（2017）粤1204民初1464号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-04
案件名称
肇庆市高要区明扬物业管理有限公司与刘庆兴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市高要区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肇庆市高要区明扬物业管理有限公司,刘庆兴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第一百零七条，第一百零九条，第一百二十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初1464号原告：肇庆市高要区明扬物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸沿江路（冯娣二楼二卡），统一社会信用代码91441283059935783T。法定代表人：邹彪。委托诉讼代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。被告：刘庆兴，男，1986年3月15日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，委托诉讼代理人：区划，广东融晖律师事务所律师。原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司（以下简称明扬公司）诉被告刘庆兴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告明扬公司的委托诉讼代理人曾小兵，被告张凤琼的委托诉讼代理人区划到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明扬公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月至2017年6月期间的物业管理费及滞纳金2863.46元给原告；2.判令被告支付律师费5000元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月6日，原、被告签订《恒福新城物业管理服务协议》，协议约定，由原告对被告刘庆兴坐落于恒福新城B2座701房物业进行服务和管理，物业费按住宅建筑面积每平方米1.20元计算；如未按约定交费，须承担相应滞纳金，滞纳金标准按每月应缴费的1.5%计算，逐月累计；欠费业主还要承担因追讨物业费而支出的律师费、邮寄费等损失。被告2016年1月至2017年6月共结欠的物业费为2478.42元（物业费按1.2元/平方米计算，计建筑面积114.74平方米，每月的物业费为137.69元，计18个月为2478.42元）及滞纳金385.04元（滞纳金按每月1.5%的标准计算，以拖欠物业费的本金再加上前面月份计得的违约金为基数计算，参照计算复利的方式逐月累计）。原告经多次催收无果，特提起诉讼，原告因本次诉讼支出了律师费5000元，各项合计7863.46元，应由被告承担。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，提出前述之诉请。被告刘庆兴答辩称，一、原、被告之间签订的《恒福新城物业管理服务协议》是被告与开发商签订购房合同时签订的，该协议违反法律规定，显失公平，加重了被告的义务。主要表现在：1.被告如果需要购买案涉的房屋，就必须签订该物业管理服务协议，而原告这一物业公司是开发商指定的，被告作为业主没有任何选择权；2.该协议是原告早已打印好的格式合同；3.该协议只有业主的违约责任而没有物业公司的违约责任。二、原告是一家于2012年12月25日才成立的新公司，却于成立一个月后就与业主签订物业管理服务协议，是否具有相应资质，有无向有关部门备案，业主均不清楚，但原告整个公司除了法定代表人邹彪，工作人员只有法人邹彪的妻子、岳母、清洁阿姨一人、保安二人，这些人员负责小区的全部物业管理工作，原告完全没有履约的能力。事实上，原告的物管人员严重缺位，甚至没有提供基本的服务，存在很多服务达不到约定标准的违约情况，包括：1.原告收物业费从不开具正式发票，只开临时收据；2.保安人员只有二人，导致一周之内有三四次小偷光顾，原告却认为与其无关，不予理会；3.保洁工作不到位，造成垃圾乱堆；4.保管业主财物不当，遭受日晒雨淋；5.未经业主同意，让不知名公司非法架设发射设施获利，造成业主身体受辐射；6.原告没有专业的水电维修工及相关的物业管理专业技术人员，业主很多时候通知其维修渗水等都不来；7.门卫进出没有制度，没有保安巡逻，外来人员可以随便进出。三、原告按每平方米1.20元的标准收取物业费，收费过高，违反了广东省物价局，省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知规定。按规定，十层以上住宅物业管理服务收费分五级，二级每平方米1.5元，三级每平方米1.2元，四级每平方米1元，五级每平方米0.8元，每级小区都有标准，案涉的小区分级根本达不到高层住宅三级水平，最多充实量为五级，原告要求按三级标准即每平方米1.2元收费明显过高。小区在今年之前，是没有通水通电，至今仍是临电，环境脏乱差，曾被广东电台曝光过，各业主亦有无数次向高要区住建局投诉过。此外，合同约定的建筑面积与房屋办证登记的建筑面积有差异，应以实际办证登记的面积交纳物业费。四、被告至少还有2630元在原告处，完全不存在欠费。原告违约乱收费，收取了被告的装修保证金1000元、有偿装修垃圾费459元、有偿装修监管费600元、用电周转金500元、办门卡二张40元（应有三张免费），原告至少还有2630元仍未退回被告，被告不存在欠费。五、原告要求被告承担律师费用违法，没有事实依据和法律依据，应予驳回。理由为：1.原被告之间签订的《恒福新城物业管理服务协议》是格式合同，协议未明确律师费用按什么标准收费，应作有利于被告的解释，即认定为无约定；2.本案纠纷完全是原告过错所致，一切责任应当由原告承担；3.本案适用小额诉讼程序审理，即事实清楚、权利义务明确简单，原告要求被告实际支付的费用才2863.46元，但原告与其律师协议收费5000元，显然损害了业主的利益。六、对于原告要求按每月1.5%的标准计收违约金的问题，首先，被告认为原告诉请物业费及违约金没有依据，应予驳回；其次，单纯就该违约金的标准而言，该约定的违约金数额过高，请求法院按每日万分之二点一的标准进行裁减。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，对本案的事实，本院认定如下：被告刘庆兴作为买受人向出卖人高要市恒福房产发展有限公司（以简称恒福公司）购买了位于肇庆市××区南岸××号恒福新城B2幢701房的住宅，双方在《商品房买卖合同》中约定建筑面积共117.27平方米（套内面积+公共部位与公用房屋分摊面积），并约定买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2013年9月6日，被告刘庆兴作为业主（委托人），原告作为管理公司（受委托人），双方签订了一份《恒福新城物业管理服务协议》，该协议为原告预先拟定好合同条款的打印版本，只有协议前面的业主名字、物业地址、电话及后面的双方签名处留空白手动填写。该协议第一条约定，业主方同意由恒福公司选聘原告全权管理恒福新城内的一切事物，直到该住宅小区依法选出业主委员会并选聘新的物业管理企业为止。第三条第（一）项约定，物业服务费按建筑面积按月计算，该物业收费项目及标准：1、洋房：1.20元/平方米（含公摊）……第（三）项付款日期约定：物业服务费须于《收楼通知书》所列之收楼之日起开始缴交，以后应于当月首日缴纳。第（四）项逾期付款处理办法约定：（1）业主有义务按期足额缴纳物业服务费及其他费用，若逾期缴纳，须承担相应滞纳金，滞纳金标准为每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计。（2）欠费业主须承担追讨费用（包括但不限于邮寄催款挂号信件费用、邮寄催款邮政快递费用、律师费用、保全费用、仲裁费用、执行费用等）。（3）若业主欠费达一定金额，管理公司有权公布欠费者姓名和住址；停止供应该住宅之水电；注销、回收业主或住房IC卡。若欠费达到一年零6个月以上，管理公司有权采取法律行动，申请仲裁，申请拍卖欠费业主之物业，以偿还所欠之款项。……上述合同中所约定的违约责任条款，原告作为提供合同的一方，均未加重加粗文字或采用其他特定标识以提请对方注意。被告确认其于2014年6月26日入住案涉房屋至今。被告没有向原告交纳2016年1月至2017年6月期间的物业费。被告在庭审中提出由于案涉房屋产权登记证载明的建筑面积与原商品房买卖合同约定的建筑面积存在面积差异，主张按房屋产权登记证载明的面积计收本案的物业费，原告同意被告该主张并补充提供一份《不动产登记资料查询结果证明》作为证据，证明案涉房屋办证登记的房屋建筑面积为114.74平方米。另查明，根据原告提供的《营业执照》显示，原告成立于2012年12月25日，经营范围为物业管理等。2014年4月30日，高要市发展改革和物价局向原告出具《关于恒福新城住宅小区物业服务收费问题的复函》（高发价函〔2014〕1号），主要内容为：根据《肇庆市物价局、肇庆市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》（肇价[2010]45号文印发）的规定，并报市住房和城乡规划建设局，现函复如下：一、恒福新城住宅小区物业服务收费，在业主大会成立之前执行以下最高收费标准（按建筑面积计算）：住宅每平方米每月1.45元，自有产权车位每平方米每月1.6元。具体收费标准由物业服务企业根据物业服务实际情况与业主协商确定，报我局备案。……其后，高要市发展改革和物价局向原告核发《广东省收费许可证（副本）》（编号：粤费高经742号），核定恒福新城住宅的物业服务费为：住宅1.45元/平方米/月，自有产权车位1.6元/平方米/月，自2014年5月1日起执行。2014年6月20日，原告经肇庆市住房和城乡建设局核准物业管理企业资质等级为叁级。案涉房屋所在的恒福新城小区至今未成立业主委员会。原告一直作为恒福新城小区的前期物业服务企业为该小区提供物业管理服务至今。恒福新城小区的物业管理存在安保不到位的安全隐患问题和保洁不到位的卫生问题。再查明，原告为了追讨物业费提起包含本案在内的一系列诉讼，与广东七星律师事务所签订了《法律服务合同》，委托广东七星律师事务所代理本案诉讼，约定原告向其交纳律师费5000元，于一审法院开庭前付清。原告向本院提供2017年8月14日开具的广东增值税普通发票两张，证明其已实际支出了律师费15万元（包含本案的律师费5000元）。此外，被告在庭审中明确，其在书面答辩意见中提出原告应退还装修保证金等2630元问题，仅是为了证明原告存在违约行为的事实，不主张进行抵销；被告在庭审中提出的办证的房屋建筑面积可能存在差异而主张退回多收的物业费问题，双方同意另行解决。本院认为,综合各方诉辩及举证、质证意见，本案的争议焦点为：一、两被告应否向原告交纳物业费的问题；二、具体的物业费应如何计算的问题；三、原告诉请的滞纳金应否支持的问题；四、原告诉请的律师费应否支持的问题。关于焦点一。原告明扬公司和被告刘庆兴签订《恒福新城物业管理服务协议》，原告依约为被告所购之房屋所在的恒福新城小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，事实上享受了原告提供的物业管理服务，亦应依约向原告交纳物业费。对于被告提出的拒交物业费的抗辩意见，首先，原告系经工商行政管理部门核准登记后依法设立、具备物业管理企业三级合法资质的物业管理公司，其行使物业管理的行为合法，被告以原告不具备物业管理资质为由拒交物业费的主张与事实不符，本院不予采纳。其次，由于物业服务的项目和内容的广泛性，对应的服务质量标准会因业主个人感受的差异而难以形成统一的标准，个别业主不能以物业服务未达到约定标准、服务质量存在瑕疵为由拒交物业费。故被告应向原告交纳物业费。关于焦点二。原告主张按建筑面积每平方米1.2元的标准计收物业费，因在双方签订的《恒福新城物业管理服务协议》中有明确约定，且经过物价部门核准，本院予以采纳。鉴于双方当事人均同意按物业产权登记证载明的建筑面积计收物业费，案涉房屋产权登记所记载的建筑面积为114.74平方米，故被告应向原告交纳2016年1月至2017年6月期间的物业费为2478.42元（114.74平方米×1.2元/平方米×18个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于焦点三。原、被告作为民事平等主体将逾期履行民事交费义务的违约责任形式约定为“滞纳金”，该“滞纳金”性质应属于违约金，虽然被告没有按时交纳物业费的行为违反了法律规定以及双方的合同约定，但是原告在提供物业服务时亦存在瑕疵，所提供的物业服务未能完全达到双方约定的标准，原告这些行为同样构成违约。因原告的违约行为与被告的相当，足以互相抵减，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，对原告这一诉请予以驳回。关于焦点四。被告购买恒福新城小区的房屋就必须接受开发商指定的原告为其提供物业管理服务，而《恒福新城物业管理服务协议》是原告单方提供的为了重复使用而预先拟定并打印好、在订立时未与业主协商的格式条款合同。综观整个协议，只约定业主不按期足额交纳物业费等应承担违约责任，却没有约定对物业公司不尽管理服务职责等情况也应承担违约责任，业主与物业公司权利与义务不对等。双方再进一步约定欠费业主须承担追讨欠缴物业费而支出的律师费，这一约定加重了业主一方的责任，而且原告作为提供格式条款的一方，并未在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识等合理的方式提请业主注意该格式条款的内容。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，原告提供的格式条款前述约定欠费业主须承担追讨欠缴物业费而支出的律师费部分应属无效，原告据此向被告主张律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告刘庆兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司交纳2016年1月至2017年6月的物业费2478.42元。二、驳回原告肇庆市高要区明扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘庆兴负担。本判决为终审判决。审判员 杜石峰二〇一七年十月二十日书记员 梁洁仪