（2017）湘1103民初2695号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2017-11-01
案件名称
原告宋财广诉被告潘名月房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋财广,潘名月
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1103民初2695号原告：宋财广，男，1962年8月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐永明，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：廖勇，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：潘名月，男，1984年10月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：潘海峰，男，1985年11月11日出生，代理权限为特别代理。原告宋财广与被告潘名月房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告宋财广及其委托诉讼代理人廖勇、被告潘名月及其委托诉讼代理人潘海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋财广向本院提出诉讼请求：1.判令被告违约并按约定向原告支付违约金2000元；2.依法解除原、被告签订的租赁合同，并收回所租房屋、厨房及停车场；3.判令被告支付原告拖欠租金16800元，自2017年2月1日起至2017年7月31日止；4.2017年8月1日以后的租金，按2800元/月计算至被告搬离所租场地止；5.判令被告向原告赔偿损失12786元；6.判令被告在10日内拆除楼顶、门前后墙面招牌《宋家洲X庄》及竹架顶棚，清理物品搬离租赁原告的房屋，如被告逾期不作为，支付拆除费用3000元，原告有权任意处置；7.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月1日，原、被告签订租赁合同，将其在宋家洲的住房一至二层、厨房40平米以及停车场租赁给被告用于开办“宋家洲X庄”饭店经营。合同约定，租期自2016年4月1日起至2018年10月30日止，租金2800元/月，每月前交清房租，超过半个月未交房租构成违约，终止租赁合同。合同签订后，被告不听原告劝阻，强行对原告一、二层住房及未出租给被告的第三层住房进行了装修，破坏了原告住房的铝合金门窗。被告因经营不善，自2017年2月起关门停业并拒绝向原告支付房租。2017年2月15日至7月14日，原告向被告下达公告并多次拨打被告电话，催促被告支付拖欠的房租、终止合同，并限期搬离。被告无视原告的催促，拒不支付拖欠的房租，也不配合原告终止履行租赁合同，妨碍了原告在洪水退去后及时清理修整房屋，导致原告房内墙壁严重发霉发黑、室内外门破坏，给原告造成了一定的经济损失。被告潘名月辩称，1.原告违约在先，被告并无违约事实应依法驳回原告诉请；2.原告请求解除与被告签订租赁合同，并收回所租房屋及停车场无正当事实与理由；3.原告诉请被告拖欠租金16800元，与事实不符；4.原告请求的自2017年8月1日以后的租金，按照2800元/月计算至被告撤离租赁场地止，但违背了双方签订的合同的约定；5.原告诉请被告赔偿损失12786元，无事实依据和法律依据；6.原告诉请被告在10日内拆除楼顶、门前后墙招牌“宋家洲X庄”及竹架顶棚，清理物品搬离租赁原告的房屋，如被告逾期不作为，支付拆除费用3000元，原告有权任意处置的理由不存在；7.本案诉讼费依法由原告承担。综上，应予以驳回原告诉请，保留对原告反诉的权利。本院经审理查明，2016年4月1日，原告宋财广（甲方）与被告潘名月（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定甲方将现有地面积为160平方米住房一至二层、厨房40平米以及停车场租赁给乙方经营，主要要求：1、甲方出租乙方经营2年零7个月，乙方续租优先，自2016年4月1日起至2018年10月30日止，每月租金2800元，每个月前交清房租，超过半个月未交房租构成违约，甲方终止经营；2、在租期内乙方在甲方场地投资及房屋中的装修，政府或他人征收的一切补偿归甲方所有，除空调、厨房工具等属乙方能单方搬走的补偿费归乙方所有外；在租期外，乙方在一个月内没有搬走、拆除的物件一律归甲方所有；3、乙方应按建筑安全规定在安全不损害甲方利益情况下装修，损坏理赔；4、若乙方未违约，甲方将房屋另出租他方，应赔偿乙方的所有投资损失，并追加2000元违约金；5、乙方交押金6000元到期归还，如乙方违约，除赔偿损失外另加2000元违约金；8、乙方转让应告知甲方，并要求承租人在原协议上签名才能有效。租期接签协议中留下的三个月，签名生效。另双方一致同意删除了合同第八项“经甲乙方共同协商，合同到期后续租2年，每月房租为3200元”合同签订后，被告在原告的租赁场地开办经营了“宋家洲X庄”，并对租赁场地进行了装修。被告向原告交纳了6000元押金，依约交纳租金至2017年1月份，自2017年2月份起未向原告交纳租金。2月15日，原告向被告下达公告，通知被告三天内支付拖欠的房租，逾期未交将要求被告在一个月内搬离，但被告仍未支付房租。4月16日，原告将饭店大门上锁。7月初，因当地洪水灾害，原、被告未协商一致将酒店开门通风，造成了墙体发霉发黑，酿成本纠纷，7月21日，原告起诉至本院。另查明，原、被告提交的合同均为复印件，被告系从原承租人手中转租经营“宋家洲X庄”。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。本案争执的焦点是原、被告哪方违约及违约责任的承担。一、被告潘名月租赁原告宋财广位于宋家洲一、二层房屋、厨房及停车场用于经营“宋家洲X庄”，双方签订的《租赁合同》系其真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，为依法成立并有效的合同，对双方均具有法律约束力。原告依约交付了场地给被告生产经营，被告应当按时交付租金。自2017年2月份起，被告开始拖欠租金，经原告多次催收，被告均未支付，被告已构成违约。被告辩称是原告不同意其转租而于2016年11月份将酒店大门加锁，但其提交的照片并无拍摄时间，也不能证实是原告先违约将酒店大门加锁，故对其辩称依法不予支持。二、被告违约未支付租金，经催告仍未支付，原告作为租赁方有权解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金。计算至起诉时止，被告共下欠原告6个月租金，共计16800元。此后因被告继续占用原告的场地，给原告造成了租金损失，故被告应继续按2800月/元的价格向原告支付场地使用费。原告收取了被告6000元押金，该押金可抵偿房屋租金。根据双方签订的《租赁合同》，被告方违约应向原告支付违约金2000元，故对原告该项请求依法予以支持。原告要求被告赔偿原告损失12786元，但并未提交证据证实其损失，对其该项请求依法不予支持。另原告要求被告支付如逾期未搬离场地的拆除费用3000元，因该费用尚未发生，原告的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，原告宋财广的诉讼请求本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自2017年7月21日起解除原告宋财广与被告潘名月于2016年4月1日签订的《租赁合同》；二、被告潘名月在本判决生效后十日内搬离原告宋财广的租赁场地，并支付原告宋财广租金16800元，后续场地使用费继续按元2800元/月计算至被告搬离租赁场地止（应抵扣原告收取被告的押金6000元）；三、被告潘名月在本判决生效后十日内支付原告宋财广违约金2000元；四、驳回原告宋财广的其他诉讼请求。本案受理费665元，减半收取计332.5元，由被告潘名月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。逾期本判决即发生法律效力。当事人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员 杨德和二〇一七年十月二十日代理书记员 张 婷附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”