（2017）粤0403民初1540号

裁判日期: 2017-10-20

公开日期: 2018-06-15

案件名称

刘州与徐贱林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市斗门区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘州,徐贱林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条，第五条第一款

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民事判决书（2017）粤0403民初1540号原告（反诉被告）：刘州，男，1966年5月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告（反诉原告）：徐贱林，男，1970年10月1日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：朱红波，广东星石海律师事务所律师。委托诉讼代理人：区朝光，广东珠明律师事务所律师。原告刘州与被告徐贱林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，被告徐贱林于2017年7月14日提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘州，被告徐贱林的委托诉讼代理人朱红波、区朝光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘州向本院提出诉讼请求：1.判令被告交回租用原告铺位的钥匙给原告；2.判令被告拆除未经原告同意而擅自改变租用功能而增加的八个公共厕所并清除垃圾；3.判令被告补偿2017年1月16日-2017年2月30日迟交租金的滞纳金36天×100元/天=3600元给原告；4.判令被告违约补偿原��租金损失共38634元（暂计2017年2月24日-2017年6月20日）；5.被告承担本案的诉讼费。原告在庭审中变更其第四项诉讼请求为：判令被告补偿原告的租金损失，租金实际计算至被告清理垃圾并交还钥匙给原告为止。事实与理由：2013年12月28日，原被告双方签订《仓库租赁合同》，被告租赁原告位于XX好又多商场后面的铺位及住房用于好又多商场作仓库使用，月租金为8500元，租期至2017年6月止，双方约定被告每月5日之前付清租，如超过当月15日不交租金，每天按100元滞纳金罚款补偿给原告。在合同履行过程中，被告为了私利、擅自改变仓库功能，在不告知原告情况下，在原告仓库仅靠商场边擅自增开一个门口，封闭一间小房，为顾客设立了公共厕所二排八间，造成原告楼下大面积渗水。经原告力争，被告虽然已经于2016年8月终止使用公共厕所，但一直没有拆除。现被告封死��口，原告已无法进入，应判令被告拆除。此外，被告2017年1月份的租金一直拖到2017年2月才交纳，被告违约，原告没收其信誉保证金，被告按每天100元滞纳金罚款共36天3600元补偿给原告，应该得到法院的支持。2017年2月24日，被告交纳了5666元租金后，单方面终止合同，自己封住仓库通往商场大门，但铺位钥匙仍留在被告手中，致使原告至今无法进入铺位与仓库，无法接收并使用铺位及仓库，造成原告的损失一直在延续。按照合同法的规定，被告违约，原告可以要求被告承担违约责任，赔偿原告的损失，该赔偿额至少是合同履行后可以获得的租金收益。原告刘州对其本诉诉称提交如下证据：1、仓库租赁合同，拟证明就租赁仓库双方的约定；2、银行流水，拟证明被告交租金情况。被告徐贱林辩称，１、关于第一项请求，被告曾��知原告领取钥匙，但原告自己不来，拒绝拿钥匙，且原告可以自己请人打开门锁；２、关于第二项请求，修建厕所是在2011年上半年，经原告同意后改建，且双方合同第三条第四点约定固定的装修乙方不能拆除，因此被告无拆除义务，且修建时间是2011年，原告要求拆除已过诉讼时效；3、关于第三、四项请求，因为案涉房屋没有房产证，我方有理由相信该建筑为未经合法报建的违法建筑，因此认为租赁合同无效，被告也多次与原告通过微信聊天告知被告于2017年2月21日正式搬离商铺，并请求原告收回，但原告一直不理会，因此造成的损失不应由被告承担，是原告自行扩大损失。被告徐贱林对其本诉辩称提交如下证据：1、被告发给原告的手机短信，拟证明被告于2017年2月23日通过短信通知的方式要求原告收取仓库钥匙以及收回仓库的事实；2、手机短信，拟证明被告已通知原告于2017年2月21日搬离合同约定的仓库，并要求原告办理交接手续；3、短信记录，拟证明双方在事前是经过协商并口头达成解除租赁合同事实，以及要求原告2017年2月21日办理退还仓库交接事宜，以及证明原告当时即收到退房通知；4、租赁合同书，拟证明原被告2007年9月7日签订了租赁合同，该合同第三条第三点明确约定被告无责任修补改建的地方。被告徐贱林向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人保证金8500元；2.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2013年12月28日，原被告签订《仓库租赁合同》，并收取了被告保证金8500元，其后经了解，原告的仓库并没有取得合法产权证，双方签订的合同无效，被告亦于2017年2月已经搬离该仓库，原告理应退回保证金。故提出反诉请求。被告徐贱��对其反诉诉称提交如下证据：照片二张，拟证明案涉房屋有七层，明显超过规划许可范围，是一栋违法建筑物，因此租赁合同无效。原告刘州就反诉辩称，１、该房屋所在的土地是我以我父亲名义买的，并报建，目前房子有土地证，有斗门区建设工程质量监督监测站出具的房屋质量检查鉴定意见，还有珠海市房屋建筑面积测绘成果报告，属于宅基地上的小产权房，被告从2007年开始租用，到目前已经11年了，是否取得产权证并不影响所签订的合同效力，这次合同是续签的，原来合同租金是每月5600元；2、反诉人提交的证据1，交款时间以及手机信息属实，恰恰证明了被告没有交还仓库给我本人，证据2有质疑，我没有收到，同时也证实被告是违约的，证据3是真实的，进一步证明了双方没有达成解除协议，进一步证实了被告是违约了，因此我认为8500��按照合同应当没收，不应当退还。3、因为被告给我的民事反诉状请求为反诉人退还被反诉人保证金8500元，与我无关，所以我没有在法定期限内提交证据。原告刘州对其反诉辩称提交如下证据：1、集体土地建设用地使用证，拟证明房子所在的土地是我家的，使用权人是我父亲，名为刘达兴；2、房屋质量检查鉴定意见，拟证明房子质量是合格的；3、房屋建筑面积测绘成果报告书，拟证明房屋的面积；以上证据1-3拟共同证明该房子虽然没有产权证，但房子是合格的，出租是合法的；4、授权委托书一份，拟证明原告的父亲刘达兴委托原告出租和管理XX区XX镇XX路XX巷XX号房产；5、证明一份，拟证明刘达兴与刘州是父子关系；6、申请书一份、收据一份、中国建设银行现金交款单一份、协议��份、现金收款收据一份，拟证明刘州向珠海市恒宇昌有限公司购买了一块90平方米的集体土地，并得到XX镇XX的认可，该地与刘达兴购买的地是相邻的，在这两块地上建了一栋七层建筑物，门牌为XX路XX巷XX号，其中2楼和1楼一间铺位出租给被告。原被告提交的证据，经当庭出示双方当事人质证，现本院对证据认定如下：原告就其反诉辩称提交的证据2、3、6或与本案无关，或没有其他证据予以佐证，本院不予采信；对原被告提交的其他证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。经审理查明，案外人刘达兴是XX区XX镇XX管理区地号为XX的土地使用权人。原告在庭审中陈述其向珠海市恒宇昌有限公司购买了XX路XX巷XX号的土地，并于2006年到2007年间在该两块相邻地块上兴建了一栋七层建筑物。案外人刘达兴是原告刘州的父亲，刘州又名刘文波。2007年10月1日，刘达兴出具授权委托书，载明本人刘达兴现就XX区XX镇XX路XX巷XX号住宅的出租、管理等问题全权委托儿子刘文波（又名刘州）处理，刘州所签署的一切文件我均承认。2007年9月7日，原告作为出租人（合同甲方），被告、珠海市斗门区万福源商业广场作为承租人（合同乙方）签订了《仓库租赁合同书》，约定甲方将位于XX区XX镇XX的房屋出租给乙方使用。租赁期限从2007年10月1日至2012年10月10日。2013年12月28日，原告作为出租人（合同甲方）与作为承租人的被告（合同乙方）签订《仓库租赁合同》，合同的主要内容如下：甲方将位于斗门区XX镇XX好又多超市隔壁房屋第一间首层约60平方米，第二层房屋共六间约300平方米，两层月租金总合计8500元整，出租给乙方使用。租赁期限从2014年1月1日至2017年6月1日。乙方在签订合同��日向甲方交纳信誉保证金8500元（注：此保证金8500元甲方免开收据，以此合同为有效凭证）和当月租金，乙方应在5日前付清租金给甲方，超过15日不交租每天按100元滞纳金罚款。乙方租赁期间只负责缴纳房屋租金，无需再交其它费用。租赁期间，属甲方一楼的现状与财产，有打通二楼楼口（约2.5米×2.5米）和卷闸门、门窗。二楼约300平方米为空间状态和门窗。注：在租赁期间，乙方无责任无义务对甲方的所有财产进行修补义务。租赁期间或合同期满，乙方有权自行处理自己购置的所有装修、货物、财产等可拆除一切财产、物品等，甲方无权干涉。注：固定装修（砌墙）乙方不可拆除。合同租赁期间，如甲方不想租给乙方的情况下，甲方提前告知乙方，待乙方找到仓库后，双方可协商解除合同。合同租赁期间，因乙方商场无法经营或其它原因的情况下，乙方提前告知��方，乙方缴纳甲方的信誉安全保证金8500元可当租赁租金使用。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告支付了8500元的保证金。被告按月向原告支付租金。2017年2月23日，被告向原告支付了2017年1月份的租金8500元。2017年2月24日，被告向原告支付了租金5666元，被告称该款项为2017年2月1日至2月20日期间的租金。2011年，被告在租赁场地的二楼加建了八个公共厕所未拆除。被告在庭审中称其于2017年2月20日从案涉场地搬离，并短信通知了原告。原告对此不予认可，称被告没有向其交回钥匙，双方也没有办理交接手续。本院认为：原告未提交证据证明其向被告出租的珠海市XX区XX镇XX路XX巷XX号的房屋取得了建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告签订的《仓库租赁合同》应属无效。结合庭审查明的事实，被告在租赁期间在案涉场地二楼加建公共厕所，至本案法庭辩论终结时尚未拆除，也未将案涉场地的钥匙交回原告，明显违反诚信原则，故本院确定被告应将案涉场地腾退并返还给原告。虽然案涉《仓库租赁合同》无效，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告可以请求被告支付参照合同约定的租金标准的房屋占有使用费，支付费用的期间应为实际占有使用案涉房屋期间。原被告双方均确认被告向原告交纳了2017年2月的部分租金5666元，但对被告实际搬离案涉场地的时间双方有异议，被告认为其在2017年2月20日已经搬离，并以短信方式通知原告，原告称被告并未向��交付钥匙，租金应计算至被告将案涉场地内的垃圾清理并交付钥匙之日。对此，本院认为，被告在搬离案涉场地时应当将场地恢复原状并与原告办理交接手续，但被告至本案法庭辩论终结之日尚未将钥匙交回原告，也未拆除租赁场地内的公共厕所，原告无法使用案涉场地，故本院认为，房屋占有使用费应计算至被告腾退并返还案涉场地之日。经本院核算，自2017年2月21日至2017年9月30日，被告应向原告支付的房屋占有使用费为62334元（8500-5666+8500×7）。自2017年10月1日至被告腾退并返还案涉场地之日的房屋占有使用费按每月8500元计算。由于案涉《仓库租赁合同》无效，原告请求按照该合同的约定计算滞纳金没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错��一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因此，原告应当将被告支付给其的8500元保证金返还给被告。故被告反诉请求原告退回该8500元保证金依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐贱林于本判决生效之日起七日内腾退并向原告（反诉被告）刘州返还珠海市XX区XX镇XX路XX巷XX号房屋第一层一间、第二层六间；二、被告（反诉原告）徐贱林于本判决生效之日起七日内向原告（反诉��告）刘州支付房屋占有使用费（其中2017年2月21日至2017年9月30日期间为62334元，2017年10月1日至被告徐贱林实际腾退并返还上述房屋之日按每月8500元计算）；三、原告（反诉被告）刘州于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）徐贱林退还保证金8500元；四、驳回原告（反诉被告）刘州的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费810元，减半收取计405元（原告刘州已预交），由被告徐贱林负担。反诉受理费25元（被告徐贱林已预交），由原告刘州负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于��海市中级人民法院。审判员　　刘改宏二〇一七年十月二十日书记员　　梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款��屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关注微信公众号“”