（2016）粤0307民初6273号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-12-01
案件名称
曾桂芳与易伟民、陈志然确认合同无效纠纷一案民事判决书
法院
深圳市龙岗区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾桂芳,易伟民,陈志然
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初6273号原告（反诉被告）：曾桂芳。委托代理人：张红强，广东冠豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：易伟民。委托代理人：窦金平，广东生龙律师事务所律师。委托代理人：杨翠云，广东生龙律师事务所实习律师。被告：陈志然。委托代理人：肖杰，广东诚博律师事务所律师。原告曾桂芳诉被告易伟民、陈志然确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张红强，被告易伟民及其委托代理人窦金平，被告陈志然的委托代理人肖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告陈志然是夫妻关系，2004年6月16日共同向深圳市龙岗区住宅局购买了深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑五组团（八、九栋）八栋3单元705的安居房，因原告与被告陈志然一直住在东方沁园，该安居房没有居住，自2005年年底开始，被告陈志然称将该房租给了别人，租金由被告陈志然收取，原告没有过问房租的事情；2016年3月初，原告的小孩九月份要读幼儿园，为了孩子上学方便，原告打算不再出租该房产，故2016年3月13日，原告到上述地址找到被告易伟民协商解除租赁合同事宜，才从被告易伟民处得知被告陈志然已将上述房产卖给了他，原告要求被告陈志然拿出卖房的合同，但被告陈志然称合同在被告易伟民处，原告找被告易伟民要合同，被告易伟民拒不提供，只发了两张照片给被告陈志然，原告作为该房产的共同权利人从未与任何人签订过《房屋买卖合同》，该买卖合同侵犯了其合法权益应为无效合同，原告要求被告易伟民搬离该房，但被告易伟民未予答复。为此，起诉请求：1、确认被告易伟民、陈志然于2005年6月17日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告易伟民退还原告位于深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑五组团（八、九栋）八楼3单元705的房产并立即搬出；3、被告易伟民支付自2005年6月17日至起诉之日止的占有使用费约193500元（每月按照1500元计算共129个月）；4、由被告陈志然退还被告易伟民所收取的合同款40万元，原告无需承担任何费用；5、本案诉讼费用由两被告承担。本案审理过程中，原告撤销第2、3、4项诉讼请求。被告易伟民答辩并反诉称，2005年6月13日，被告易伟民与被告陈志然协商购买其夫妻两人位于深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑8栋705房屋（安居房），并在当日通过银行转账支付被告陈志然20万元，被告陈志然向被告易伟民出具20万元的收条。2005年6月15日，在被告陈志然的协助下，被告易伟民办理了入伙手续，并与黄阁翠苑物业管理处签订了《业主公约》、《前期物业管理服务协议》。2005年6月17日，被告易伟民（乙方）与被告陈志然、原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（陈志然、曾桂芳）拥有坐落于深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑8栋705房产，户型为四房两厅，建筑面积为127.9平方米，竣工于2004年12月1日；甲乙双方核定该房转让价款为43万元；甲乙双方在签订合同之日，甲方应将与该房产相关的所有资料转交给乙方，并协助乙方办理入伙手续将该房交付给乙方，同时，乙方须先支付甲方房款20万元（乙方优先支付甲方房产银行按揭款项，剩余部分支付甲方现金），剩余3万元待甲乙双方办理房产过户手续后支付；甲方在取得该房产之产权证后的七日内，必须协助乙方办理过户手续等。当日，甲乙双方委托广东淳锋律师事务所陆化律师，对该《房屋买卖合同》进行了见证，并出具了（2005）广淳律见字第616号《律师见证书》。合同签订的当日，被告易伟民又通过银行转账代被告陈志然归还其所欠工商银行的按揭款218003.23元，被告陈志然向被告易伟民出具21.8万元的《收条》。当日，被告陈志然还将其夫妻两人向深圳市龙岗区住宅局购买该安居房的《深圳市安居房买卖合同》、《黄阁翠苑入伙通知书》等相关资料的原件交给了被告易伟民。2005年10月9日，被告易伟民将上述安居房装修并向物业管理处交纳“装修垃圾清运费”639.5元后，正式入住该安居房至今。被告易伟民在与原告、被告陈志然签订合同时，被告易伟民认真核对了被告陈志然交给其《深圳市安居房买卖合同》、身份证等资料的真实性，并经广东淳锋律师事务所陆化律师对《房屋买卖合同》进行了见证，且居住在该房屋已经十余年，原告从未提出过异议，原告不可能不知道该房屋已经卖给被告易伟民的事实。故其在起诉状中称其2016年3月13日才知道被告易伟民购买此房之事，完全是虚假陈述。被告易伟民一直善良期待原告、被告陈志然能遵守合约，协助办理该房屋产权的过户登记手续。被告易伟民认为，上述《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反任何法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人双方应当全面履行各自的义务，故反诉请求：1、确认被告易伟民与原告、被告陈志然之间于2005年6月17日签订的《房屋买卖合同》有效；2、原告、被告陈志然继续履行合同义务，立即协助反诉原告办理位于深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑五组团（八、九栋）八栋3单元705房屋的所有权及该房占用的土地使用权的转移登记手续；3、本案反诉费用由原告承担。被告陈志然答辩称，被告陈志然出售的房屋是夫妻共同财产，应当得到夫妻的一致意见才能出售，被告陈志然没有取得原告的同意处分夫妻共同财产，事后也未得到原告追认，属于无效的民事行为，买卖合同应当认定为无效。原告就被告的反诉答辩称，1、涉案房产原告具有50%的产权，被告无权处分原告的财产；2、被告明确知道原告为该房产的共同权利人，却未通知原告到场签订房屋买卖合同，并且在广东淳锋律师事务所进行见证，该见证过程明显违反法律规定，却做出了签名为原告签名的见证内容；3、被告在此次买卖合同中明显存在共同故意，并非善意第三人，故该买卖合同为无效合同；4、原告与两被告签订的2005年6月17日房屋买卖合同不是原告的真实意思表示，同时也未委托他人签订该合同，该处的签名为虚假签名，因此双方签订的合同无效；5、根据物权法的相关规定，处理夫妻共有不动产应当三分之二以上的按份共有人同意，因本案被告陈志然不具有处分该房产的权利，根据物权法第一百零六条的规定，无权处分人将不动产转让受让人的，所有权人有权追回。经审理查明，2005年6月13日，被告易伟民与被告陈志然协议约定被告易伟民向陈志然购买位于深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑8栋705房产，被告易伟民在当日通过银行转账支付被告陈志然20万元，被告陈志然向被告易伟民出具20万元的收条。2005年6月15日，被告易伟民在深圳市龙房物业管理有限公司黄阁翠苑物业管理处办理了涉案房产的入伙手续，并与黄阁翠苑物业管理处签订了《业主公约》、《前期物业管理服务协议》。2005年6月17日，原告曾桂芳与被告陈志然作为甲方，与被告易伟民（乙方）与签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方拥有的深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑8栋705号房，建筑面积为127.9平方米；双方协商核定该房转让价款为43万元；签订合同之日，甲方应将与该房产相关的所有资料转交给乙方，并协助乙方办理入伙手续将该房交付给乙方，同时，乙方须先支付甲方房款40万元（乙方优先支付甲方房产银行按揭款项，剩余部分支付甲方现金），剩余3万元待甲乙双方办理房产过户手续后支付；甲方在取得该房产之产权证后的七日内，必须协助乙方办理过户手续。双方签订协议后至办理房产过户期间，甲方已向乙方转让该房产所有权，甲方不得因房产市场变化、政策因素变化、个人家庭因素变化重新申请该房产产权权利或重新估价要求。双方办理过户手续时，因政策因素、政府要求在该房产转让时需要被差价，差价由乙方负责，但政府征收的税金、增值税和其他过户费用由甲方负担。因政策之原因，导致该房产无法过户至乙方名下的，乙方有解除合同的权利，乙方解除合同的，甲方退回已收取的转让费并赔偿乙方的装修费用。在房产过户至乙方名下之前，若甲方违反合同之约定，乙方有权要求甲方退回已收取的转让费并赔偿乙方的装修费用，甲方还须支付双倍转让款给乙方作为违约金。该合同上有原告及被告的签名及指模。同时，广东淳锋律师事务所陆化律师于当日出具《律师见证书》（2005广淳律见字第616号），证明甲方陈志然、曾桂芳与乙方易伟民于2005年6月17日签订《房屋买卖合同书》，甲乙双方在合同中签章属实，予以见证。合同签订后，被告易伟民于当日向被告陈志然支付了购房款21.8万元，被告陈志然将《深圳市安居房买卖合同》等房产资料交给被告易伟民，涉案房产自2005年6月起至今一直由被告易伟民居住使用。2014年10月27日，原告曾桂芳与被告陈志然就涉案房产办理了《房地产证》（深房地字第60006410**号），该证书中注明“非市场商品房，该业主于2004年6月16日向深圳市龙岗区住宅局购买全成本微利房价安居房”。另说明，原告否认买卖合同中的签名系其所签，被告陈志然称系其模仿原告笔迹代签。庭审中，被告易伟民确认签订合同时原告并不在场，系由被告陈志然拿回家签的，是否系原告本人所签其不清楚，同时被告易伟民不同意对该笔迹进行鉴定。另外，被告易伟民亦确认在办理律师见证书，仅被告易伟民一人在场，原告曾桂芳及被告陈志然均未到场。对于合同无效的损失问题，被告易伟民在庭审中表示其另案主张。本院认为，本案房屋买卖合同所涉房产属于全成本微利房价安居房，而非市场商品房，在双方签订买卖合同时，该房产仍处于限制上市交易期限内，故双方之间签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定而无效。故原告起诉请求确认合同无效，本院予以支持。被告反诉请求确认合同有效并办理产权转移登记手续的主张，本院不予支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方均未在本案中主张财产返还及损失赔偿，故本案对此不予处理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)曾桂芳、被告陈志然与被告(反诉原告)易伟民于2005年6月17日签订的《房屋买卖合同》无效。二、驳回原告(反诉被告)曾桂芳的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)易伟民的反诉请求。本诉案件受理费9736元(原告已预交)，反诉案件3875元(被告易伟民已预交)，合计13611元，由被告易伟民承担8743元，被告陈志然承担4868元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘国旺人民陪审员 景 仰人民陪审员 陈秋玲二〇一七年十月二十日本件与原本核对无异书 记 员 王 娜 来源：