（2017）湘07民终1455号
裁判日期: 2017-10-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
涂玉荣与李爱国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李爱国,涂玉荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘07民终1455号上诉人（原审被告）：李爱国，男，1963年1月10日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：田建初，湖南和讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立敏，湖南和讯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂玉荣，男，1954年3月7日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：肖丕清，湖南凌风律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑维民，北京天平（长沙）律师事务所律师。上诉人李爱国因与被上诉人涂玉荣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2017）湘0725民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人李爱国及委托诉讼代理人陈立敏，被上诉人涂玉荣及委托诉讼代理人肖丕清、郑难民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李爱国上诉请求：1、请求对一审法院认定的事实予以变更。事实与理由:1、根据当事人双方所签《桃花源商业步行街旺铺转让协议》约定，被上诉讼人应当在2008年4月28日为上诉人付款。被上诉人拒不付款，构成根本性违约。2、一审法院认定上诉人李爱国无证据证明其通知涂玉荣解除《桃花源商业步行街旺铺转让协议》是认定事实错误。被上诉人涂玉荣辩称：1、上诉人关于涂玉荣具有违约行为的上诉理由没有事实依据；2、上诉人关于已通知涂玉荣解除《桃花源商业步行街旺铺转让协议》的上诉理由与事实不符。请求驳回上诉，维持原判决。涂玉荣向一审法院起诉请求：1.请求确认涂玉荣、李爱国于2007年7月28日签订的《桃花源商业步行街旺铺转让协议》合法有效；2.要求李爱国继续履行《桃花源商业步行街旺铺转让协议》，将合同标的物交给涂玉荣并过户登记到涂玉荣名下；3.李爱国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2006年3月29日，李爱国向桃源县共同创业房地产开发有限公司（以下简称共创公司）支付诚意金5万元。2007年8月1日，李爱国（乙方）与共创公司（甲方）签订了《商品房定购协议书》，约定：乙方定购甲方开发的桃花源商业步行街第壹栋贰层201#-205#号商铺，暂定建筑面积406.48平方米（实际面积以发证面积为准）；成交单价为2000元/平方米，总价款为812960元；乙方向甲方支付该商铺定金12万元，甲方承诺保留乙方该商铺购买权，乙方应于工程款拨付时全部付清，携带本协议及不少于该商铺总房款50%（40%）的首付款至甲方营销中心签定《商品房预售合同》（签订合同时定金转为首付款），否则视同乙方违约并承担相应责任，甲方有权取消其购买权，乙方所缴定金不退。同日，李爱国向共创公司支付了7万元。2008年4月28日，共创公司向李爱国出具了收据2张，分别载明“今收到李爱国壹栋贰层201#-205#房款贰拾万元整，备注：工程保证金转房款”、“今收到李爱国壹栋贰层201#-205#房款贰拾叁万柒仟玖佰元整，备注：工程款转房款”。2007年7月28日，李爱国（甲方）与涂玉荣（乙方）签订了《桃花源商业步行街旺铺转让协议》，约定：甲方将桃花源商业步行街壹号楼第二层门店406平方米原价转让给乙方，价格为2000元/平方米；因甲方订购时支付了部分费用及利息，乙方补偿甲方25600元，在办完正式转让手续后付清；乙方分两次给付甲方定金10万元，在办理转让手续时抵作乙方购房款。甲方借款10万元抵作定金10万元；甲方定购是以抵工程款方式进行的，旺铺转让给乙方后，乙方必须配合甲方，将剩余购房款凭步行街财务正式票据，双方验证后，付给甲方抵作乙方购房款；甲方不准将壹号楼第二层406平方米私自转让给其他人或自用，不准擅自提高价格，否则，必须赔偿乙方已交定金款3倍罚款（即30万元）。同日，涂玉荣向李爱国支付了6万元，后又分别于2007年8月1日、10月1日、10月24日分别支付了5万元、3000元、7000元，共计12万元。双方未明确约定交房时间。2008年5月7、8日，李爱国分别向涂玉荣发送短信一条，内容为：“老兄：你没有按议定的规定去做。”“涂哥：你没有按协议付款，引响了我，今天及坏了，这星期天。为一个段落。”2008年5月，双方就付款及交房问题协商了两次，但未达成一致意见。另认定，该院立案受理桃源县城市建设投资开发有限公司申请共创公司破产清算一案，2014年11月10日，常德市中级人民法院裁定驳回桃源县城市建设投资开发有限公司的破产申请，桃源县城市建设投资开发有限公司不服提起上诉，2015年4月30日，湖南省高级人民法院裁定驳回上诉维持原裁定。再认定，李爱国至今未付清全部购房款，其虽然占有房屋，但一直未取得涉案房屋的所有权。庭审中，本院对涂玉荣示明该情况后，涂玉荣坚持不变更诉讼请求，要求继续履行《桃花源商业步行街旺铺转让协议》并将涉案房屋过户登记在其名下。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涂玉荣的诉讼请求是否超过诉讼时效。2.《桃花源商业步行街旺铺转让协议》是否能够继续履行。关于争议焦点1，李爱国辩称，因涂玉荣未按约付款，李爱国以涂玉荣违约为由已于2008年5月通知涂玉荣解除《桃花源商业步行街旺铺转让协议》，涂玉荣的诉讼请求超过诉讼时效。一审法院认为，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李爱国无证据证明其通知过涂玉荣解除合同，故认定该协议一直未解除，涂玉荣的诉讼请求未超过诉讼时效。关于争议焦点2，涂玉荣与李爱国签订的桃花源商业步行街旺铺转让协议》合法有效。李爱国与共创公司签订《商品房定购协议书》后，未再签订商品房预售协议或商品房买卖协议，也未付清全部购房款，虽然占有使用涉案房屋，但其一直未取得涉案房屋的所有权。涂玉荣与李爱国之间的房屋买卖关系建立在案外人共创公司将房屋出卖给李爱国的情况下，然李爱国至今也未取得涉案房屋的所有权，故涂玉荣主张继续履行《桃花源商业步行街旺铺转让协议》并将涉案房屋过户登记在涂玉荣名下不具有现实履行性，双方关于涉案房屋转让的事宜现在无实际履行的可能。庭审中，一审法院对涂玉荣进行示明后，涂玉荣仍然不变更诉讼请求，故对涂玉荣要求继续履行协议并将房屋过户登记在涂玉荣名下的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，对涂玉荣的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，遂判决：一、涂玉荣与李爱国于2007年7月28日签订的《桃花源商业步行街旺铺转让协议》合法有效；二、驳回涂玉荣的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人双方均未提交新的证据材料。对当事人双方争议事实经审查认定如下：2008年4月28日，桃源县共同创业房地产开发有限公司（以下简称共创开发公司）开发桃花源商业步行街商铺，李爱国与其签订购买合同，总价款812960元。李爱国分别于2006年3月29日交款50000元，2007年8月1日交款70000元，2008年4月28日交款237900元、200000元。李爱国共计交购房款557900元，余款采用按揭贷款方式支付，以上付款均由共创开发公司出具了收款收据，2008年4月28日李爱国交付最后两笔款项后，李爱国从共同创业房地产开发有限公司取得本案争议标的房屋的处置权。2015年5月份，因涂玉荣未按双方所签协议约定支付剩余购房款，李爱国通过短信和中间人（吴慈安、吴文斌）两次找涂玉荣协商解除《桃花源商业步行街旺铺转让协议》事宜，因在退还定金上未达成一致意见而不欢而散。事后至本案诉讼前双方再未就房屋买卖事项进行联系。一审法院认定的其事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案二审当事人争执焦点为：李爱国是否于2008年5月将解除《桃花源商业步行街旺铺转让协议》要求告之涂玉荣，涂玉荣的起诉是否超过诉讼时效。李爱国通过购买方式取得本案争议标的商铺的处置权。因其他原因意欲将该商铺原价转让给涂玉荣，李爱国与涂玉荣签订的转让协议第四条“甲方（李爱国）原定购的壹号楼第二层商业旺铺，是以抵工程款方式进行操作的，旺铺转让给乙方（涂玉荣）后，乙方必须配合甲方，将剩余购房款凭步行街财务正式票据，双方验证后，付给甲方抵作乙方购房款”，该条款意思明确李爱国凭共创开发公司开具的步行街财务正式票据，让涂玉荣验证真假后，付给李爱国购房款。2008年4月28日，李爱国从共创开发公司开出了正式票据，2008年5月，因涂玉荣没有支付剩余购房款，李爱国通过短信或找中间人的方式找其商量解除协议，其协商解除合同事实有多位证人证实，涂玉荣也未予否认，只是为退还定金上未达成一致意见而作罢。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案李爱国向涂玉荣提出解除合同时间是2008年5月，涂玉荣对其解除合同如有异议最迟也应在3个月后届满前主张自己的权利。至2017年5月涂玉荣向一审人民法院起诉已达9年，早已超过诉讼时效，因此，涂玉荣诉讼请求，人民法院不应支持。综上所述，上诉人李爱国的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，拟判决如下：一、撤销湖南省桃源县人民法院（2017）湘0725民初1030号民事判决；二、驳回涂玉荣的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人涂玉荣负担。本判决为终审判决。审判长 金春明审判员 严钦华审判员 彭 炜二〇一七年十月二十日书记员 周小娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条：“当事人一方依照本法第第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。” 关注公众号“”