（2017）辽0105民初7823号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-16
案件名称
原告沈阳明昌物业管理有限责任公司诉被告张猛物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳明昌物业管理有限责任公司,张猛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0105民初7823号原告沈阳明昌物业管理有限责任公司。法定代表人马强，系该公司总经理。委托代理人刘永刚，系辽宁百联律师事务所律师。被告张猛。原告沈阳明昌物业管理有限责任公司诉被告张猛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员和晓岚适用简易程序独任审判，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告沈阳明昌物业管理有限责任公司委托代理人刘永刚、被告张猛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付2015年12月31日至2017年8月31日期间拖欠的物业费1951元，并由被告承担本案诉讼费。被告辩称，没交纳物业费属实，因为我没有享受到物业服务；单元门对讲失效多时，原告一直没有维修；我丢失过电动车和自行车，2015年末家里被盗，丢失钱和其他物品，向派出所报案，因为园区监控不好使或看不清，不能破案；园区大门的门禁卡原告以拖欠物业费为由不给我办理；园区大门管理混乱，人员随意出入；因我没缴纳物业费车不能进出园区，综上不同意全额交纳物业费。经审理查明，被告张猛系位于沈阳市的业主。自2006年11月6日，原告与汇宝国际花园A区业主委员共签订三份物业管理委托合同，最后一份合同的截止日期为2010年12月31日，后该园区业主委员会届满后，因一直未成立新的业主委员会，所以一直未重新签订新的物业服务合同，但原告一直为该园区服务，该园区所属沈阳市皇姑区华山街道汇宝社区委员会出具了相关证明，证明原告自2006年起至今一直为该园区提供事实服务，被告自2015年12月31日起未按时向原告交纳物业服务费。上述事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、社区证明文件、案件涉案人员信息详细信息显示表及当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而被告不按时向原告交纳物业费，系违约行为，故原告请求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。合同到期后双方虽未续签合同，但原告持续为被告所在小区提供物业服务，应认定为事实服务关系，仍应按照原合同标准交纳物业费。关于被告提出其家中被盗及车辆丢失一事，因属刑事案件，且被告未能提供证据证明原告在履行服务过程中存在严重瑕疵及违约行为，故本院对被告该项抗辩不予支持。原告作为物业服务企业，应当按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；被告作为业主应当按照合同约定的时间和金额交纳物业服务费。原告于2017年6月22日向本院提起诉讼，共起诉包括本案被告在内的共计20余名业主，要求交纳物业费，该20余名业主作为此系列案件中的一员，共同接受原告物业公司提供的物业服务。从系列案原告提供的证据及审判员实地勘察，本院认为，原告在履行合同义务时，未完全按约定对小区的公共设施进行维修、养护、管理，其在合同履行过程中存在一定程度的违约行为，导致被告作为小区业主没有享受到与收费标准相对等的服务。鉴于原告未全面履行合同义务，被告在履行交纳物业服务费的合同义务时有权提出合理抗辩，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、市场实际运营成本等实际情况，也为了今后能让原告物业公司有成本更好地为业主提供服务，本院酌情确定被告应支付的物业服务费按合同约定的1元/月/平方米的90%即0.9元/月/平方米计算。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接收业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。被告欠缴物业费的具体金额为，从2015年12月31日至2017年8月31日期间的物业服务费共计20个月，故具体数额为：1元*97.54平方米*20个月*90%＝1755.72元。关于综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张猛给付原告沈阳明昌物业管理有限责任公司自2015年12月31日至2017年8月31日期间的物业费1755.72元，于本判决生效后立即付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告张猛承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 和晓岚二〇一七年十月二十日书 记 员 王洁琦本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规的其他义务。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自