（2017）津0112民初826号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-10-31
案件名称
边宝与天津市天山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
边宝,天津市天山房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初826号原告：边宝，男，1965年10月14日出生，汉族，天津市军粮城发电有限公司职员，住天津市河东区，委托诉讼代理人：刘昱，天津君荐律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清国，天津君荐律师事务所律师。被告：天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津南区小站镇盛塘路与葛万路交叉口，统一社会信用代码：911201126714953318。法定代表人：吴振山，董事长。委托诉讼代理人：彭永健，该公司职员。委托诉讼代理人：李新辉，该公司职员。原告边宝与被告天津市天山房地产开发有限公司（以下简称“天山房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告边宝及其委托诉讼代理人刘昱、彭清国，被告天山房地产公司之委托诉讼代理人彭永健、李新辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告边宝向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向原告交付坐落于天津市××小站镇××号房屋；2.请求法院判令被告赔偿原告2014年5月31日至2016年11月18日期间延期交房的违约金104168元；3.请求法院判令被告赔偿原告2014年5月31日至2016年11月18日期间延期办理房屋权属证的违约金316066元；4.诉讼费由而被告承担。事实及理由：2010年10月11日，原告边宝与被告天山房地产公司约定，由原告购买被告开发的、位于津南区小站镇××号房屋。至2014年1月24日，原告分三次交清了全部购房款。2014年3月8日，双方签订了编号为2011-0031596号《天津市商品房买卖合同》，约定被告于2014年5月31日前交房。到期后，原告多次催促被告交房并协助办理相关手续，被告以各种理由欺骗搪塞，拒不交房，亦不配合办理房屋权属证书。为维护原告自身的合法权益，原告提出如上诉请。被告天山房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，因为原、被告双方从未签订过编号为2011-0031596号《天津市商品房买卖合同》，亦未约定将其开发的、坐落于津南区小站镇××号房屋卖与原告，故不同意原告的全部诉讼请求。原告边宝提交证据如下：1、原、被告于2014年3月8日签订的、编号为2011-0031596号《天津市商品房买卖合同》1份；2、日期为2010年10月11日的收据1张，金额为20000元，收款事由“天山入会费”，加盖有“天津市天山房地产开发有限公司财务专用章”；3、日期为2010年10月18日的收据1张，金额为480381元，收款事由“天山入会费”，加盖有“天津市天山房地产开发有限公司财务专用章”；4、日期为2014年1月24日的收据1张，金额为660000元，加盖有“天津市天山房地产开发有限公司财务专用章”；5、被告于2014年6月23日出具的《承诺书》1份，内容为“我公司承诺客户边宝所购买的怡润轩8-1-102号房屋，于2014年7月15日前网签正式《天津市商品房买卖合同》，同时返还客户房款计：陆万元整”。被告出具的《承诺书》1份（无日期），内容为“客户边宝购买的怡润轩8-1-102号房屋，于2014年8月31日之前办理完毕银行解压手续，并正式网签《天津市商品房买卖合同》，同时在此期间，2014年3月8日签署合同中约定的违约赔偿条款及原承诺书中约定的现金条款，在签约当天以现金形式兑现”。被告天山房地产公司提交网上下载的《商品房买卖合同信息查询单》1张，可以反映出“姓名边宝，合同号为2011-0031586，交易时间2014年10月8日，无首付一次进账时间、无首付二次进账时间、无尾款进账时间”。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、4、5均不认可，认为该3份证据中的公章是假的；对证据2、3的真实性认可。原告对被告提交的证据的真实性请求法院予以确认。本院经审查分析认为，原告提交的证据1、4、5中被告公司的公章系假公章（经鉴定），故本院对其真实性不予确认；原告提交的证据2、3及被告提交的证据，均符合民事证据规则的相关规定，本院对其证明效力均予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年10月11日，原告边宝向被告天山房地产公司缴纳了“天山入会费”20000元，被告为其出具了收据。2010年10月18日，原告以银行转账的形式向被告缴纳了“天山入会费”480381元，被告亦为其出具了收据。庭审中，原告边宝称，2010年10月11日缴纳“天山入会费”时已约定购买被告开发的、坐落于津南区小站镇××号房屋；在缴纳了定金及首付款后，于2014年1月24日在被告销售人员李国辉的陪同下，按照李国辉的要求，以银行转账的形式向案外人王金贵的个人账户缴纳了尾款660000元。当日，李国辉将原告带至被告售楼处，并将加盖有“天津市天山房地产开发有限公司财务专用章”的收据交给原告。原告称，2014年3月8日，双方签订了编号为2011-0031596号《天津市商品房买卖合同》，约定被告于2014年5月31日前交房。庭审中，经被告申请，本院对原告提交的编号为2011-0031596号《天津市商品房买卖合同》及2014年1月24日金额为660000元的收据中的公章进行了鉴定，鉴定结论为该两份检材中的“天津市天山房地产开发有限公司”及“天津市天山房地产开发有限公司财务专用章”均与被告公司的公章不是同一枚印文所盖印。另，被告天山房地产公司至今尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。另查明，坐落于津南区小站镇××号房屋现登记在原告边宝名下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从该条款中可以看出，构成表见代理的首个要件为“表面授权要件”，即相对人“有理由相信行为人有代理权”。本案中，原告边宝在被告的销售处分两次向被告缴纳了“天山入会费”，且案外人李国辉向原告边宝表明的身份为被告天山房地产公司的销售人员，随后李国辉以此身份从被告销售处为原告出具了收据。因此，从李国辉一系列行为看，是具备表面授权要件的，可以认定原告边宝有理由相信案外人李国辉的行为代表被告天山房地产公司。其次，构成表见代理的第二个要件为“相对人主观上的善意无过失”。本案中，作为普通购买者的原告边宝，在被告的销售处、由被告的销售人员引导完成全部购房行为，本院综合考虑到原告边宝购买诉争房屋的交款过程、被告销售人员李国辉的职业特征、李国辉对假象的掩饰程度及原告对假公章的辨别程度等多种因素，本院认为，原告已经尽到了其所可能尽到的注意义务，足以认定原告边宝善意且无过失。因此，本院认为，被告天山房地产公司与其销售人员李国辉的代理行为有效，被告天山房地产公司应当对李国辉以天山房地产公司的名义与原告边宝签订的《天津市商品房买卖合同》承担责任。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2014年5月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。”庭审中，原告边宝要求被告在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的前提下立即交付诉争房屋，而被告至今尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故关于原告要求被告立即交付诉争房屋的主张，不符合双方约定，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿2014年5月31日至2016年11月18日期间延期交房的违约金104168元的主张，本院认为，诉争房屋已登记在原告边宝名下，被告天山房地产公司对该事实已明知的前提下，至今尚未具备交付诉争房屋的条件。被告逾期交房的违约行为侵害了原告的合法权益，故本院对原告的该项主张，本院予以支持。关于逾期交房的期间及数额，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，被告应当赔偿原告自2014年6月1日至2016年11月18日期间的违约金，原告主张的数额未超过法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿延期办理房屋权属证的违约金316066元的主张，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十二条第三款的约定，“甲方自房屋交付之日起180个工作日内完成初始登记，乙方负责在初始登记完毕之日起60日内办理房屋产权登记证书完毕”。本案中，由于诉争房屋尚未交付，故原告的该项主张不符合双方约定。因此，对原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津市天山房地产开发有限公司于本判决书生效后15日内赔偿原告边宝自2014年6月1日至2016年11月18日期间逾期交房的违约金104168元。二、驳回原告边宝的其他讼请求。案件受理费6042元，由原告承担4544元、被告承担1498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 魏丽彤代理审判员 尹 洁人民陪审员 曾宪武二〇一七年十月二十日书 记 员 孙瑞祥速 录 员 王 莹 关注公众号“”