（2017）粤0605民初6074号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-03-05

案件名称

杨海波与于莲英、于东安房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨海波,于莲英,于东安,广州美联港置房地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6074号原告：杨海波，男，1980年2月20日出生，汉族，住广东省海丰县，委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。被告：于莲英，女，1973年4月7日出生，汉族，住河南省通许县，被告：于东安，男，1973年4月12日出生，汉族，住新疆霍城县，第三人：广州美联港置房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区越秀南路183号2101之A，统一社会信用代码91440101759418429L。法定代表人：张锦成。委托诉讼代理人：唐立民，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郭绮雯，该公司工作人员。原告杨海波与被告于莲英、于东安、第三人广州美联港置房地产代理有限公司（以下简称美联港置公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用普通程序于2017年9月29日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人黄锡峰，第三人委托诉讼代理人唐立民到庭参加诉讼，两被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，公告期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告于莲英及第三人于2015年4月3日签订的买卖合同中有关原、被告房屋买卖关系的内容；2.两被告向原告返还定金及购房款100万元；3.两被告向原告支付违约金142万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月11日，被告于莲英通过按揭贷款的方式购买了佛山市南海区新中建房地产发展有限公司位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖123号的房产（以下简称涉讼房屋），贷款银行为中国工商银行股份有限公司广州市高新技术开发区支行，贷款本金为7870000元。2015年4月3日，原告经第三人介绍向被告购买涉讼房屋，当日，三方签订了《买卖合约》，约定成交价为14200000元，由原告在签协议当天支付定金700000元，其中9500000元通过按揭方式支付，剩余的4000000元在被告还清按揭贷款时支付30000000元，在取得房地产交易中心收缴证件收据的当日支付100000元，被告于莲英需于合同签订后的200个工作日内还清贷款本息。合同签订后，原告于2015年4月4日向被告支付了700000元定金。2015年，被告因资金问题无能力支付月供房贷，为使涉讼房屋免遭按揭银行查封，保证双方交易能顺利进行，原告于2015年11月25日至2016年2月25日期间提前向被告支付了300000元购房款，以帮助被告支付房贷。后经原告了解，被告因其他债务问题已被案外人申请强制执行，涉讼房屋亦于2016年3月3日被查封，现又查实被告因无力支付房贷被按揭银行起诉，涉讼房屋被查封。为此，原告多次与被告联系，但被告已失联。综上，被告于莲英最迟应于2016年1月21日还清涉讼房屋贷款本息，但至今未清偿，且因债务问题导致涉讼房屋被司法查封，无法进一步交易，原告购买涉讼房屋的合同目的已无法实现，被告行为已构成违约，应承担违约责任。第三人针对原告起诉述称，2015年4月3日签订的买卖合同是真实有效的。原告已经支付了定金及购房款1000000元。后因被告于莲英未按合同履行，第三人在2016年5月7日发送了催促交易函给被告，被告并未理会、未继续履行合同。买卖关系由违约方承担违约责任。如原告拟解除买卖合约，应先解决服务费事宜。2016年5月7日第三人曾向原告发出催缴佣金函；后又于2017年3月2日向原告发出催缴佣金函，但原告以被告于莲英违约为由拒收且拒绝支付上述服务费。如今违约方未按买卖合约约定的期限履行合同义务，违约方应按照买卖合约第七条的约定向第三人赔偿买卖双方中介服务费总额80000元等。两被告经本院合法传唤没有到庭，视为放弃答辩的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。两被告经本院合法传唤没有到庭，视为放弃质证、举证的权利。经审核，原告提交的证据均来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋为佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖123号（登记号为F561480），2017年4月24日房屋登记信息显示：登记权利人为被告于莲英，占有份额100%，已办理预抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，2016年3月3日被本院预查封，2016年10月24日，被广州市天河区人民法院轮候查封。2015年4月1日，被告于莲英作为委托人出具《委托书》，委托被告于东安作为受托人以于莲英名义办理出售涉讼房屋的有关手续，受托人有权以委托人之名义签署上述房屋买卖合同；受委托人有权代收该房屋售房定金及楼款。上述受委托人均可行使上述事项代理权，其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予承认，此委托书有效期从签署之日起至委托事项完成为止。2015年4月3日，被告于东安以于莲英的名义（卖方）与原告（买方）及第三人签订《买卖合约》，约定原告向于莲英购买涉讼房屋，成交价14200000元。在签署本合约之同时，买方须向卖方支付定金700000元。楼款9500000元买方可以商业贷款的方式按揭付款。在过户完成且买方办妥抵押后，该款由贷款银行直接划入甲方指定的银行账户。卖方须在签订本合同后200个工作日内（含当日）还清贷款本息，并办理完毕涂销抵押登记及归档手续，偿还贷款所产生的一切费用由卖方支付。在获得银行出具的同意贷款书（或类似文件）且卖方办理完毕涂销抵押登记及归档手续后10个工作日内，买卖双方签订《广州市存量房买卖合同》并办理递件过户手续。如银行实际贷款额少于买方所申请的贷款额，则在取得房地产交易中心收缴证件收据的当天，买方应付清该差额款项。如买方不能获批银行贷款，则买方应当于得知不能获批银行贷款之日起20个工作日内，以其他付款方式全面、足额履行其付款义务。在取得房地产交易中心收缴证件收据的当天，买方应付清除定金及银行同意贷款金额以外的余款4000000元。买卖双方均知悉该物业产权证正在办理，双方均不能以此为由拒绝承担违约责任，不追究他方责任。于东安作为买方代理人签订买卖合约，自愿承担卖方的一切违约责任，买方不能以此为由拒绝承担违约责任。因买卖双方分别独家委托中介方提供服务，现中介方已促成双方签订本合约，买卖双方同意于本合约签订之日向中介方支付咨询、宣传、交通、通讯、调查及代理费等服务费用。买方同意向中介支付服务费80000元。买卖双方签署本合约后，未能依本合约买卖该物业的或买卖双方解除本合约的，不影响中介方按本合约或服务费确认书等的约定收取中介服务费，守约方已支付的中介服务费，中介方不予退回，由守约方直接向违约方追偿。如卖方未按本合约约定的期限履行合同义务，买方有权要求卖方以该物业成交价为基数按日千分之一的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30天，买方有权解除合同不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方赔偿已支付的中介服务费，且买方还有权选择要求卖方双倍返还定金或支付该物业成交价10%的违约金。除此之外，买方不得再向卖方、中介方追究其他责任或要求其他赔偿。2015年4月3日，于东安向原告出具《收款收据》，载明收到买家杨海波交来的承购涉讼房屋的定金700000元（以转账收到为准）。原告通过案外人杨友真账户向被告于东安转账支付购房款情况如下：2015年4月4日支付500000元、2015年4月7日支付200000元、2015年11月25日支付150000元、2015年12月24日支付50000元、2016年1月25日支付50000元、2016年2月25日支付50000元，合计1000000元。2017年7月25日，本院做出（2016）粤0605执恢1435号执行裁定，裁定拍卖被执行人于莲英所有的涉讼房屋。2017年9月19日，涉讼房屋经网络拍卖成交。本院认为，被告于莲英委托被告于东安签订涉讼合同向原告出售涉讼房屋，房屋买卖合同的法律后果应由被告于莲英承担，故涉讼合同中有关房屋买卖关系的内容为原告与被告于莲英真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应依约全面履行各自义务。涉讼合同约定被告应在签订合同后200个工作日内还清贷款本息，现被告未举证证明其已经履行该项义务，且涉讼房屋因被告于莲英债务被查封、执行拍卖，原告已经无法实际取得涉讼房屋所有权，其合同目的无法实现，被告于莲英已经构成根本违约。涉讼合同约定被告逾期履行合同义务超过30日的，现被告于莲英逾期履行还贷义务已经超过该期限，原告诉请解除涉讼合同中有关原告与被告于莲英房屋买卖合同关系的内容符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请被告于莲英退还已付购房款（含定金）100000元合法有据，本院亦予以支持。涉讼合同约定，被告违约的，原告有权要求被告支付总房价10%的违约金，故原告诉请被告于莲英支付1420000元（142××××0×10%）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告于东安在涉讼合同中承诺自愿承担卖方的一切违约责任，故原告诉请被告于东安对被告于莲英的退款责任及违约责任承担连带清偿责任符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告杨海波与被告于莲英及第三人广州美联港置房地产代理有限公司于2015年4月3日签订的《买卖合约》中有关原告杨海波与被告于莲英之间房屋买卖合同关系的内容；二、被告于莲英、于东安于本判决发生法律效力之日起十日内退还房款1000000元（含定金）予原告杨海波；三、被告于莲英、于东安应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1420000元予原告杨海波。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26160元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院将依法强制执行。对于原告预交的受理26160元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　黄　伟人民陪审员　　甘湛虹人民陪审员　　张华丽二〇一七年十月二十日书　记　员　　邓莹莹 微信公众号“”