入住通知单、借款借据、保险单和首付款发票复印件、银行还款存折等材料给了高宏云，我就没再管这事，大约过了有两三个月的时间，高宏云给我打电话，说有人想买我这套房子，会和我联系的，但后来也没人和我联系，我还一直以为是高宏云在替我还着贷款呢。问：2006年你是委托高宏云给你卖房还是让他帮你还贷款？答：我当时经济紧张，高宏云是大老板有钱，我当时和他说，他帮我还贷款然后等我经济条件好了再还他也行，能有合适的买主，也可以帮我把这个房子卖了也行。”2014年9月23日，高宏云在接受公安局询问时陈述如下内容：“问：你与涂平以及202号这栋房子是怎么回事？答：202号这栋房子是贾文熙买的，并做的按揭，后来，贾文熙还贷有款困难让我给卖了，我就找的涂平，让他出按揭的钱，说让他买了这房子，就这么个关系。问：说一下事情的经过？答：202号这栋房子是贾文熙在2004年2月份买的，并在工商银行做的分期贷款，到2006年4月份贾文熙口头让我把这房子给卖了，并把当时买房时与银行签订的个人购房借款合同、个人贷款抵押房屋综合保险单、工商行借款借据、入住通知单和北京国华富泉房地产开发有限公司开具的购房发票复印件给了我，我后来在2006年5月份的时候，托朋友认识的涂平，涂平想买房，我说我这有一套房，当时跟他说最好一次性交清，我好跟银行交接，而后跟开发商变更合同，把房子过到他的名下，期间他没有一次把钱付清，而是也是采取按揭的方式每月给一个工商银行的存折户名贾文熙里每月存3000元左右吧，在这期间，涂平有过逾期不交的情况，银行催贾文熙，贾文熙还问我把房子卖谁了怎么不交钱了，银行还催我交钱，后来在2012年的时候，贾文熙把房子给卖了，我就通知涂平，后来涂平就找我要房子和每个月存的钱了。问：202号这栋房子贾文熙委托让你卖，你们俩之间有协议吗？答：没有，口头的。问：涂平从谁手里接的202号这栋房子？答：从我手里接的。问：是你介绍给涂平的吗？答：是的，涂平与贾文熙没见过面，我当时跟涂平说这栋房子人家供不起按揭，你把房子接了吧，没有供按揭款，最好一次把按揭的钱付清了，我好给你办过户手续。……问：涂平为什么要给贾文熙的存折里存钱？答：涂平要买202号这栋房子，我就从中给介绍这栋房子，说贾文熙供不起按揭，你接着每月供按揭吧，凑齐房款给银行交齐了，就办房产手续。”2015年12月21日，高宏云在接受公安局询问时陈述如下内容：“问：贾文熙后来让你怎么处置这套房子的？答：2005年左右贾文熙在售楼处买房的时候我和他熟悉的。2006年的时候贾文熙来售楼处找到我，和我说做生意开饭馆赔钱了，房子的贷款还不起了，让我帮他把房子卖了，或者让我帮他还贷款把房子退给我，我也同意帮他卖房，……。问：你怎么把房子卖给涂平的？答：2006年经朋友介绍和涂平认识，涂平就说想买房子，当时正好贾文熙这套房子让我帮他卖，我把这个房子的情况和涂平都说清楚了，我和涂平说你要是想买这套房子，就先把欠银行的钱尽快还清，拖一两个月没关系，但是时间别长了，避免贾文熙反悔，你把银行贷款全部还清之后，我再帮你联系房主一起去找开发商变更购房手续，涂平也同意了，我就把贾文熙给我的材料给了涂平，其中包括银行还款存折，然后涂平就开始往银行还钱。问：为什么没有签订合同或办理过户？答：我让涂平尽快的把欠银行的贷款全部还清，但他没有这么做，而是每个月往里面还钱，有时还忘记还款，所以一直没有办理过户手续，后来贾文熙反悔了，2008年左右的时候，贾文熙给我打电话说这套房子他不卖了，要收回来，我就说你爱卖不卖，和我没关系我也不管了。”本院审理期间，尚莹莹表示自己2010年买房后，进行了装修，结婚后入住。涂平主张其自购房后每年供暖季到诉争房屋查看一次，2011年年初进去过一次，当时房屋处于空置状态，此后未再进入诉争房屋，直至2013年8月去时发现已经有他人居住。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，涂平主张与其贾文熙之间存在房屋买卖合同关系，并据此要求贾文熙继续履行房屋买卖合同，交付房屋并办理过户登记，贾文熙、高宏云均对此予以否认，故本案的争议焦点在于，涂平与贾文熙之间是否存在房屋买卖合同关系。在公安机关2014年9月、2015年6月的询问笔录中，贾文熙均表示因其经济困难，偿还银行贷款吃力而找到高宏云，曾做出了“让他帮我把房子卖了，或者让他帮他还贷款，以后等我经济好转了再还给他”的表示，并将购房借款合同、入住通知单、借款借据、保险单和首付款发票复印件、银行还款存折等材料交付高宏云。高宏云表示“贾文熙口头让我把这房子给卖了，并把当时买房时与银行签订的个人购房借款合同、个人贷款抵押房屋综合保险单、工商行借款借据、入住通知单和北京国华富泉房地产开发有限公司开具的购房发票复印件给了我”。从两人陈述以及贾文熙将借款合同、入住通知单、购房票据等当时其持有的全部房屋权属证明交付给高宏云的行为可以看出，贾文熙向高宏云做出的意思表示的内容包含对高宏云出售房屋的授权，高宏云亦接受了委托。在公安机关2014年9月、2015年6月、2015年12月的自询问中，高宏云陈述的内容均可以证明其知晓涂平欲购买房屋，其向涂平表达，将诉争房屋出卖给涂平，在涂平给银行还清贷款后办理房产过户手续。因此，可以认定涂平存在购买诉争房屋的意思，高宏云向涂平表示了同意出售诉争房屋的意思，涂平就此与高宏云达成一致，并开始以按月偿还银行贷款的方式履行房屋买卖合同。贾文熙虽主张其不知道有人购买诉争房屋，并曾陈述高宏云要求涂平联系贾文熙。首先，高宏云在公安机关长达一年多的时间内的三次询问中，均未提到其曾告知涂平需要就购房与贾文熙协商的情节，反而陈述贾文熙在2008年发现房屋贷款偿还逾期的情况下，曾问高宏云“把房子卖谁了怎么不交钱了”。其次，贾文熙自述在2008年即向高宏云表示将房子收回不卖了，其2010年将房屋出售给尚莹莹。但此后至2014年间，其账户内仍然按月有固定数额款项入账，在此情况下，贾文熙所主张的认为是高宏云在按月还钱，并不知道房屋被高宏云出售的主观状态，不符合常理。第三，在贾文熙委托高宏云出售房屋的情况下，贾文熙是否知晓房屋出售的时间及细节，并不影响房屋买卖合同的成立。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。依据贾文熙、高宏云的自述，贾文熙未对高宏云出售房屋的价款、还款方式提出明确的限制性要求，而高宏云要求涂平偿还银行贷款，并最终将银行贷款还清。故买卖双方对于交易价款曾进行了协商。即使涂平与高宏云、贾文熙之间并未明确约定房款的数字，或者在偿还贷款以外是否还存在其他的对价，亦不影响房屋买卖合同的成立。尽管高宏云曾在公安机关表示，“当时跟他说最好一次交清，我好跟银行交接”、“先把欠银行的钱尽快还清，拖一两个月没关系，但是时间别长了，避免贾文熙反悔”，但高宏云并未明确表达以涂平一次性还清贷款作为合同成立或生效所附条件，反而表示尽快还清银行贷款的原因系“避免贾文熙反悔“，拒绝承认或履行买卖关系，且高宏云此后对涂平按月还款的行为亦未提出异议，故涂平采取按月还款的方式并不影响房屋买卖合同的成立。一审法院以涂平未能就双方就房屋价款等主要条款进行协商并达成一致提供证据为由认定涂平与贾文熙之间不存在房屋买卖合同关系，属于认定事实错误，本院对此予以更正。因贾文熙将涉案房屋再次出卖给尚莹莹，且诉争房屋现已登记在尚莹莹名下，涂平主张的房屋买卖合同关系在法律上不具备继续履行的条件，故对于涂平所主张的要求继续履行房屋买卖合同的上诉请求，本院不予支持。涂平可另行主张权利。综上，对于涂平要求继续履行房屋买卖合同的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实错误，但判决结果正确，本院对于结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14266元，由涂平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘新泉审判员 范 磊二〇一七年十月二十日书记员 赵梦芸书记员 马子萌 来源：百度“”